房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)出了真相：降價(jià)賣(mài)房還不如破產(chǎn)劃算

我們一直在盼著開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房，一二線不降價(jià)還可以理解，但是三四線城市為啥不能降價(jià)賣(mài)房呢？庫(kù)存擺在那等著風(fēng)吹雨打貶值么？

不過(guò)在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，事情沒(méi)那么簡(jiǎn)單。一位開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士對(duì)筆者表示：雖然他們公司在中小城市有不少庫(kù)存，不過(guò)目前還沒(méi)有降價(jià)的打算，無(wú)論是來(lái)自內(nèi)部還是外部的壓力，降價(jià)賣(mài)房還不如破產(chǎn)劃算！要不就如某位大V說(shuō)的那樣：炸掉！

聽(tīng)上去有點(diǎn)驚悚！不過(guò)后續(xù)給出的理由，我倒吸了一口涼氣。降價(jià)賣(mài)房真的沒(méi)我們想的那么簡(jiǎn)單！

在普通人看來(lái)，對(duì)于高庫(kù)存的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)銷(xiāo)售能緩解資金鏈緊張的狀況，寧愿破產(chǎn)也不降價(jià)，其中的邏輯難以理解！

根據(jù)這位從業(yè)者的觀點(diǎn)，我整理如下：

三四線城市高庫(kù)存的原因并不是高房?jī)r(jià)

作為從業(yè)者，對(duì)三四線城市當(dāng)前高庫(kù)存有著真切的感覺(jué)，造成目前這個(gè)局面并不是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)，因?yàn)殡S著貨幣增發(fā)，資產(chǎn)價(jià)格普漲是肯定的，這些城市房?jī)r(jià)有一輪普漲也很正常，這一輪高價(jià)庫(kù)存主要是因?yàn)?008-200年那一輪刺激政策，開(kāi)發(fā)商手持大量現(xiàn)金在三四線城市大肆高價(jià)拿地。

原因就在這，地拿的太多了！其實(shí)從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商大量買(mǎi)地是替ZF承當(dāng)了經(jīng)濟(jì)下行壓力。但最后問(wèn)題還是出來(lái)了，因?yàn)榈乜倳?huì)變成房子的，根本沒(méi)人買(mǎi)。

大量資金是有成本的

當(dāng)初開(kāi)發(fā)商拿地的資金是找銀行借的，準(zhǔn)確地說(shuō)是銀行求著給開(kāi)發(fā)商房貸，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的行情中，任何行業(yè)都比不上房地產(chǎn)保險(xiǎn)，銀行以較低的利率給房企貸款。吸引了大量開(kāi)發(fā)商貸款買(mǎi)地。由于貸款成本較低，開(kāi)發(fā)商們拿地的杠桿普遍比較高。上面說(shuō)了，降價(jià)的結(jié)果是賣(mài)不出去房，而且可能會(huì)資不抵債，結(jié)果就是破產(chǎn)！

降價(jià)是恐怖的

降價(jià)賣(mài)房不只是促銷(xiāo)那么簡(jiǎn)單，最可怕之初是降價(jià)會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期，一旦降價(jià)就以為這拐點(diǎn)到來(lái)，現(xiàn)在農(nóng)民不傻，要讓農(nóng)民買(mǎi)房，恐怕價(jià)格跌了90%才會(huì)出手買(mǎi)房。“房子要炸掉”和“牛奶倒掉也不送人”描述的是一種極端狀態(tài)，但卻符合經(jīng)濟(jì)學(xué)供需平衡。

賭明天

所謂賭明天，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，三四線高庫(kù)存目前沒(méi)有更好辦法，只能等待下一個(gè)上漲周期。目前的運(yùn)營(yíng)策略是依靠一二線城市較好的行情來(lái)保證自己的現(xiàn)金流。實(shí)際上三四線城市雖然庫(kù)存量較大，但市值有限。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)前重點(diǎn)是保證一二線城市的銷(xiāo)售。

開(kāi)發(fā)商們普遍認(rèn)為，目前這種局面不會(huì)持續(xù)太久，因?yàn)檎l(shuí)都耗不起，最擔(dān)心的不是他們，而是ZF，未來(lái)會(huì)有更多措施來(lái)解決高庫(kù)存問(wèn)題，至于降價(jià)賣(mài)房，可能性不大。

房?jī)r(jià)上漲推手

買(mǎi)房和炒股一樣，是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。

在這樣的邏輯之下，開(kāi)發(fā)商一般情況不會(huì)輕易選擇主動(dòng)降價(jià)賣(mài)房，而是盡量死扛。也有例外，那就是房?jī)r(jià)已單邊暴漲了近20年、越來(lái)越多的人只能望房興嘆、庫(kù)存壓力激增上了中央的會(huì)議議程、經(jīng)濟(jì)低迷企業(yè)不得不現(xiàn)金為王……即便如此，開(kāi)發(fā)商即使有了降房?jī)r(jià)的心思，行動(dòng)起來(lái)也往往是阻力重重。

降房?jī)r(jià)叫得最響的是想買(mǎi)房的老百姓，整天喊房?jī)r(jià)太高，但就是買(mǎi)不起房子。與沒(méi)有房的不同，有房一族卻并不希望房?jī)r(jià)下跌，反而盼著房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)橐坏┓績(jī)r(jià)下跌，那他們的資產(chǎn)就貶值了。“有房者更有動(dòng)力來(lái)阻止房?jī)r(jià)下跌。”一位多套房的房主說(shuō)。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)里有多少水分，普通老百姓并不清楚，但開(kāi)發(fā)商很清楚。“開(kāi)發(fā)商的錢(qián)也是從銀行貸的?，F(xiàn)在的房子很多都不是開(kāi)發(fā)商的，而是銀行的，房子降價(jià)賠得最多的將是銀行。”某開(kāi)發(fā)商說(shuō)道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。