我們正在經歷怎樣的樓市？

    最近樓市有些撲朔迷離了。
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    先是開發(fā)商接連爆負面！
    8月底余姚的藍光地產項目停工被曝光，由此揭開了四川地產一哥藍光地產的維權潮。
    接著9月12日，恒大集團深圳卓越后海中心的總部遭到投資者圍堵，由此帶來擠兌潮。
    房企的債務風險也從機構層面轉向個體，社會信任危機到達一個新巔峰。
    華夏幸福、泰禾、藍光、恒大，一個鬧的比一個大。
    他們的共同特征是，在2018年需要降杠桿的時候選擇了逆勢擴張。
    盲目搞多元化、激進加杠桿擴規(guī)模，依賴極致高周轉，最終更高的財務杠桿，形成了更高的財務風險。
    由此也引發(fā)整個房地產行業(yè)的生存巨變。
    在三道紅線的壓制下，之前借助債券牛市大量發(fā)行債券及ABS融資來擴張規(guī)模的房企，都面臨著劇烈的去杠桿沖擊。
    因此，接下來房企將面臨兩大挑戰(zhàn)：
    1、 增收不增利
    由于自身負債和高融資成本，開發(fā)商普遍面臨積極上新項目，但又達不到利潤和成本目標的處境。
    而這種窘境更進一步倒逼高杠桿房企持續(xù)不斷進行“ 虧損式”補倉。
    2、回籠資金困難
    在房企三道紅線、土地兩集中、銀行兩道紅線疊加作用下，房企賣房回籠資金變的很難。
    再加上新房現價、土拍限制等，很多項目在賠錢甩賣。
    今年A股近50家已披露半年業(yè)績預告的上市房企中，近一半房企都預告虧損。
    可以遇見的是，接下來因債務重壓暴雷的房企還會繼續(xù)增加，而地產從業(yè)人員面臨轉行、降薪壓力。
    種種情況都表明，房企對于未來的預期并不樂觀，更多是不敢樂觀。
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    接著是土拍全面遇冷!
    9月， 國內多個重點城市的第二批次集中供地陸續(xù)迎來招拍。
    從目前的競拍數據發(fā)現，成都、杭州、合肥等，一城更比一城涼。
    多宗土地無人報名，多城突然取消出讓地塊，參與競拍的房企數量也大幅減少。下表為各城市二批次集中供地情況匯總——

