北京副中心的另一面：房地產(chǎn)色彩正逐漸褪去

糾結(jié)的沈明也認(rèn)為，今后一段時(shí)期內(nèi)，北京城市副中心的前景發(fā)展會非常可觀，而不再是地產(chǎn)層面的“炒地皮”。沈明所在的公司，由于堅(jiān)定看好北京城市副中心的未來，他們在通州自持了一棟寫字樓。

“通州的開發(fā)商一片哀嚎。”某知名央企位于通州的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人沈明（化名）5月31日對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。

對于沈明來說，內(nèi)心頗為糾結(jié)。一方面，對于國家政策層面給予通州城市副中心的支持寄予了期望。但另一方面，他的項(xiàng)目卻賣不動(dòng)。

對通州樓市的嚴(yán)厲調(diào)控政策正在發(fā)生作用。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州商務(wù)型公寓和商住樓限購兩周來，通州公寓簽約只有10套；最近兩周，通州市場的寫字樓、商業(yè)也只有7套簽約，整體市場陷入短期冰凍。

未來的通州將從城市副中心的角度去審視，而去地產(chǎn)化正在通州以及北三縣開始發(fā)酵。

通州正接近完成去地產(chǎn)化

所有政策背后的深意都是在去地產(chǎn)化。

5月5日晚間十點(diǎn)，傳聞中的通州商務(wù)型公寓政策落地。按照政策規(guī)定，通州將自5月6日起向三類家庭暫停出售商務(wù)型公寓。

另外，政策明確規(guī)定，商業(yè)、辦公項(xiàng)目應(yīng)承載業(yè)態(tài)，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)。新政要求，對于通州區(qū)新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目，今后將按照規(guī)劃用途銷售，不賣給居民，只賣給單位。

上述政策出臺后，通州商業(yè)以及商務(wù)型公寓被迅速冰凍。而政策背后的深意比字面理解更為嚴(yán)格。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志的解釋是，在這次調(diào)控中出現(xiàn)的“商務(wù)型公寓”不是商住樓。“這是一種只在通州五河交匯處存在的新類型房屋性質(zhì)。它不是住宅，它的規(guī)劃用途就是商務(wù)型公寓，50年產(chǎn)權(quán)，因此其稅收、信貸等政策與住宅不同。但同時(shí)它又具有一定的居住功能，比如每戶單獨(dú)的衛(wèi)生間，這和商業(yè)、辦公項(xiàng)目又不同。”據(jù)陳志介紹，商務(wù)型公寓一共就批了這幾個(gè)項(xiàng)目，而且是通州區(qū)獨(dú)有的。

對通州的調(diào)控政策將開發(fā)商一些打擦邊球的商改住項(xiàng)目與商務(wù)型公寓做了明確劃分。所謂的商改住仍然是商業(yè)立項(xiàng)，只能出售給企業(yè)，不再出售給個(gè)人。

沈明告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，以往，商改住、商業(yè)和寫字樓都是可以出售給個(gè)人，但如今客戶群只能是企業(yè)。理論上講，開發(fā)商可以以幫助客戶成立公司的方式購買這些產(chǎn)品。但銀行對于企業(yè)購買商業(yè)和寫字樓貸款資質(zhì)審核極為苛刻。一般都是成立幾年的企業(yè)才可能獲批貸款。而商改住、商業(yè)和寫字樓本身都是針對投資客設(shè)計(jì)的，投資客一般都要使用杠桿，很少有人會愿意拿出幾百萬、上千萬的全款來購買一套投資產(chǎn)品。另外，企業(yè)持有物業(yè)的稅收成本也高于個(gè)人，而這導(dǎo)致客戶購買意愿極低。

“我們挺糾結(jié)的。這種糾結(jié)是你難受但你沒有任何辦法解決。”找不到客戶的沈明壓力很大。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱，上周入市也是雙限之后通州入市的首個(gè)商住項(xiàng)目富力運(yùn)河十號報(bào)價(jià)36000元/平方米起，與上期開盤價(jià)格持平，通州商住在經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速上漲之后，開始進(jìn)入企穩(wěn)階段。而這也顯示出通州市場商住項(xiàng)目的尷尬地位，雖然區(qū)域前景良好，但是需求在限購后受到壓縮，使得這些商住項(xiàng)目均面臨一定的去化壓力以及資金壓力。

