專家建議：一二線城市可先試征房屋空置費

近日，關于房產(chǎn)稅的話題再度升溫。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉撰文指出，中國房地產(chǎn)稅終究是要向業(yè)主開征的，但當下不合時宜。為房地產(chǎn)稅的開征鋪路，政府可從空置費、個稅、遺產(chǎn)稅等多種方式入手，逐漸建立針對住戶部門的有效稅收征管。

可四方面為房地產(chǎn)稅鋪路

鐘偉表示，中國樓市庫存巨大，7億平方米的待售面積不能作為庫存指標，僅商品房庫存就可能接近50億平方米。同時，中國樓市冷熱不均嚴重，目前一二線城市的樓市升溫，并不意味著三四線城市也能順利去庫存，“幾乎沒有人會在房價下跌時持續(xù)買入房產(chǎn)，局部地區(qū)樓市的爛尾看似難以避免”。

“中國樓市多年高溫有其巨大貢獻也帶來諸多害處，其中最引人關注的是加劇了貧富分化。”鐘偉說，處理中國樓市泡沫的重心并不在價格，而在緩解貧富不均，虛實脫節(jié)。為緩解甚至根治這些問題，為未來房地產(chǎn)稅的開征鋪路，可從四方面入手：一是房屋空置費。開征房地產(chǎn)稅必然是期望提高房屋持有環(huán)節(jié)的稅費，避免富裕階層購置大量住宅占據(jù)過多公共資源。因此可以考慮以水電燃氣收費部門為抓手，以房屋物業(yè)管理部門為幫手，制定如何認定空置房的標準，并對空置房征費，拒絕繳費者可能會在未來空置房交易過戶時遭遇懲罰。建議一二線城市的房屋空置費可先行先試。二是減少現(xiàn)金使用，改善個稅的源泉征繳。中國至今仍是大量使用紙幣現(xiàn)金的國家，基于現(xiàn)金收支為主的住戶部門必然使個稅征管淪為事實上的不可能。其對滋生腐敗，對巨富階層幾乎不繳納累進制個稅有直接影響，也使商品房成為較好的洗錢載體。中國政府始終有必要持續(xù)減少流通中紙幣現(xiàn)金，使住戶部門收支基于銀行等金融機構，這是央行和財政長期忽略卻事關重大的基礎工作。個稅源泉征繳將為政府提供可持續(xù)的稅收來源。三是嘗試開征遺產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅即便開征也是地稅，中央出意見地方出細則為宜，如果真的將該項權力落實到地方，地方可能會十分謹慎，畢竟中國普通家庭幾乎60%的財產(chǎn)為房產(chǎn)，該稅意味著對中國住戶部門重大的財富再分配。而遺產(chǎn)稅是國稅，僅涉及代際之間的財富分配，在確定合理的免征額之后開征難度較小。四是在庫存巨大、去化遲緩的三四線城市，地方政府可試行“房票”制，為留住人才、財富和加速去化創(chuàng)造條件。

征空置稅有利活躍二手樓市

十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃日前經(jīng)調(diào)整后再次公布，一、二類立法項目從原有的68件增至102件，實際增加了制定能源法、房地產(chǎn)稅法、編纂民法典等34件項目。全國人民代表大會財政經(jīng)濟委員會副主任委員郝如玉表示，房地產(chǎn)稅迄今已試點征收了5年多，但是操作難度很大。

廣州房價點評網(wǎng)首席分析師肖文曉表示，對比房地產(chǎn)稅，征收空置稅要更為合理，更能抑制不合理的投資投機性需求，防止市場出現(xiàn)高空置率的“鬼城”、“空城”。這個建議不僅不會壓縮二手樓市空間，還有利于盤活二手樓市的存量房源，因為假如業(yè)主持有空置房產(chǎn)就會被征稅，而業(yè)主為了避免被征空置稅就會把房子賣掉或租掉，這對于活躍二手房買賣和租賃市場都是有利的。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，如何界定“空置”是個問題。房天下廣州二手房電商部總監(jiān)邱秀珍認為，“空置”的界定是空置稅征收的最大難題。比如，廣州人在佛山買房，周末或假期才去佛山住，一個月才住幾天算不算空置？其次，怎么統(tǒng)計確認房子沒有人住等都是空置稅需要解決的技術障礙。但是，如果空置稅確定實施，對抑制投資型買房肯定是顯而易見的，一旦征收就等于是投資增加成本，應會選擇觀望不會持續(xù)購房，投資買房一定程度會降溫；另一方面，投資買家減少，二手樓市中的住房轉(zhuǎn)手頻率下降，房源供應減少，對二手樓市的空間造成壓縮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。