評(píng)論：國(guó)內(nèi)樓市走出困境不能只靠漲價(jià)

看上去房?jī)r(jià)大漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅是一線城市及周邊的城市，而遠(yuǎn)一些的城市房地產(chǎn)仍然處于難以啟動(dòng)的困境中。

近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了百城房?jī)r(jià)指數(shù)。指數(shù)顯示，環(huán)比持續(xù)上漲了12個(gè)月的百城房?jī)r(jià)，已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的回落。這種房?jī)r(jià)環(huán)比回落的主要原因，在于某些一線城市的房?jī)r(jià)在限購(gòu)政策作用下，一定程度上得到了遏制。此外，盡管某些一線城市的房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)開(kāi)始蔓延到周邊城市，但是周邊城市不僅住房銷售量遠(yuǎn)不如一線城市，且房?jī)r(jià)的漲幅也要更低，這自然會(huì)拉低百城房?jī)r(jià)。

也就是說(shuō)，就百城的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的城市及房?jī)r(jià)下跌的城市仍然僅是打?yàn)槠绞郑?0比50而已。這也就意味著，遠(yuǎn)一些的城市房地產(chǎn)仍然處于難以啟動(dòng)的困境中。如果再加上沒(méi)有納入百城的三四線城市，占比規(guī)模相當(dāng)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然沒(méi)有啟動(dòng)。

回過(guò)頭看，此前某些一線城市及周邊城市的房地產(chǎn)火熱、房?jī)r(jià)暴漲最為主要的原因是這些城市形成了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，這自然會(huì)讓各種住房投機(jī)炒作者涌入。只要這種預(yù)期一改變，這些城市房地產(chǎn)的銷售和價(jià)格也會(huì)隨之逆轉(zhuǎn)。

最為重要的是，另外50個(gè)城市的房?jī)r(jià)還是處于同比下跌的狀態(tài)，這就使得住房的投資炒作者根本就不敢進(jìn)入這些房?jī)r(jià)下跌城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些房?jī)r(jià)同比下跌城市的住房銷售也就無(wú)法啟動(dòng)。如果再加上百城之外的三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困境要比這50個(gè)房?jī)r(jià)同比沒(méi)有上漲的城市還要嚴(yán)重，這就意味著當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要走出當(dāng)前的困境并非易事。

然而，由于一線城市及部分二線城市一段時(shí)期以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，這必然會(huì)刺激這些城市的地方政府增加土地供給，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加土地開(kāi)發(fā)。據(jù)觀察，一線城市的土地開(kāi)發(fā)又開(kāi)始有啟動(dòng)跡象。這事實(shí)上暴露了一個(gè)矛盾，房?jī)r(jià)上漲的漲價(jià)效應(yīng)，表面上看是有助于去庫(kù)存化，但長(zhǎng)期看后果卻堪憂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)急升，必然使得住房供給隨之而來(lái)。房?jī)r(jià)上漲城市的住房供給大量涌現(xiàn)，在高房?jī)r(jià)下誰(shuí)來(lái)接盤(pán)，就得看政府政策及市場(chǎng)是如何反應(yīng)了。

總之，1季度過(guò)度的信貸擴(kuò)張讓一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，這固然對(duì)于GDP增長(zhǎng)有相當(dāng)貢獻(xiàn)，但是這種拉動(dòng)隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整在4月份已經(jīng)減弱。特別是還有50個(gè)城市房?jī)r(jià)同比處于下行及不少三四線城市房地產(chǎn)還沒(méi)有啟動(dòng)，房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題并未真正解決，房?jī)r(jià)上漲的城市又在快速補(bǔ)庫(kù)存。最后的結(jié)果就是全國(guó)絕大多數(shù)城市的住房市場(chǎng)依然無(wú)法擺脫庫(kù)存高企的困境。

因此，依賴漲價(jià)和限購(gòu)這樣的市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”和行政“看得見(jiàn)的手”雙打，住房市場(chǎng)的庫(kù)存只會(huì)面臨上升，這對(duì)于未來(lái)的樓市去庫(kù)存戰(zhàn)略恐怕不是好事。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。