房價倒掛助長觀望情緒 濟南部分二手房價高于新房

受二手房稅收新政等利好影響，濟南二手房市場再度升溫。此舉讓不少賣家直接提高價格，最高者甚至一套房提價20萬元。

近日，經(jīng)濟導報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分同區(qū)域的一些新房價格反而比二手房價格低，新房與二手房出現(xiàn)價格“倒掛”。

“現(xiàn)在市場上不少二手房的價格虛高，甚至可以說是有價無市。雖然問的人不少，但真正購買虛高價格二手房的基本沒有，有些房子調(diào)高價格后，一個月只有幾個人問詢。”18日，濟南市燕翔路上一家二手房中介公司的負責人邢剛在接受導報記者采訪時表示，“新房與二手房出現(xiàn)價格倒掛，也從一個側面?zhèn)鬟f出房價可能下行的信號。”

借機漲價

邢剛告訴導報記者，前幾天他剛經(jīng)手賣了一套房子，這套面積110平方米的房子最早報價148萬元，還贈送一個8平方米的地下室。而隨著房產(chǎn)交易中的營業(yè)稅、契稅雙雙下降的政策推出，房主立馬調(diào)價到155萬元，而且還不贈送地下室。導報記者測算了一下，如果按148萬元計算，折合每平方米1.35萬元；如果按照155萬元計算，折合每平方米1.41萬元左右，也就是說賣家每平方米漲價500元，如果再考慮原本贈送的地下室，那么漲幅會更高。

邢剛告訴導報記者，房產(chǎn)稅收新政對144平米以上的大戶型影響最為明顯。新政實施后，很多大戶型房源能省八九萬的稅款，再加上二孩政策出臺后對大戶型需求量上升，導致房主紛紛上調(diào)了掛牌價，其中大部分都是漲價5萬元左右。“不過，有的房主漲價10萬元甚至20萬元，我們建議少漲一點，房主卻表示不著急，可以掛著慢慢賣。”

“現(xiàn)在確實有些小區(qū)的一、二手房價格倒掛很嚴重。”邢剛指著自己電腦網(wǎng)頁上一套領秀城的房子說，這套房子的價格每平方米1.25萬元左右，房主的最低要求是每平方米1.2萬元，但實際上該小區(qū)新開樓盤每平方米均價在1萬元左右，明顯比二手房價格低。“現(xiàn)在領秀城很多二手房的價格都在每平方米1.2萬元左右。”

濟南洪樓廣場附近一家房產(chǎn)中介的工作人員李文海則認為，現(xiàn)在一、二手房價格倒掛比較正常。“現(xiàn)在新房頻頻降價促銷，二手房價格堅挺。”

李文海告訴導報記者，有些區(qū)域的二手房比較新，和附近新推出的期房相比，部分房齡不滿3年的二手房立即就能入住。“此前我經(jīng)手賣出的一套二手房最終成交價格為1.1萬元/平方米，該小區(qū)三期期房均價為1.05萬元/平方米，出現(xiàn)了同區(qū)域二手房價格高于新房價格的情況。”李文海說。

根據(jù)濟南市房產(chǎn)管理部門提供的數(shù)據(jù)，二月份濟南市二手房（住宅）掛牌均價為11001元/平方米，而百城房價的數(shù)據(jù)顯示，2月濟南新房價格為8530元/平方米。

棄舊買新

導報記者在采訪中了解到，有的是房主毀約不賣，但也有買房人覺得提價“可恨”，便改變主意，打算棄舊買新。

濟南市民英麗娜就是其中一員。她告訴導報記者，年前看中了一套二手房，面積110平方米，帶車位和地下室，打包價144萬元?？删驮跍蕚浜灪贤瑫r，賣家提價到了150萬元。“這個價位就有點貴了，直接放棄了。”

和英麗娜情況差不多的是濟南市民王曉明。

“我原打算買套合適的二手房，一方面價格低一些，另一方面社區(qū)配套設施比較完善，但我現(xiàn)在改主意了，要買新房。”王曉明告訴導報記者，他之所以改變主意，是因為在走訪多個房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，二手房價格竟然比新房還要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。

邢剛指著樓市地圖上的一個新樓盤告訴導報記者，這個新盤的價格為1.3萬元/平方米左右，有些建筑企業(yè)提供的抵賬房價格甚至更低。但是，周邊一些成熟小區(qū)的二手房每平方米的售價都在1.4萬元到1.5萬元之間，而且可選擇的戶型較少。此外，二手房買賣中需要繳納不菲的稅費和中介費。這些因素也讓許多原本想購買二手房的市民有了購買新房的意向。

“房價漲得太兇，超出了不少人的承受力，買房人逐漸停下來冷靜思考。”李文海表示，買方的心態(tài)從追漲向觀望轉變，應該說這才是理性的態(tài)度。

環(huán)境將變

出現(xiàn)房價倒掛的現(xiàn)象，選擇觀望的買房人日益增多，直接影響了市場的正常交易。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，二手房市場的種種怪象，預示著“拐點”可能就要來了。

“這種情況的出現(xiàn)，意味著市場環(huán)境再次改變。”山東大學房地產(chǎn)研究中心主任、導報特約評論員李鐵崗在接受導報記者采訪時表示，“這也說明人們對房地產(chǎn)市場的預期發(fā)生了改變。”

在他看來，在新房降價的帶動下，二手房價格或將迎來更大下跌。隨著開發(fā)商資金緊張程度及對銷售回款的預期更高，通過降價回籠資金將成為越來越多開發(fā)商的選擇，而新房價格的下跌將對周邊二手房價格形成引領和標桿作用。與新房市場的企業(yè)行為占主體相比，一旦二手房價格出現(xiàn)松動，將迅速呈現(xiàn)燎原之勢。

上海同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉接受導報記者采訪時表示，限購、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對象的范圍有可能擴大，這時，房產(chǎn)稅對于控制投資性、投機性需求將起到一定的調(diào)節(jié)作用。“房地產(chǎn)市場調(diào)控的稅費經(jīng)濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結構，堅持去投資化，使市場回歸自住屬性。”

邢剛則認為，往年市場處于高位時，也都出現(xiàn)過房主毀約加價、現(xiàn)場競價拍賣等怪象，隨后樓市便迎來新一輪調(diào)整。而這一輪樓市熱潮已經(jīng)持續(xù)一年多時間，一旦樓市迎來調(diào)整，盲目漲價的后果恐怕只有賣方自己“品嘗”了。