新政細(xì)則落地 “營(yíng)改增”成樓市助力器

3月24日，財(cái)政部下發(fā)了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，這意味著“營(yíng)改增”這一政策正式落地。根據(jù)通知顯示，自5月1日起，普通住宅和非普通住宅二次銷(xiāo)售時(shí)，將按條件繳納增值稅，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)此，石家莊新華區(qū)地方稅務(wù)局的工作人員表示，“營(yíng)改增”新政，對(duì)二手房負(fù)稅沒(méi)有太大影響，變化最大的是稅收的征管方式。

“營(yíng)改增”前后對(duì)比計(jì)算方式有所變化

3月24日，財(cái)政部下發(fā)了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，該通知中明確表示：5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

據(jù)記者了解，當(dāng)前二手房交易時(shí)按條件征收營(yíng)業(yè)稅，按照個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的全額征收營(yíng)業(yè)稅，2年以上的則免征營(yíng)業(yè)稅。購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)比“營(yíng)改增”實(shí)施發(fā)現(xiàn)，此次財(cái)政部公布的個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率，和目前正在執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅稅率基本相同，同時(shí)過(guò)去滿2年以上普通住宅就可免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，也延續(xù)到了增值稅之中。

稅負(fù)金額有所下降

“增值稅與營(yíng)業(yè)稅的不同在于，增值稅的計(jì)算需要把含稅部分剔除，即增值稅等于不含稅的銷(xiāo)售額乘以稅率。”新華區(qū)地方稅務(wù)局的工作人員在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)道。“事實(shí)上，房產(chǎn)(新聞新房論壇微博)二次銷(xiāo)售的所得款項(xiàng)中是包含增值稅的，在購(gòu)房者繳納增值稅的時(shí)候，要將總銷(xiāo)售款中的增值稅先剔除，然后在此基礎(chǔ)上，計(jì)算需要繳納的增值稅。其計(jì)算公式為增值稅=含稅銷(xiāo)售額/(1+征收率)×征收率”

該工作人員進(jìn)一步舉例道，假如王先生100萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)一套房產(chǎn)，5月1日前，將未滿2年的該房源對(duì)外銷(xiāo)售，那應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。房子售價(jià)100萬(wàn)元，就該繳100萬(wàn)元×5%=5萬(wàn)元。

如果5月1日后再賣(mài)，繳納的就是增值稅了，應(yīng)該繳100萬(wàn)元/(1+5%)×5%=4.76萬(wàn)元。算下來(lái)，繳增值稅將比繳營(yíng)業(yè)稅少0.24萬(wàn)元。這樣看來(lái)，“營(yíng)改增”后二手房交易的稅負(fù)確實(shí)會(huì)有所下降。

不過(guò)對(duì)出售購(gòu)買(mǎi)滿2年的非普通住宅(面積>144平方米)來(lái)說(shuō)，依舊需要交納5%的增值稅。

投資交易周期變短有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定

雖然繳納稅費(fèi)有所降低，不過(guò)也引發(fā)了市民對(duì)房?jī)r(jià)漲跌情況的再一次關(guān)注。事實(shí)上，假設(shè)購(gòu)房者100萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)房產(chǎn)，如果2年內(nèi)漲到150萬(wàn)拋售，需要繳納營(yíng)業(yè)稅150×5.6%=8.4萬(wàn)，改成增值稅后，僅對(duì)增值部分計(jì)算，假設(shè)稅率5.6%不變，交稅變成50×5.6%=2.8萬(wàn)，所要繳納的費(fèi)用大大降低。

因此，不管二手房交易的增值稅稅率是多少都是只對(duì)增值部分收稅。按原來(lái)稅率繳納政策計(jì)算，100萬(wàn)元買(mǎi)的房子，二次銷(xiāo)售時(shí)需要繳納契稅個(gè)稅營(yíng)業(yè)稅，兩年內(nèi)出手要漲到107.6萬(wàn)以上才可獲利。

而“營(yíng)改增”以后，只要房子漲到102萬(wàn)以上出手就能獲利，所需繳納的也只是獲利部分的費(fèi)用。由此可見(jiàn)，對(duì)于房產(chǎn)投資者而言，他們交易的周期將會(huì)縮短，同時(shí)市場(chǎng)上2年內(nèi)的房產(chǎn)資源放量將會(huì)增加，有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定，更不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的局面。

當(dāng)前，石家莊市營(yíng)業(yè)稅的稅率是5.6%。雖然按法律規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅由賣(mài)方承擔(dān)，但在實(shí)際交易中，這部分的成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者手中，“營(yíng)改增”后二手房交易的營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅征收。

因此，房產(chǎn)增值越多交稅越多，而稅收同樣會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家。以當(dāng)下房?jī)r(jià)為基數(shù)，當(dāng)初買(mǎi)進(jìn)房產(chǎn)時(shí)價(jià)格越低，現(xiàn)在出售所需繳納的稅費(fèi)也就越高，買(mǎi)家承擔(dān)的也就越多。

利好二手房市場(chǎng)趨穩(wěn)房主“觀望”轉(zhuǎn)為“淡定”

在“營(yíng)改增”具體實(shí)施細(xì)則出臺(tái)前，很多二手房房主都十分“忐忑”，也一直在猶豫是否立即將手中房源出售。如今細(xì)則出臺(tái)，2年以上的住宅外售免征增值稅，給很多觀望中的房主吃了“定心丸”。對(duì)此，房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人深有感觸。

“3月24號(hào)前，有很多在我們這掛房的房東向我們咨詢‘營(yíng)改增’的問(wèn)題，就是怕最后稅費(fèi)承擔(dān)很多，細(xì)則出臺(tái)后，很明顯的就是很少有房東再問(wèn)了，再就是一些打算購(gòu)買(mǎi)二手房的進(jìn)行咨詢，”談北路上一位不愿透露姓名的正大房產(chǎn)門(mén)店經(jīng)理告訴記者，“現(xiàn)在稅率定為5%，房東不再猶豫著急，談中園一位房東本來(lái)打算以10200元的單價(jià)賣(mài)了房子，前幾天還打來(lái)電話打算可以考慮降價(jià)出售，‘營(yíng)改增’后直接說(shuō)不降了，也算是典型了。”

“營(yíng)改增”后市民買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)，稅費(fèi)比之前的少，這無(wú)疑是利好二手房市場(chǎng)的。“從此次公布的增值稅稅率來(lái)看，‘營(yíng)改增’基本可以看作是對(duì)現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營(yíng)業(yè)稅，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來(lái)看，與之前的營(yíng)業(yè)稅相比變化不大。”創(chuàng)聯(lián)地產(chǎn)CEO趙二田表示，“從短期看，‘營(yíng)改增’對(duì)二手房影響并不會(huì)太明顯，所以我估計(jì)今年上半年二手房市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)，整體上是利好。自去年“3.30”新政至今，大量的購(gòu)房需求已經(jīng)得到釋放，而隨著時(shí)間的推移，利好政策的邊際效應(yīng)也將逐步減弱，未來(lái)隨著市場(chǎng)理性回歸，樓市交易將逐步趨于穩(wěn)定。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。