北京營(yíng)改增后二手房稅負(fù)略降

從下月起，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的試點(diǎn)工作將全面推開。改革后，二手房交易也將從繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。昨天下午，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知明確，營(yíng)改增后，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。業(yè)內(nèi)分析，與當(dāng)前相比，營(yíng)改增后個(gè)人二手房交易需要繳納的契稅和個(gè)人所得稅變化不大。

此前，部分房產(chǎn)中介在朋友圈內(nèi)散布不實(shí)言論，聲稱“買房趕緊，節(jié)后就要多交增值稅了。”事實(shí)上，稅務(wù)部門已經(jīng)明確，過去二手房營(yíng)業(yè)稅的征稅政策和免稅政策此次基本都平移到了增值稅，過去征營(yíng)業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%。營(yíng)改增后，個(gè)人二手房交易稅負(fù)不升反降。以北京為例，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售，取得出售住房收入630萬元，原營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為630×5%=31.5萬元，改征增值稅后，應(yīng)納稅額為630÷（1+5%）×5%=30萬元，對(duì)比之下，個(gè)人轉(zhuǎn)讓同樣價(jià)格的二手住房，應(yīng)納稅額減少了1.5萬元。

除了營(yíng)業(yè)稅，此前個(gè)人二手房交易還需繳納契稅和個(gè)人所得稅。在營(yíng)改增的背景下，個(gè)人二手房交易中的契稅和個(gè)人所得稅也略有調(diào)整，不過變化不大，購(gòu)房者不必?fù)?dān)心稅負(fù)增加。

按照最新通知，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。有房產(chǎn)中介分析，以本市一套面積小于90平方米、售價(jià)300萬元的家庭唯一住房為例，此前需繳納的契稅為300×1%=3萬元，營(yíng)改增后，需繳納的契稅或?qū)?00÷（1+5%）×1%=2.86萬元。不過，這僅為初步推斷，具體計(jì)算方法還需等待稅務(wù)部門的進(jìn)一步通知。

目前，本市對(duì)個(gè)人出售二手房，自用5年以上并且是家庭唯一住房的，免征個(gè)人所得稅。不滿足以上條件的則要按照出售價(jià)和房屋原值差額的20%來繳納個(gè)人所得稅。據(jù)了解，這里的房屋原值既包括購(gòu)房時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款，也包括繳納的相關(guān)稅費(fèi)。此次通知明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。也就是說，此前個(gè)人購(gòu)得住房時(shí)若繳納了增值稅，在售出時(shí)這部分增值稅可以進(jìn)行扣除，扣除后的差額再作為個(gè)人所得稅的應(yīng)稅收入來計(jì)算。

如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續(xù)，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅還是增值稅呢？對(duì)此，稅務(wù)總局明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。