二線城市住宅地價(jià)創(chuàng)新高 新房成交火熱

一線城市地價(jià)偏高，且土地供應(yīng)量收縮，更多優(yōu)質(zhì)的二線城市成為房企眼中的獵物。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月雖然土地成交量不高，但是二線城市住宅用地價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲，成交樓面價(jià)刷新紀(jì)錄，同比漲幅高達(dá)183%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，二線城市購(gòu)房政策寬松，庫(kù)存較小，吸引了投資者進(jìn)駐，但隨著一線城市購(gòu)房需求“溢出”，二線城市市場(chǎng)交易會(huì)更加復(fù)雜。

成交樓面價(jià)同比上漲183%

4月7日、8日，蘇州土地市場(chǎng)成了聚寶盆，13宗土地成交，總出讓金約250.76億元，平均溢價(jià)率高達(dá)200%。其中，蘇州市高新區(qū)科技城地塊，由3.7億元起拍，最終在15.5億元落槌，溢價(jià)率高達(dá)318.86%。除了蘇州，春節(jié)以來，南京、杭州等城市也出現(xiàn)了地王扎推現(xiàn)象。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，截至4月24日，二線城市共成交165宗土地，土地出讓金合計(jì)855.3億元。成交樓面均價(jià)4519.4元/平方米，同比漲幅高達(dá)183%；平均溢價(jià)率72.18%，刷新歷史紀(jì)錄。“目前一二線城市的庫(kù)存去化周期基本都在10個(gè)月以內(nèi)，庫(kù)存明顯銳減，而土地供應(yīng)的減少又影響了市場(chǎng)的預(yù)期，這種情況下市場(chǎng)價(jià)格的加速上漲趨勢(shì)非常明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)表示，一線城市高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，使得部分房企認(rèn)為泡沫過大，而二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存規(guī)模不大，且購(gòu)房政策總體寬松，會(huì)驅(qū)使房企積極拿地，“地方政府在這個(gè)時(shí)候主動(dòng)推地，相應(yīng)的地價(jià)自然比較高。房企也有一擁而上的心態(tài)，土地高溢價(jià)容易形成，但最后也可能使得后續(xù)的開發(fā)成本急劇上升。”

二線城市新房成交最活躍

“僅僅用了兩個(gè)多小時(shí)，90套房就被一搶而光，開發(fā)商進(jìn)賬10億元。”有媒體如此形容4月12日南京奧體板塊某樓盤的開盤場(chǎng)景。事實(shí)上，春節(jié)后，南京、蘇州等地日光盤現(xiàn)象已經(jīng)多次出現(xiàn)，成交價(jià)也隨之上揚(yáng)，南京部分地區(qū)新開發(fā)商品房銷售價(jià)每平方米已突破4萬(wàn)元，有從業(yè)人員稱，奧體板塊房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)突破5萬(wàn)元/平方米。

由于約束性政策的調(diào)整，一線城市的成交已有所降溫，但二線城市依舊持續(xù)火熱。4月上半月，易居研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積888萬(wàn)平方米，環(huán)比3月前15天上升了5%，同比上升了66%。20個(gè)城市中有13個(gè)城市出現(xiàn)成交環(huán)比正增長(zhǎng)現(xiàn)象，基本上為二線城市。具體來看，4月1日至15日，一二三線20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-4%、9%和-3%，同比增幅分別為-1%、92%和91%。無論是環(huán)比還是同比，二線城市成交均為最活躍。“近期關(guān)于二線城市政策收緊的聲音比較多，對(duì)于部分購(gòu)房者來說自然不敢懈怠，進(jìn)而會(huì)積極簽約?？梢源竽戭A(yù)計(jì)，4月份全月的市場(chǎng)成交或創(chuàng)下歷史新高。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

二線城市市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜

對(duì)于二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，張大偉認(rèn)為，2015年開始的股市去杠桿，使得市場(chǎng)上大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。相對(duì)于三四線城市，一二線城市的資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)，“本來一二線市場(chǎng)的庫(kù)存就相對(duì)較少，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫(kù)存量已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，市場(chǎng)容易被鼓動(dòng)上漲。但三四線城市因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過高，2016年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將依然延續(xù)。”

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，二線城市房?jī)r(jià)大漲，和此類城市相對(duì)一線城市房?jī)r(jià)總體偏低、購(gòu)房政策比較寬松有關(guān)，投資者會(huì)看好此類城市的物業(yè)投資，進(jìn)而積極入市，“但二線城市目前必須正視三個(gè)現(xiàn)實(shí)：一是庫(kù)存量已經(jīng)不足，必須通過限價(jià)等方式來抑制投資投機(jī)需求，同時(shí)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定；二是一線城市部分購(gòu)房需求溢出到了二線城市，市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)會(huì)更加復(fù)雜；三是熱點(diǎn)二線城市的市場(chǎng)走向，會(huì)決定后續(xù)中國(guó)樓市的走向，近期必須重點(diǎn)進(jìn)行價(jià)格管控和預(yù)期管控。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。