與限購政策出臺前動(dòng)輒日光不同的是，富力運(yùn)河十號這一次銷售情況明顯不佳。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以購房者的身份致電售樓處，與以往懈怠態(tài)度不同的是，記者明顯感受到銷售員對于搶客的壓力。

中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，升級版的通州商住限購，因?yàn)橐笃髽I(yè)購買，將影響起碼60%-80%的成交。整體看，通州市場未來將進(jìn)入有價(jià)無量時(shí)代。

中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年8月北京市住建委對通州區(qū)升級限購后，北京通州住宅成交從之前的單月1000-2000套，下調(diào)到了500套上下，跌幅一半。

鏈家地產(chǎn)一位中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，限購后，除非低于市場價(jià)，否則通州區(qū)二手住宅成交周期還是很少，有資質(zhì)購買又中意這套二手房的客戶得“碰運(yùn)氣”。

嚴(yán)控土地下的北三縣

5月24日至25日，中共北京市委十一屆十次全會召開。北京市委副書記、市長王安順就《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的意見（審議稿）》作說明。

其中，關(guān)于京津冀協(xié)同發(fā)展也是當(dāng)前輿論關(guān)注的熱點(diǎn)。北京市規(guī)劃委副主任王飛對外表示，北京周邊的跨界城市組團(tuán)作為維護(hù)區(qū)域生態(tài)安全格局的重點(diǎn)地區(qū)，受首都的輻射帶動(dòng)影響，這些地區(qū)發(fā)展需求強(qiáng)烈，必須要加強(qiáng)統(tǒng)一規(guī)劃和共管共治，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)建設(shè)實(shí)施的時(shí)序，促進(jìn)規(guī)劃合作非常重要。而北京市正積極與河北廊坊、保定、天津武清等北京周邊市縣開展規(guī)劃對接，建立機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)“規(guī)劃一張圖”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受北京市副中心建設(shè)影響，曾經(jīng)炒作火熱的北三縣也正在褪掉房地產(chǎn)的色彩。但由于政策明確將嚴(yán)控土地審批，北三縣的房價(jià)仍然在被熱炒。

6月1日，固安金海城的意向客戶收到了一條漲價(jià)的通知，短信解釋漲價(jià)原因是“未來固安不會批復(fù)建設(shè)用地”。調(diào)價(jià)前，這個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)是11000-12000元/平方米之間；而去年8月份，該項(xiàng)目售價(jià)還僅為7100元/平方米。

位于香河的大運(yùn)河孔雀城也在漲價(jià)。他們最近一期開盤的售價(jià)是11000元/平方米。2個(gè)月前，他們在向客戶收取意向金時(shí)，對外報(bào)價(jià)為9000元/平方米。

已經(jīng)率先漲至高點(diǎn)的燕郊區(qū)域由于新房市場幾乎處于沒房狀態(tài)，市場已經(jīng)不再火熱。但當(dāng)?shù)氐氖蹆r(jià)已經(jīng)普遍漲至2萬元/平方米。

易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)稱，從中央政治局部署的工作任務(wù)看，此次會議實(shí)際上是希望各類資源有序?qū)?，而不是盲目地進(jìn)入。所以從資源的優(yōu)先進(jìn)入角度看，傳統(tǒng)的炒房等做法不受歡迎。因?yàn)檫@樣一個(gè)區(qū)域本身價(jià)值培育的難度是不大的。所以這次會議鼓勵(lì)城市運(yùn)營商積極進(jìn)入，對這些城市長遠(yuǎn)發(fā)展有積極作用。

糾結(jié)的沈明也認(rèn)為，今后一段時(shí)期內(nèi)，北京城市副中心的前景發(fā)展會非常可觀，而不再是地產(chǎn)層面的“炒地皮”。沈明所在的公司，由于堅(jiān)定看好北京城市副中心的未來，他們在通州自持了一棟寫字樓。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。