    按道理說，土拍新規(guī)中設定最高溢價率15%，本質上是限制了土地價格，也意味著要給房價降溫，要給房企留利潤。
    這應該能激發(fā)開發(fā)商比第一次更加積極進場拿地才是啊。事實卻相反！
    這是因為四點：
    1、隨著多個房企的暴雷，越來越多的房企認清了玩規(guī)模的年代過去了！
    他們不得不接受，拿不到地，只是規(guī)模上不去，拿到地，可能虧損，可能直接是倒閉的事實。
    2、另一方面，土拍規(guī)則中明確要求必須自有資金拿地。
    而自有資金的審查方式不明確，導致民營企業(yè)不敢貿然參與。
    3、另外，土拍規(guī)則中城市規(guī)劃和土地開發(fā)的深度捆綁，以及資金成本、政企關系、產業(yè)資源的要求等等，依然是一些民企玩不轉的。
    4、更何況大多數地塊價格并不低，而配建自持等依然算不過來賬。
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    調控開始全面精細化了！
    先看廈門——
    9月18日，廈門五部門發(fā)布調控升級的調控通知。重點體現三點：
    1、法拍限購
    參與競買法拍房，應具有購房資格
    2、限售5年
    在島內買新房，需取得產權證后滿5年方可上市交易。
    3、打擊“學區(qū)房”炒作
    強化一、二手市場聯(lián)動，推進新房和二手住房市場專項整治。
    再看?？?/strong>——
    9月18日，?？诎l(fā)布調控升級通知。主要體現四點：
    1、新落戶的人才，須提供累計12個月的社保或個稅繳納記錄方可在?？谑匈徺I第1套住房，在第1套住房備案滿36個月后，方可購買第2套住房。
    2、未落戶的人才，須提供累計24個月的社?；騻€稅繳納記錄方可在?？谑匈徺I1套住房。
    3、明確實行全域限購，對外省戶籍也不屬人才的人員，須提供累計60個月的社?；騻€稅繳納記錄方可在海口市購買1套住房。
    4、對于離異人士，自離異之日起任何一方3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭在海南省擁有住房的總套數計算。
    值得大家注意的是，在?？诎l(fā)布調控升級的同時，?？谶€同時發(fā)布了人才落戶新政——
    落戶的條件為：大專及以上學歷40周歲以下(其中985、211院校的本科及以上學歷為55周歲以下);中級專業(yè)技術及以上技術職稱、技師及以上職業(yè)資格的人才40周歲以下;先就業(yè)再落戶。
    事實上，人才新政與之前并沒有太大變化。
    但是我們可以從?？谠谡{控升級的同時發(fā)布人才落戶新政的舉動看到當下很多城市對調控的態(tài)度：既要保證“房住不炒”的正向調控，也要利用人才新政保障樓市的穩(wěn)定發(fā)展。
    再看珠海——
    最近幾天，珠海“悄悄”發(fā)布了關于調整珠海市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告。
    根據公告，將原本2%個人所得稅核定征收率，調整為1%，等于是個稅減少了50%。
    稅率調整是讓利于民，因此，對樓市的刺激是非常直接的。
    比如，東莞在2019年3月調整稅費之后迎來一波持續(xù)9個月的大漲。其中2020年東莞漲幅47%，超越了深圳高居全國各城市第一。
    因此，珠海的調控在一定程度上引發(fā)了業(yè)內對樓市風向的猜想。
    從這三個城市的調控，我們能看到代表未來調控趨勢的三種調控模式：

    1、正向收緊，針對已經大漲過的城市。
    對于已經大漲過的城市，繼續(xù)收緊依然是大趨勢。其中降低流動性是主要目標之一。
    2、雙向調控，針對市場冷熱不均的城市。
    對于因限價導致的新房火熱或局部房價上漲的城市，采取一拉一托，收緊和放松共存也將成為大趨勢。
    接下來會有越來越多的城市，在房住不炒的大政方針之下，在因城施策的背景下，以雙向調控來達到穩(wěn)房價，穩(wěn)預期、穩(wěn)房價的目的。
    3、反向（默默）利好刺激，針對沖高回落的城市。
    對于已經房價已經上漲過，但因大環(huán)境導致行情中斷的城市，就會采取珠海的方式，采取默默刺激的方式 。
    在全國各熱點城市普遍收緊、政策嚴控的大背景下，反其道而行，但又不大張旗鼓。
    值得關注的一點是，珠海調整稅費新政是先發(fā)公告，具體執(zhí)行日期是從2021年11月1日起開始，留足了政策消化時間，這或許是試探中央層面對救市導致市場波動的容忍底線。
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    以上我們從房企、土拍、調控三個方面說明我們正在經歷怎樣的樓市！
    對于房企，從三道紅線、到商票、地產基金等持續(xù)收緊，到目前有些房企開始不敢融錢了；另一方面快速高周轉將被擯棄，更多的房企會看到類似像李嘉誠這樣囤積物業(yè)、土地升值就可以大賺，而那些不斷開發(fā)、出售、再拿地、再開發(fā)，干的挺熱鬧開發(fā)商，最終卻逃不過打折拋售。
    對于土拍，開發(fā)商開始算賬了。以躺平的姿態(tài)等待地方政府關于土拍新政的進一步誠意。
    對于調控，從近期多個城市的調控方式和內容看，在房住不炒的大政方針之下，采取放松或利好刺激的城市正在增多。    這些都意味著樓市規(guī)則正在改變，新的樓市機會正在產生。來源：米宅

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。