融創(chuàng)孫宏斌：南京蘇州地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大

“大家都在三四線城市布局時(shí)，我們堅(jiān)守一線拿了很多地，很多房企收縮戰(zhàn)線重回一線城市搶地的時(shí)候，融創(chuàng)搶先布局了‘強(qiáng)二線城市’。”針對(duì)目前一些房企在二線城市高價(jià)搶地的現(xiàn)象，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司(下稱“融創(chuàng)中國(guó)”，01918.HK)董事會(huì)主席孫宏斌5月16日在融創(chuàng)北京壹號(hào)院全球發(fā)布會(huì)上對(duì)第一財(cái)經(jīng)等媒體記者評(píng)價(jià)稱，“最近南京和蘇州（高企的）地價(jià)肯定是不對(duì)的，每個(gè)企業(yè)買地都有自己的判斷，我自己覺(jué)得地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常非常大了。”

融創(chuàng)孫宏斌：南京蘇州地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大

網(wǎng)絡(luò)資料圖

強(qiáng)二線：機(jī)會(huì)還是陷阱

2016年春節(jié)前后，北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)明顯上漲，隨后帶動(dòng)地價(jià)上揚(yáng)。北京南六環(huán)外的黃村區(qū)域個(gè)別地塊樓面價(jià)都超過(guò)了每平方米4.5萬(wàn)元，遠(yuǎn)超同地段二手房價(jià)格。近兩個(gè)月，以長(zhǎng)三角的南京、蘇州為代表的二線城市房?jī)r(jià)接棒上漲，地價(jià)也水漲船高。日前，葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競(jìng)拍“地王”，最終拍出每平方米4.5萬(wàn)元的價(jià)格，超越此前兩天上海每平方米4.2萬(wàn)元的“地王”價(jià)格，成為南京新單價(jià)地王。

“蘇州、南京地價(jià)是不對(duì)的，杭州曾經(jīng)比上海還高，因?yàn)榈貎r(jià)高，很多開(kāi)發(fā)商在杭州虧錢的，南京是步杭州的后塵。”對(duì)此，孫宏斌稱，開(kāi)發(fā)商買地有時(shí)處于慣性，每家企業(yè)對(duì)地價(jià)有自己的判斷，但他認(rèn)為最近南京和蘇州地價(jià)“肯定不對(duì)”，他認(rèn)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大了，房?jī)r(jià)不可能每年都往上漲，這一輪房?jī)r(jià)漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來(lái)，不像上海，南京土地供給大，房?jī)r(jià)一直在每平方米2萬(wàn)余元，現(xiàn)在樓面價(jià)動(dòng)輒超每平方米3萬(wàn)元是不合理的。

今年3月29日，融創(chuàng)中國(guó)在香港公布的2015年全年業(yè)績(jī)顯示，2015年其合同銷售額682.1億元，同比增長(zhǎng)3.6%，再創(chuàng)新高;凈利潤(rùn)36.1億元，同比增長(zhǎng)11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%，與此同時(shí)，毛利率回落到12.4%。從2015年開(kāi)始，通過(guò)收購(gòu)等方式，融創(chuàng)在上海、南京等長(zhǎng)三角城市快速布局。融創(chuàng)也在向全國(guó)全面拓展，短短一年時(shí)間，進(jìn)入濟(jì)南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市，城市布局從8個(gè)增至19個(gè)。

對(duì)融創(chuàng)而言，這樣的布局計(jì)劃與保持規(guī)模增長(zhǎng)不無(wú)關(guān)系，但融創(chuàng)進(jìn)入的部分二三線城市也被認(rèn)為地產(chǎn)盈利空間有限。對(duì)此，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒，西安房?jī)r(jià)最近三年基本不漲，供大于求的態(tài)勢(shì)沒(méi)有得到改善，庫(kù)存消化周期依然有19個(gè)月，而成都也是一個(gè)“跑量不跑價(jià)”的城市。此外，丁祖昱認(rèn)為，部分招拍掛土地價(jià)格較高，未來(lái)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，尤其那些溢價(jià)超過(guò)100%的，如合肥地塊樓板價(jià)比周邊的銷售價(jià)高，雖然合肥在二線城市表現(xiàn)突出，但在短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，已經(jīng)存在一定的房?jī)r(jià)泡沫，再期望上一個(gè)臺(tái)階難度不小。

“雖然融創(chuàng)2016年的目標(biāo)比較保守地定在800億元，但明眼人一看，這已經(jīng)劍指千億的態(tài)勢(shì)，老孫還是想把融創(chuàng)繼續(xù)做大。”丁祖昱認(rèn)為，做大不是壞事，但今天繼續(xù)為追求規(guī)模而做大，還是隱含著一些風(fēng)險(xiǎn)。

近兩年，面對(duì)媒體，孫宏斌一直強(qiáng)調(diào)“判斷”二字。孫宏斌16日對(duì)媒體回應(yīng)稱：被問(wèn)及未來(lái)拿地策略時(shí)，孫宏斌回答，“我們不想跟別人說(shuō)我是保守還是激進(jìn)，但我們會(huì)小心做判斷，拿自己認(rèn)為對(duì)的地。我不會(huì)高價(jià)搶地，這么多年我沒(méi)有去過(guò)一次拍賣現(xiàn)場(chǎng)，不需要在當(dāng)時(shí)做判斷，我們不會(huì)搶貴的地，如果合適也毫不猶豫。”

