現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展趨勢：塑造有活力且宜人的城市商業(yè)空間

本世紀(jì)中國的城市發(fā)展出現(xiàn)了兩個比較明顯的特點(diǎn)，一是高城市化，中國的城市化率目前約51.3%，到2020年將達(dá)到61%，意味著新增1.2億人口到城市生活。二是中國的人均收入在2020年比2010年翻一翻的目標(biāo)，在這一基礎(chǔ)上中國的商業(yè)將步入社區(qū)型商業(yè)的范疇，于此同時一線城市的人均收入現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入社區(qū)型商業(yè)的水平，這意味著商業(yè)地產(chǎn)在中國將逐步的超越住宅地產(chǎn)成為開發(fā)的主流。這兩個變化會對中國的城市發(fā)展產(chǎn)生比較大的影響，同時也會提供商業(yè)發(fā)展的巨大機(jī)遇。     對于商業(yè)的發(fā)展則面臨以下主要的問題，電商的發(fā)展對實(shí)體商業(yè)產(chǎn)生了極大的沖擊，2008年以來的經(jīng)濟(jì)危機(jī)為現(xiàn)代商業(yè)的前景造成前所未有的恐慌，在美國和歐洲可以看到傳統(tǒng)商業(yè)意義的高街的空置率在逐步增加（圖一）。同樣的，中國百貨的利潤率急劇下降，在面對如此嚴(yán)峻的全球趨勢，我們不禁要問未來城市商業(yè)發(fā)展的方向在何處？我們怎樣迎接城市化為商業(yè)發(fā)展的帶來的契機(jī)？
圖1：英國肯寧頓高街的空置店鋪
在討論城市商業(yè)發(fā)展的方向之前，我們先來了解下城市商業(yè)的載體，即城市的基本功能來。就傳統(tǒng)意義來講，城市承載著三個基本功能，包括物品交換的場所、社會功能的場所、安全保證的場所。在現(xiàn)代城市的發(fā)展過程中，這三項(xiàng)基本功能同樣進(jìn)行著演變。其中（1）物品交換場所的功能在電商的影響下正在逐步下降，物品交換越來越多地通過網(wǎng)上來完成；（2）場所的社會聚集功能則因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)的發(fā)展而不斷削弱，人類需要面對面交流的形式正在通過類似Facebook, wechat等社交網(wǎng)絡(luò)來完成。但通過研究，這類的網(wǎng)上社交并未為人類帶來幸福感，卻更進(jìn)一步的增加了城市人群的孤獨(dú)感，很多電子商務(wù)發(fā)達(dá)的城市同時也是孤獨(dú)感最強(qiáng)的城市。在中國另外一個典型的變化是，由大家庭逐步的轉(zhuǎn)化成小家庭，人們在家庭內(nèi)交流的空間變小了，因而更加需要有活力社會的聚集場所來彌補(bǔ)大家庭生活所帶來的歸屬感；（3）傳統(tǒng)意義安全保障的場所在現(xiàn)代城市文明的發(fā)展過程中基本消失，但隨之帶來的是現(xiàn)代‘城市病’對人類最基本安全的挑戰(zhàn)，包括食品安全、空氣質(zhì)量等，進(jìn)一步則包含城市居民對接觸對自然環(huán)境的渴望。至此，我們不難看到到城市發(fā)展所面臨的基本挑戰(zhàn)，即需要有活力的及宜人的城市空間。現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展怎樣適應(yīng)城市發(fā)展的需求轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為了現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的趨勢，也是現(xiàn)代商業(yè)成功的關(guān)鍵。
我們再來看看商業(yè)本身的特點(diǎn)。商業(yè)無論怎樣發(fā)展，其基本的要素是基本不變的即城市居民對商品價格、品牌、方便性、商品質(zhì)量、體驗(yàn)性及服務(wù)的綜合考慮。在這個基礎(chǔ)上我們可以看到電子商務(wù)對價格及方便性產(chǎn)生的影響是巨大的，但其影響的范圍和深度則是可以預(yù)見的。同時電商對品牌、商品質(zhì)量、體驗(yàn)及服務(wù)的影響則是有限的，因此強(qiáng)調(diào)品牌，強(qiáng)調(diào)商品質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)性，強(qiáng)調(diào)服務(wù)則是現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展趨勢。
