住房建設(shè)規(guī)劃顯示：深圳樓市“十三五”供不應(yīng)求

日前，深圳發(fā)布了“十三五”時(shí)期深圳市住房建設(shè)規(guī)劃的征求意見稿。規(guī)劃顯示，深圳將長期面臨住房供不應(yīng)求局面。“十二五”期間，即便深圳超額完成住房建設(shè)規(guī)劃任務(wù)，深圳房價(jià)依舊上漲了76%，遠(yuǎn)超居民人均可支配收入漲幅。面對(duì)長期存在的供不應(yīng)求問題，購房者呼吁調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，多建“多房小戶型”，緩解住房矛盾。

日前，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)發(fā)布了《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》（征求意見稿）。

根據(jù)規(guī)劃，“十三五”期間，預(yù)計(jì)深圳商品住房總需求約179萬套，其中購房需求約89.8萬套，租賃住房需求約89.2萬套。

89.8萬套的購房需求，由以下三種需求構(gòu)成：一是深圳存量常住居民新增商品住房購房需求共計(jì)55萬套；二是深圳就業(yè)大學(xué)生購買住房需求9.8萬套；三是深圳居民在東莞、惠州等地購房需求25萬套。

89.2萬套的租賃住房需求，則來自于以下兩類需求：一是深圳新就業(yè)大學(xué)生租賃住房需求39.2萬套；二是深圳新增外來務(wù)工人員住房租賃需求50萬套。

而實(shí)際上，根據(jù)規(guī)劃，“十三五”期間，深圳計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新增住房有效供應(yīng)僅65萬套；其中，力爭新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售與現(xiàn)售30萬套，保障性住房供應(yīng)35萬套。

為緩解供不應(yīng)求的住房矛盾，深圳一是提出深圳居民在東莞、惠州等地購房25萬套；二是提出通過盤活存量住房、促進(jìn)住房二手市場(chǎng)發(fā)展，力爭二手商品住房成交35萬套。

“十二五”期間，深圳樓市就出現(xiàn)了明顯供不應(yīng)求問題，且同期深圳房價(jià)上漲了76%，讓深圳人倍感壓力。

“十二五”時(shí)期深圳住房建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)各類住房54萬套，其中，建設(shè)商品住房30萬套、建設(shè)和籌集保障性住房24萬套。實(shí)際上，“十二五”期間，深圳超額完成了任務(wù)，合計(jì)安排建設(shè)住房約60.3萬套，完成規(guī)劃總目標(biāo)112%；其中，商品住房累計(jì)新開工約35.7萬套，保障性住房累計(jì)新增安排約24.6萬套。

即便如此，深圳樓市依然供不應(yīng)求。深圳市市長許勤在今年2月初接受記者采訪時(shí)也表示，雖然“十二五”期間，深圳超額完成住房建設(shè)任務(wù)，但跟購房需求相比還是不足。

供不應(yīng)求下，“十二五”期間，深圳房價(jià)快速上漲，漲幅遠(yuǎn)超居民人均可支配收入。深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，2011年1月，深圳新建商品房成交均價(jià)為每平方米20168萬元。而到2015年12月，深圳新建商品房成交均價(jià)已上漲到每平方米42476元。為了剔除結(jié)構(gòu)性成交問題導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)這一因素，記者計(jì)算了2011年和2015年全年深圳新建商品房的每平方米成交均價(jià)，分別為18988元和33426元，漲幅為76%。而深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，同期深圳居民人均可支配收入漲幅僅為22%。

許勤表示，影響房價(jià)的因素主要有三個(gè)：一方面是供給，一方面是需求，再有就是調(diào)控手段和調(diào)控政策。

然而，深圳當(dāng)前存在新增建設(shè)用地幾近枯竭，住房用地供應(yīng)緊張問題。“十二五”期間，深圳商品住房供應(yīng)用地總量僅完成規(guī)劃目標(biāo)的64.7%。作為土地供應(yīng)主力的城市更新項(xiàng)目，因涉及拆遷補(bǔ)償問題，平均一個(gè)項(xiàng)目至少需要7至8年時(shí)間。與此同時(shí)，因深圳對(duì)人口與財(cái)富吸納能力較強(qiáng)、人口結(jié)構(gòu)倒掛、資本流動(dòng)性充裕，以及居民投資意識(shí)較強(qiáng)等因素，住房需求強(qiáng)烈，只增不減。“十二五”期間的樓市調(diào)控政策，雖抑制了一部分投資投機(jī)購房行為，但依然解決不了供需矛盾，也解決不了房價(jià)過快上漲問題。

因此，供不應(yīng)求，將是深圳樓市長期面臨的一個(gè)根本問題。為了在有限的土地空間內(nèi)加大供給力度，購房者呼吁調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加市區(qū)內(nèi)“多房小戶型”的供應(yīng)量。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰認(rèn)為，收緊限購條件和嚴(yán)禁使用金融杠桿配資購房，抑制了一定的投機(jī)需求。但剛需擔(dān)心房價(jià)持續(xù)上漲，需要借助杠桿盡快實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)的情況的確存在，并且應(yīng)該得到重視。要解決剛需住房問題，關(guān)鍵是要在供給側(cè)增加供給。

很多購房者都表達(dá)了這樣一種觀點(diǎn)：政府應(yīng)該在規(guī)劃上有所考慮，引導(dǎo)開發(fā)商在市區(qū)內(nèi)多建小戶型，在交通不便的地方多建大戶型。這不僅解決了住房問題，也有利于解決交通擁堵問題。

王峰還認(rèn)為，根據(jù)規(guī)劃，“十三五”期間，深圳將加大保障性住房的供應(yīng)力度。目前深圳安居型商品房（深圳主推的保障房類型）執(zhí)行的是按照市場(chǎng)價(jià)的七成來定價(jià)。他建議，未來在房價(jià)過高的情況下，政府進(jìn)一步降低定價(jià)，例如調(diào)整成市場(chǎng)價(jià)的五成。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。