剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 海航投資轉(zhuǎn)型金融前景難明

4月13日早間，海航投資發(fā)布2015年度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，該公司去年?duì)I業(yè)總收入為12.3億元，較2014年同期大幅下降38.45%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及利潤(rùn)總額分別為3.6億元、3.5億元，均較2014年出現(xiàn)下滑。此外，海航投資一季度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，公司凈利潤(rùn)虧損321萬(wàn)元～396萬(wàn)元，去年同期則盈利913.61萬(wàn)元。

“剝離資產(chǎn)使海航投資回籠大量資金，加上海航集團(tuán)的支持，轉(zhuǎn)型金融投資平臺(tái)的運(yùn)作資金得以保證，但未來(lái)前景仍不明朗，現(xiàn)在海航投資還沒(méi)有具體的金融業(yè)務(wù)出臺(tái)。”業(yè)內(nèi)人士指出。

前世：被淘汰者的基因

“海航資本自入主億城股份以來(lái)就在不斷剝離旗下不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，目前已經(jīng)基本完成去地產(chǎn)化，通過(guò)剝離資產(chǎn)，海航資本也回籠了部分收購(gòu)億城股份的投資。”上述業(yè)內(nèi)人士指出。

2013年，海航資本以16.1億元收購(gòu)億城股份第一大股東乾通實(shí)業(yè)所持的約2.87億股，當(dāng)時(shí)正是億城股份最低谷的時(shí)候，旗下多個(gè)項(xiàng)目陷入營(yíng)銷(xiāo)困境，如當(dāng)年推出的北京燕西華府項(xiàng)目三期，開(kāi)盤(pán)19個(gè)月去化率還不到一半，而秦皇島熱那亞項(xiàng)目更是被媒體“判了死刑”。

經(jīng)過(guò)清點(diǎn)整理，當(dāng)時(shí)仍稱(chēng)作“億城股份”的海航投資在2014年4月將北京的燕西華府項(xiàng)目以及蘇州萬(wàn)成置地一并通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所出售。

而在去年11月18日，海航投資再次公告宣布，向海航資管集團(tuán)轉(zhuǎn)讓全資子公司北京億城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、江蘇億城地產(chǎn)有限公司、北京陽(yáng)光四季花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全部股權(quán)。此外，海航投資還將其對(duì)唐山億城擁有的4.68億元債券及對(duì)北京億城持有的2.38億元債務(wù)轉(zhuǎn)手予海航資管集團(tuán)。

上述資產(chǎn)剝離后，海航投資目前僅剩天津、上海的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

出售不良資產(chǎn)為海航投資回籠資金約30個(gè)億，前期收購(gòu)億城股份的資金部分回籠，但業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍受到較大影響。海航投資表示，2015年?duì)I業(yè)總收入為12.3億元，較2014年同期大幅下降38.45%，大幅減少的原因是結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入減少。

有業(yè)內(nèi)人士指出，億城股份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的失敗，很直觀地表現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的殘酷，雖然億城股份在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商偏重于高端豪宅，儲(chǔ)備地塊也都以大面積為主，在開(kāi)發(fā)定位上出現(xiàn)策略失誤，但關(guān)鍵還是現(xiàn)金流無(wú)法得倒補(bǔ)充，沒(méi)能抗過(guò)項(xiàng)目銷(xiāo)售困難期，成了那個(gè)年代的被淘汰者。

和訊房產(chǎn)了解到，目前燕西華府、秦皇島熱那亞項(xiàng)目都已經(jīng)被后繼者接盤(pán)，并逐漸走出銷(xiāo)售困境，其中接盤(pán)熱那亞項(xiàng)目的正是億城股份的前任總裁馬寅。

今生：轉(zhuǎn)型金融前景難明

全面剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，海航投資轉(zhuǎn)型金融投資平臺(tái)的步伐更為輕快，但目前尚未對(duì)外透露具體業(yè)務(wù)計(jì)劃，令市場(chǎng)對(duì)其前景感到模糊。

“去地產(chǎn)轉(zhuǎn)金融，實(shí)際上是很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中愿意考慮的內(nèi)容。億城股份資產(chǎn)被剝離，說(shuō)明原億城股份在傳統(tǒng)土地招拍掛市場(chǎng)上沒(méi)有太多競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的失敗，一定程度上說(shuō)明投資收益狀況不佳，進(jìn)而惡化現(xiàn)金流等層面。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)。

他表示，對(duì)于海航資本來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型做金融投資平臺(tái)需要把控新金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，目前很多金融業(yè)務(wù)看似輕資產(chǎn)，實(shí)際上都是砸錢(qián)的行為，所以不能簡(jiǎn)單理解這就是一個(gè)暴力或有較高盈利點(diǎn)的行業(yè)。

3月12日，海航投資表示調(diào)整非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案，由原定增金額120億縮減為74億元。此外，不再使用募集資金實(shí)施“增資取得渤海信托32.43%股權(quán)項(xiàng)目”，將“補(bǔ)充流動(dòng)資金”金額由32.43億元下調(diào)為21.76億元。

“轉(zhuǎn)型金融投資平臺(tái)需要大量初始資金，現(xiàn)在尚不明確其金融業(yè)務(wù)計(jì)劃和規(guī)模目標(biāo)，但通過(guò)出售不良資產(chǎn)、縮減定增規(guī)模換取發(fā)行成功等動(dòng)作來(lái)看，海航投資對(duì)資金的需求比較強(qiáng)烈。”某資深業(yè)內(nèi)人士指出。

目前比較清晰的是，海航投資正與美國(guó)知名基金管理公司鐵獅門(mén)聯(lián)手，投資美國(guó)紐約曼哈頓哈德遜商圈的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，這是海航投資當(dāng)下對(duì)市場(chǎng)明確表露的房地產(chǎn)信托基金項(xiàng)目。

值得注意的是，海航投資并不是像萬(wàn)科、綠地那樣收購(gòu)成熟商業(yè)項(xiàng)目，而是通過(guò)私募基金直接投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地塊，有媒體表示對(duì)于尚無(wú)海外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、正在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的海航投資而言，前景并不明朗。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房企走向海外市場(chǎng)已經(jīng)是行業(yè)潮流，萬(wàn)科、中海、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等都在海外開(kāi)疆?dāng)U土，但與海航投資的方式均不相同。

如萬(wàn)科在與鐵獅門(mén)合作開(kāi)發(fā)中，選擇的是銷(xiāo)售型商業(yè)項(xiàng)目，投資額度也不高；而中海、萬(wàn)達(dá)等則是選擇已成熟的項(xiàng)目，碧桂園定位是銷(xiāo)售型住宅項(xiàng)目。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，目前走出去的房企對(duì)海外市場(chǎng)仍保持謹(jǐn)慎、學(xué)習(xí)的態(tài)度，盈利效果未知，海航投資的團(tuán)隊(duì)架構(gòu)能否適應(yīng)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍需觀察。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。