塑造有活力且宜人的城市空間是現(xiàn)代城市發(fā)展的需求。商品價格，品牌、方便性，商品質(zhì)量、體驗(yàn)性、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)則是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的基本基礎(chǔ)。在了解城市空間及商業(yè)這兩方面的發(fā)展的基礎(chǔ)之后，下面我們從設(shè)計(jì)師的角度來探討城市商業(yè)發(fā)展的趨勢。
一、 社會聚集的功能
有活力的宜人城市空間是現(xiàn)代城市發(fā)展的基本需求。因此我們建議這個空間也應(yīng)該是現(xiàn)代商業(yè)必備的吸引點(diǎn)，同時這樣的聚集空間能夠?yàn)樯虡I(yè)提供充分的人流供給。在有活力的宜人的城市空間的塑造上，體驗(yàn)性極強(qiáng)的、同時具備社會功能的美術(shù)館、劇院、電影院、主題公園等等往往是很好的選擇。Haskoll赫斯科在英國的雷丁項(xiàng)目、哥本哈根的奧特賴斯項(xiàng)目、中國的今典紅樹林項(xiàng)目、海南的項(xiàng)目中對這個發(fā)展的趨勢得到很好的詮釋和體現(xiàn)（圖二）。這些業(yè)態(tài)的出現(xiàn)為商業(yè)項(xiàng)目提供更多的旗艦店的選擇，減少了對百貨、超市等傳統(tǒng)旗艦店的依賴。商業(yè)項(xiàng)目同時對美術(shù)館、劇院、電影院即主題公園本身的盈利性提出更高的要求，但這些問題正在得到很好的解決。一個很好的案例就是，今典集團(tuán)的今典美術(shù)館在商業(yè)運(yùn)營中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，這為商業(yè)良性的發(fā)展提出更多的可能性。但整體盈利性不強(qiáng)依然是這類旗艦店的一大弊病，需要我們對其本身的商業(yè)模式進(jìn)行更多的研究，這類旗艦店在面積上為應(yīng)該控制在整體面積的30-40%，過大則會壓縮項(xiàng)目的活力和利潤。
圖2：具備社會功能的業(yè)態(tài)
二、商品交換的功能
由于電商的影響，商品交換型的業(yè)態(tài)如中低端百貨類受到電商強(qiáng)大的沖擊。這主要是因?yàn)榘儇浭嵌繓|，提供的附加價值少。但如果能夠解決好品牌和服務(wù)的問題，則依舊具備頑強(qiáng)的生命力，如英國的John Lewis、哈羅斯百貨、法國老佛爺百貨等。而另一方面，超市特別是精品超市及活鮮超市，受到的影響會相對少一些。和百貨相比，超市的供貨方很少有自己的經(jīng)營權(quán)，中間環(huán)節(jié)的減少則使特色超市依舊具備頑強(qiáng)的生命力。但整體上來講，百貨或超市的面積在減小，但同時百貨和超市可以通過自營品牌來獲得盈利。
三、提供安全的場所的功能
隨著現(xiàn)代城市病的問題，清潔的空氣、宜人的環(huán)境則是我們對商業(yè)場所的基本要求，這應(yīng)該根據(jù)城市的不同情況進(jìn)行不同的設(shè)計(jì)。在污染嚴(yán)重，氣候極端的地區(qū)則是期望封閉的城市空間，但同時在內(nèi)部塑造自然宜人的空間；在污染較少，氣候溫和的城市則期望是開放的城市空間，同時把自然因素帶入到商業(yè)項(xiàng)目中，增強(qiáng)體驗(yàn)性。
四、體驗(yàn)商業(yè)的需求（圖三）
由于受電商的影響，體驗(yàn)性商業(yè)占的比例在逐步加大，可以到達(dá)50%以上。餐飲休閑等目的性消費(fèi)使商業(yè)朝豎向的發(fā)展提供了可能性，在亞洲，商業(yè)項(xiàng)目的高度可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過歐洲常見的兩層、三層商業(yè)。同時歐洲體驗(yàn)消費(fèi)的比例也已經(jīng)由傳統(tǒng)的每個購物中心僅有一個美食廣場，到現(xiàn)在的（如倫敦的Westfield）已經(jīng)擴(kuò)大到占整體面積的25％。
圖三：今典紅樹林三亞灣電影工坊，2014年建成
五、品牌的重要性
購物中心本身的品牌起到越來越重要的地位，如萬達(dá)（圖四）、英國的John Lewis和Westfield等等。這些購物中心強(qiáng)調(diào)本身的品牌作用，此類項(xiàng)目不再以強(qiáng)調(diào)提供給租戶任何的戶外廣告展示，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)商業(yè)項(xiàng)目本身的品牌。