通過(guò)并購(gòu)補(bǔ)貨北京豪宅

拿地三年后，推遲開(kāi)盤的融創(chuàng)北京農(nóng)展館項(xiàng)目16日下午正式宣布面世。2013年9月，融創(chuàng)中國(guó)以43億元的總價(jià)，競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館附近一地塊，該土地的總建筑面積約5.9萬(wàn)平方米，機(jī)構(gòu)測(cè)算其樓面價(jià)高達(dá)每平方米7.3萬(wàn)元。去年6月18日，融創(chuàng)中國(guó)曾在北京舉行全球發(fā)布會(huì)，高調(diào)宣布北京壹號(hào)院將與倫敦海德公園一號(hào)、紐約One57等世界級(jí)豪宅比肩。融創(chuàng)北京區(qū)域公司高級(jí)副總經(jīng)理樓艷青當(dāng)時(shí)介紹，北京壹號(hào)院執(zhí)行非常嚴(yán)格的預(yù)約制，每個(gè)客戶預(yù)約后有專屬接待時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目客戶信息嚴(yán)格保密，主要客戶群體是新貴階層和陽(yáng)光財(cái)富階層，為行業(yè)領(lǐng)軍人物，IT、金融行業(yè)是主力。

東三環(huán)市中心的稀缺地段，使館區(qū)，農(nóng)展館內(nèi)5.3萬(wàn)平方米大湖，擁有唯一的城市高爾夫球場(chǎng)，毗鄰亞洲最大城市公園朝陽(yáng)公園，這些要素成為該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。融創(chuàng)當(dāng)時(shí)原計(jì)劃2015年9至10月推出，也不排除為做到精致而延期入市，當(dāng)時(shí)對(duì)價(jià)格的計(jì)劃是，一期產(chǎn)品價(jià)格在每平方米15萬(wàn)~20萬(wàn)元之間，臨湖的房源每平方米超過(guò)30萬(wàn)元。

彼時(shí)孫宏斌稱，這個(gè)項(xiàng)目不著急去化，賣一套少一套，可以慢慢賣。他還透露，這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，他覺(jué)得這類市中心的項(xiàng)目是個(gè)數(shù)學(xué)題，要考慮日照高度及容積率，還要考慮限高因素，當(dāng)時(shí)“做了無(wú)數(shù)個(gè)規(guī)劃”，最后他在設(shè)計(jì)風(fēng)格上選定了自己比較喜歡的穩(wěn)重、簡(jiǎn)單舒服、不太“土豪”的現(xiàn)代風(fēng)格。

“北京壹號(hào)院花費(fèi)了我們太多時(shí)間，上周我們還在對(duì)景觀進(jìn)行最后的調(diào)整，近期就要開(kāi)放了。”融創(chuàng)北京區(qū)域公司總經(jīng)理荊宏16日介紹，目前融創(chuàng)在北京有四個(gè)產(chǎn)品系列，都市綜合體“中心系”、產(chǎn)品數(shù)量最多的區(qū)域品質(zhì)住宅“壹號(hào)系”、頂豪產(chǎn)品“壹號(hào)院系”、稀缺地段獨(dú)棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產(chǎn)品，是融創(chuàng)通過(guò)收購(gòu)得來(lái)的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，將于7月份正式推出。

今年春節(jié)前后，融創(chuàng)北京區(qū)域公司收購(gòu)兩大獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，分別是昌平北七家項(xiàng)目、懷柔雁棲湖獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。媒體報(bào)道稱，合計(jì)收購(gòu)獨(dú)棟別墅260棟。融創(chuàng)方面表示，該項(xiàng)目整體貨值將達(dá)到百億元，預(yù)計(jì)2016年中面世。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)有分析稱，融創(chuàng)是業(yè)內(nèi)以快速開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷而著稱的企業(yè)，計(jì)劃在今年中期面市，也代表了融創(chuàng)的去化決心，但如何對(duì)這兩個(gè)老牌別墅進(jìn)行改造，能否快速去化，對(duì)融創(chuàng)也將是個(gè)考驗(yàn)。

“現(xiàn)在拿地貴，很多項(xiàng)目是被豪宅化，但好多房子多十幾萬(wàn)其實(shí)是不對(duì)的，這里面風(fēng)險(xiǎn)挺大的，北京很多貴的地項(xiàng)目遲遲不入市，是因?yàn)橐惶追孔映^(guò)3000萬(wàn)到一個(gè)億的時(shí)候有很多選擇，全世界都有很多選擇。”對(duì)于北京壹號(hào)院，孫宏斌說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)指標(biāo)和盈利指標(biāo)都不重要，融創(chuàng)希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時(shí)表示，自己對(duì)融創(chuàng)在北京項(xiàng)目的去化速度并不擔(dān)心。

對(duì)于北京的地價(jià)，孫宏斌回答：“當(dāng)時(shí)拿農(nóng)展館地塊的時(shí)候很多人覺(jué)得貴了，其實(shí)我覺(jué)得不貴，其他舉牌的幾家價(jià)格也都出到了7萬(wàn)元左右，代表這個(gè)不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺，我覺(jué)得大部分房子都不該這么貴?，F(xiàn)在土地市場(chǎng)這么瘋狂，讓我們顯得很便宜，也不是我們的目的。我們只是花了三年時(shí)間做了一個(gè)比較好的東西，銷售我一點(diǎn)都不擔(dān)心，去年北京壹號(hào)院較貴的（房源）賣到每平米30萬(wàn)，（同樣的房源）今年30萬(wàn)元肯定買不到了。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。