樓市回暖真相調(diào)查：農(nóng)民工“舉家進城”有心無力

文章導讀：首付門檻降低，購房者提前出手，售樓處一個星期能賣掉去年一個月的量。各地房地產(chǎn)銷售情況出現(xiàn)分化。

人民日報社全媒體平臺記者吳秋余歐陽潔

三、四線城市房子好賣嗎？

首付門檻降低，購房者提前出手，售樓處一個星期能賣掉去年一個月的量。各地房地產(chǎn)銷售情況出現(xiàn)分化。

祖籍陜西榆林的張帥完成了人生中一件大事：今年2月，這個大學畢業(yè)5年多的農(nóng)家子弟，終于在工作地山東淄博買上了心儀的房子。“國家今年初降低了房貸首付比例，原來需要15萬的首付款，現(xiàn)在只要10萬了。”張帥告訴記者，經(jīng)過反復比較，自己選擇了淄博市區(qū)一套86平方米的兩居室，總價50萬元左右。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年2月份70個大中城市房價同比、環(huán)比增速分別為2%和4.8%。其中三線城市房價自2014年4月以來首次環(huán)比上漲。

濟寧華都房地產(chǎn)公司開發(fā)的“金色蘭庭”項目，價格相對周邊樓盤有300—500元的優(yōu)惠，銷售進度很快。目前該項目近4000套住房已銷售了75%。3月27日，有小區(qū)“樓王”之稱的5號樓開盤，當天去化率達99%。售樓處工作人員張亞利說，春節(jié)過后這段時間，房子特別好賣，“一個禮拜能賣掉去年一個月的量”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，三、四線城市普遍出現(xiàn)的樓市回暖行情，主要是去年一系列政策累積效應的顯現(xiàn)，這其中首付比降低的作用最明顯，讓很多初次購房的剛需階層提前跨過了購房門檻。

農(nóng)民工“舉家進城”有多難？

貸款難、落戶難、收入偏低且不穩(wěn)定、非同城待遇等因素，還在制約著農(nóng)民工等群體進城買房，多數(shù)人“有心無力”。

35歲的農(nóng)民工李寶長在淄博市淄川區(qū)打工多年，夫妻倆平均月收入在6000元左右，一家四口每月固定開支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不錯了。如果在城區(qū)買一套90平方米的房子，每月固定還2000多元的貸款，壓力太大，萬一哪個月的收入落下來，就有可能還不上貸款。幾經(jīng)權衡后，他最終還是選擇了壓力較小的租賃住房。

抽樣調(diào)查顯示，淄川區(qū)近七成農(nóng)民工都有在當?shù)刭彿康囊庠?，但面對動輒五六千元一平方米的房價，3000元上下且不穩(wěn)定的月收入，加上首付比例、公積金貸款限制等，大多數(shù)農(nóng)民工都是“有心無力”。

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賀濤說，農(nóng)民工普遍面臨進城難以落戶、生活成本高等障礙，即使成為新市民，醫(yī)保、社保以及子女教育問題也難跟得上，這些都削弱了農(nóng)民工主動購房的意愿。

買房負擔能否減一減？

一些房屋開發(fā)政策的限制成為增加買房負擔的重要因素，一、二線城市與三、四線城市存在貸款利率倒掛現(xiàn)象，需防止“邊去邊增”的惡性循環(huán)，避免“舊庫存沒解決，新庫存就出現(xiàn)”。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍對5月1日將推行的房地產(chǎn)業(yè)營改增較為關注。淄博市淄川區(qū)頤中房地產(chǎn)開發(fā)公司財務負責人趙慧介紹，本次營改增政策規(guī)定將土地成本、建安成本等納入抵扣范圍，如果抵扣充分，估計企業(yè)的整體稅負下降2%左右。“營改增可以為我們的房價帶來5%的下降空間，大約每平方米能下調(diào)300元。”

一些房屋開發(fā)政策的限制，提高了房產(chǎn)開發(fā)成本，也是增加買房負擔的重要因素。為解決停車難，一些地方要求新建小區(qū)車位住宅比達到1∶1，但在三、四線城市，由于居民購車數(shù)量還不多，小區(qū)地下停車位出現(xiàn)了賣不動的景象。不少房地產(chǎn)企業(yè)采取了搭配銷售的策略，購買一套住房必須同時購買一個地下車位，這對購房者是一筆不小的負擔。

此外，由于三、四線城市金融業(yè)競爭相對不足，利率沒有充分市場化，出現(xiàn)一、二線城市與三、四線城市利率倒掛的現(xiàn)象，“北京等城市能找到八二折的優(yōu)惠利率，但很多中小城市仍在執(zhí)行基準利率，這顯然不合理。”張大偉說。

值得注意的是，伴隨市場出現(xiàn)暖色，一些待開發(fā)的房地產(chǎn)項目提前開發(fā)了，又興起新一輪投資熱潮。“眼下，特別需要防范去庫存演變成新一輪土地開發(fā)熱的傾向，防止‘邊去邊增’的惡性循環(huán)。”張大偉表示，在地方財政普遍較困難的情況下，房地產(chǎn)去庫存應格外注意遏制地方政府新的賣地沖動，防止“舊的庫存沒解決，新的庫存就出現(xiàn)”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。