圖四：萬達(dá)長春，2013年建成
六、服務(wù)的重要性
現(xiàn)代商業(yè)往往忽視服務(wù)及物業(yè)管理的作用，就像任何一個城市中心一樣，通過活動管理塑造一個有活力的城市空間，對吸引消費(fèi)者是至關(guān)重要的，同時在商業(yè)項(xiàng)目中良好的服務(wù)也能夠?yàn)轫?xiàng)目吸引大量的人群。
當(dāng)然，想要實(shí)現(xiàn)一個成功的城市商業(yè)項(xiàng)目，城市的宜人空間的塑造及滿足商業(yè)本身的基本訴求是必須的。同時任何成功項(xiàng)目還必須考慮可持續(xù)發(fā)展——自然可持續(xù)發(fā)展、社會可持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展三個方面都應(yīng)該得到充分的體現(xiàn)。綜上所述，我們希望塑造有活力且宜人的城市商業(yè)空間，能為解決現(xiàn)代城市商業(yè)的發(fā)展提供一個解決問題的方法。
作者簡介：
楊 振
赫斯科中國區(qū)總經(jīng)理 /博士
英國建筑及城市設(shè)計(jì)博士學(xué)位 | PhD in Architecture and urban design, UK
城市設(shè)計(jì)碩士學(xué)位 | Master in Urban design
建筑學(xué)學(xué)士學(xué)位 | BArch in Architecture
國際購物中心協(xié)會會員 | Member of ICSC
中英商會會員 | Member of CBBC
擁有英國紐卡斯?fàn)柎髮W(xué)城市設(shè)計(jì)和建筑學(xué)博士學(xué)位，楊振博士是赫斯科項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的核心人物。具有在英國近十年的工作學(xué)習(xí)經(jīng)歷，以及國內(nèi)豐富的研習(xí)以及實(shí)踐支撐，賦予他富有遠(yuǎn)見的國際視野、詳盡扎實(shí)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積淀，以及深層次的本土文脈理解。對于商業(yè)發(fā)展的趨勢、商業(yè)設(shè)計(jì)本身擁有豐富成功經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到見解，楊振博士擅長協(xié)助甲方充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價值, 是商業(yè)流線規(guī)劃方面的專家。
楊振博士主持了眾多具有影響力的城市核心商業(yè)項(xiàng)目，如英國倫敦Ealing Broadway綜合體項(xiàng)目，英國Beechwood Place商業(yè)項(xiàng)目, 英國Tyne Mouth住宅項(xiàng)目，越南胡志明港口規(guī)劃，上海世茂商都，萬達(dá)長春，鄭州錦繡城，開封老城更新項(xiàng)目，上海禹洲城市綜合體項(xiàng)目等。其中越南胡志明港口項(xiàng)目由越南政府出資，以新型商業(yè)港的開發(fā)以及整片港口區(qū)域的復(fù)興，對胡志明市的振興乃至越南經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重大作用。
除日常事務(wù)外，楊振博士同時負(fù)責(zé)公司商業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)，并統(tǒng)籌公司和外部的投資與基金，與本地和國際開發(fā)商、零售商、綠色建筑研究機(jī)構(gòu)以及行業(yè)協(xié)會等形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同打造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。2004年加入赫斯科，2009年來到中國并負(fù)責(zé)在北京創(chuàng)建中國分公司，目前楊振博士任赫斯科中國董事總經(jīng)理。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。