上海“地王”頻現(xiàn) 誰也不知道未來怎么辦

7月29日，上海市楊浦區(qū)新江灣城一地塊以總價31.55億元被融信地產(chǎn)收入囊中。經(jīng)測算，該地塊成交樓板價52840元/平方米，溢價率51%。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價92506元/平方米，未來的保本價將在12.7萬元/平方米左右，成為上海名副其實的新晉單價“地王”。

這一地塊所處的新江灣城地區(qū)，目前二手含學(xué)區(qū)次新房單價約在6萬元/平方米~8萬元/平方米。值得注意的是，這是上海楊浦區(qū)一處中環(huán)外、外環(huán)內(nèi)區(qū)域。而目前，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一手、全裝修新房售價不過在每平方米10萬元~12萬元上下。

新“地王”的誕生，是否意味著現(xiàn)在可以購買內(nèi)環(huán)內(nèi)一手豪宅的價格，未來只能在上海買到一套外環(huán)附近的房子？

實際上，上海近期的土地拍賣市場已經(jīng)到了每隔幾天就令市民咋舌一次的地步。中國青年報·中青在線記者了解到，上海近兩個月來出現(xiàn)了至少5個“地王”。

此前，上海松江泗涇“地王”保本價每平方米6萬元、浦東周浦“地王”保本價每平方米8萬元、嘉定新城“地王”保本價每平方米5.6萬元以上。就在7月27日，上海浦東機場附近一塊土地又以88億元的成交價格成為上海今年以來的總價“地王”，未來每平方米保本售價預(yù)計近6萬元。

房地產(chǎn)業(yè)界人士都懂得一個道理，要拿地就要挑地段，甭管“地王”價格多高，只要地段好，將來銷售不愁。上海這些保本價動輒每平方米六七萬元的“地王”究竟身處哪里的“豪華”地段呢？簡單來說，以上所有“地王”除新江灣城在上海外環(huán)外，均是名副其實的上海郊區(qū)。郊區(qū)“地王”頻出，不禁令人擔憂，未來誰來接盤？

根據(jù)上海易居研究院2016年4月對全國30個?。▍^(qū)、市）房價收入比的計算，北京、上海兩地房價收入比全國最高，分別為是14.5和14。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，這是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定，各國數(shù)值最高的為30，最低為0.8。一般而言，在發(fā)達國家，房價收入比超過6就可視為房價泡沫區(qū)。

也就是說，即便是在當前一手房房價情況下，北京、上海的市民用收入購房的壓力也已經(jīng)相當大。可以想象，若干年后上海郊區(qū)房價也達到每平方米六七萬元的話，市民購房壓力將會達到什么程度。

對此，住建部政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受中國青年報·中青在線記者采訪時稱：“未來那么高價位能不能賣掉，無論是開發(fā)商自己還是專家，都不敢確定。”

“實際上，開發(fā)商瘋狂搶地，也是無奈之舉。今年一季度以來，他們回籠了很多資金，錢收進來，不去買地，還能干嗎呢？”顧云昌說，今年，整個房地產(chǎn)市場的銷售業(yè)績很有可能超出“歷史水平”。

2016年開年以來，房地產(chǎn)市場延續(xù)了2015年觸底反彈的格局。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比上年全年加快5.2個百分點；全國商品房銷售額18524億元，同比增長54.1%，其中住宅銷售額增長60.3%。

上海易居研究院的一份最新數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度，全國商品住宅成交均價同比增長18.3%，銷售面積同比增長35.6%，“可見，從2015年樓市反彈至今，全國商品住宅出現(xiàn)了較大幅度的‘量價齊升’，未來一段時間將進一步慣性上漲。”

易居數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資1060.2億元，同比增長11.6%，較1~3月同比增速降低0.7個百分點；與2015年全年8.2%的增速相比，提高3.4個百分點；與全國同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速7.2%相比，高出4.4個百分點。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅連續(xù)16個月高于全國平均水平。

顧云昌告訴記者，實際上開發(fā)商也不希望土地價格飚得這么高，因為目前來看，過高的土地價格已經(jīng)把風險都轉(zhuǎn)嫁到了開發(fā)商的頭上，“現(xiàn)在的土地起拍價，都是在該地區(qū)評估價格的基礎(chǔ)上增加10%來定的，刨去一些公共設(shè)施、保障房和政府自持部分，實際樓板價已經(jīng)很高。”

在這樣的情況下，對于開發(fā)商來說，在一線城市和二線排名靠前城市拿地總比到三四線城市拿地來得安全些。

顧云昌說，盡管京滬兩地正在嘗試增加一部分居住用地面積，但整體來說一線城市的土地供應(yīng)量還是嚴重不足，“這兩年，進入北京、上海的人口增幅在下滑，但好地段已經(jīng)沒地了，只能去搶郊區(qū)的。”

對于此前有媒體分析的人民幣貶值預(yù)期嚴重、股市不穩(wěn)、投資渠道不多等原因，顧云昌都表示贊同，但他認為，最重要搶地原因肯定還是在“供需矛盾”上。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。