全國(guó)政協(xié)委員黃其森：各地去庫(kù)存不要無(wú)底線 建議降低房企經(jīng)營(yíng)稅負(fù)

“各地去庫(kù)存不要無(wú)底線。”3月4日上午，全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》等媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)去庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上要“做減法”，品質(zhì)上要“做加法”，光指望政府救市，“等、靠、要”沒(méi)有出路。

黃其森認(rèn)為，什么房子都好賣(mài)的日子肯定一去不返了，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理，該降價(jià)就降價(jià)，以?xún)r(jià)換量，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，這是“做減法”，并在開(kāi)發(fā)品質(zhì)上努力“做加法”。他說(shuō)，庫(kù)存再大的城市，依然有熱銷(xiāo)的樓盤(pán)，夕陽(yáng)行業(yè)里也有朝陽(yáng)企業(yè)和朝陽(yáng)產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有可為，現(xiàn)在以及將來(lái)一段時(shí)間都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，只是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)特征是改善型住房漸成主流。

在黃其森看來(lái)，在去庫(kù)存與“供給側(cè)改革”中，開(kāi)發(fā)單位就要從供給端刺激新需求、新市場(chǎng)，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足改善型客戶(hù)不斷升級(jí)的置業(yè)需求。去庫(kù)存政府這一端應(yīng)該怎樣調(diào)節(jié)？對(duì)此，黃其森建議，政府一方面可推進(jìn)降低交易環(huán)節(jié)、稅費(fèi)與交易門(mén)檻等“做減法”；另一方面針對(duì)企業(yè)拆遷、配套難題、改善戶(hù)籍制度等，幫助“做加法”。

據(jù)媒體此前報(bào)道，截至目前，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)了積極房地產(chǎn)政策，通過(guò)公積金新政、降低購(gòu)置及交易稅費(fèi)、推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。近期甚至出現(xiàn)了“零首付”、鼓勵(lì)在校大學(xué)生買(mǎi)房的傳聞。對(duì)此，黃其森評(píng)價(jià)稱(chēng)，這些只考慮短期的行為，不利長(zhǎng)效機(jī)制，“零首付”的方式他堅(jiān)決反對(duì)。

那么如何對(duì)庫(kù)存“做減法”？黃其森建議，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)稅負(fù)。他告訴記者，各地執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率普遍是在2012、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)處理于最好水平時(shí)定下的2%到6%不等，而今絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤(rùn)率已經(jīng)嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。他因此建議，各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況，確定合理的土地增值稅預(yù)征率。

“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段征收企業(yè)所得稅的計(jì)稅毛利率也是如此。大多是在前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)處理最好時(shí)期定下的15%~22%，個(gè)別地方甚至達(dá)到25%，建議結(jié)合各地的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)毛利率水平，適當(dāng)降低計(jì)稅毛利率。”黃其森表示，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，他建議取消對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅的預(yù)征，且之前明確超過(guò)預(yù)征水平繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)退還企業(yè)，并明確退還程序和處理時(shí)限。

在2016年的提案中，黃其森還提到了建議取消房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目公司制。目前，各地政府通常要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目公司制，即“一塊土地，注冊(cè)一個(gè)法人公司”。哪怕在同一個(gè)城市，如果通過(guò)“招拍掛”拿了幾塊土地，就要成立幾個(gè)法人公司。黃其森認(rèn)為，這樣不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)（房地產(chǎn)不同開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的盈虧不能互相抵補(bǔ)，因此他建議允許房地產(chǎn)設(shè)立分公司，至少在同一省市可以設(shè)立分公司）。

至于泰禾本身，這家公司從福建發(fā)展壯大，2013~2014年在北京土地市場(chǎng)積極拿地而備受關(guān)注。對(duì)此，黃其森對(duì)記者坦言，泰禾前兩年曾因百億拿地而受到質(zhì)疑，但隨著地價(jià)上漲，當(dāng)時(shí)泰禾350億元獲取的那些土地?fù)Q到2015年拿，估計(jì)要花費(fèi)超過(guò)700億元。他對(duì)記者表示，2015年開(kāi)始，泰禾趨向謹(jǐn)慎了，一部分土地選擇合作摘取，泰禾輸出品牌和管理。

“2016年將是房地產(chǎn)的溫暖之年，泰禾將繼續(xù)追求進(jìn)中求穩(wěn)的發(fā)展模式。”黃其森說(shuō)。

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