營(yíng)改增倒計(jì)時(shí) 一線城市樓市仍高位運(yùn)行

4月20日上午，國(guó)家稅務(wù)總局舉行新聞通報(bào)會(huì)，對(duì)于即將于5月1日全面推開(kāi)的營(yíng)改增試點(diǎn)工作進(jìn)行了介紹。

根據(jù)此前財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(以下稱營(yíng)改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。關(guān)于受到普遍關(guān)注的二手房的租售，通知規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。

隨著營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開(kāi)的日期一天天臨近，本次稅改對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響正受到越來(lái)越多的關(guān)注。

4月11日，住建部召開(kāi)的全國(guó)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增工作電視電話會(huì)議上，部長(zhǎng)陳政高強(qiáng)調(diào)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增在這次稅制改革中的重要性。“兩個(gè)行業(yè)2015年繳納的營(yíng)業(yè)稅占全國(guó)營(yíng)業(yè)稅總額的58%，在這次稅改中舉足輕重。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增，有利于推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，有利于促進(jìn)企業(yè)提高管理水平，有利于規(guī)范市場(chǎng)秩序，還有利于加快房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存的步伐。”——同時(shí)他強(qiáng)調(diào)，做好跟蹤分析和調(diào)查研究工作，加強(qiáng)與財(cái)稅部門溝通，不斷完善建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增政策，確保兩個(gè)行業(yè)稅負(fù)只減不增。

財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌指出，全面推開(kāi)營(yíng)改增是本屆政府成立以來(lái)規(guī)模最大的一次減稅，有利于增加企業(yè)活力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力?？紤]到建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重要性和特殊性，這次稅改對(duì)兩個(gè)行業(yè)的營(yíng)改增政策作了一些特殊安排，以保證整個(gè)行業(yè)稅負(fù)只減不增。

減稅雖有紅利，但市場(chǎng)似乎并不想等待。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17677億元，同比名義增長(zhǎng)6.2%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.1%)，增速比1-2月份提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資11670億元，增長(zhǎng)4.6%，提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為66.0%。

1-3月份，商品房銷售面積24299萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%，增速比1-2月份提高4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)35.6%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)34.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.5%。商品房銷售額18524億元，增長(zhǎng)54.1%，增速提高10.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)60.3%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)69.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)8.2%。

投資銷售兩旺的局勢(shì)在一季度越來(lái)越明顯，價(jià)格方面更是虛火難降：根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2016年1-3月，全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)分別為7623元/平方米和7400/平方米，同比漲幅分別擴(kuò)大3.7%和3.9%。特別是3月，百城均價(jià)113030元/平方米，環(huán)比上漲1.9%，漲幅較上月擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

營(yíng)改增倒計(jì)時(shí)之際，一線城市樓市的“暖春”眼看正往“炎夏”發(fā)展，是無(wú)奈的剛需、“資產(chǎn)荒”下的羊群效應(yīng)、投資需求的膨脹、金融杠桿的刺激都是其原因。一線城市樓市的高位運(yùn)行，卻難以掩蓋三四線城市嚴(yán)峻的庫(kù)存以及繼續(xù)分化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和矛盾。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。