北京土地市場的隱秘金礦：國企分食工業(yè)用地紅利

1月5日，連日霧霾重擊下的北京出現久違的藍天，沿長安街一路向西，在八寶山地鐵站向北進入上莊大街，越過田村山南路，一個被廣告牌圍起來的項目正在施工，淺藍色的圍墻上寫著三個黑色大字：金玉府。

這個由北京金隅嘉業(yè)房地產有限公司開發(fā)的豪宅項目，周邊聚集了金隅長安山麓、金隅山墅、金隅瑞和園等多個項目，在開發(fā)房地產項目之前，該區(qū)域屬于金隅集團旗下西郊砂石廠，砂石廠退出前后，這里逐步被開發(fā)成保障房和商品房項目。

這并非金隅集團第一個利用自有土地開發(fā)的地產項目，從2013年下半年北京市政府鼓勵市屬國企利用自有土地開發(fā)保障房和自住商品房項目以來，金隅集團已經逐步開發(fā)了星牌建材廠、燕山水泥廠、西郊砂石廠、北奧、土橋、西三旗等自有工業(yè)用地，多數以開發(fā)保障性住宅為主。

在目前北京土地市場“逢地必王”的情況下，金隅集團、北京建工和首農集團等綜合性國企，旗下?lián)碛幸?guī)模龐大的工業(yè)用地儲備，利用自有土地開發(fā)保障房項目，在一定程度上滿足中低收入者住房需求的同時，也增加了馳騁北京房地產市場的籌碼。

接近北京市國土資源局的一位人士介紹，土地用途轉變的正常程序，首先是由國土部門和土地產權人協(xié)商收儲工業(yè)用地；其次，通過公開方式進行一級開發(fā)，把生地變成熟地，規(guī)劃部門變更使用性質，國土部門完成土地預審及審批，工業(yè)用地轉變?yōu)樽≌玫兀蛔詈?，通過公開招拍掛形式對外出讓。“通常該地塊會由原屬企業(yè)進行實質意義上一二級聯(lián)動開發(fā)，這往往會引發(fā)外界爭議。”爭議焦點在于，為了確保土地原有者獲取二級開發(fā)權，招標過程中往往設定排他性條款，甚至部分土地出讓并非通過公開程序。

西郊砂石廠地塊變遷

金玉府項目所在的西郊砂石廠地塊，原為金隅集團全資子公司北京西砂資產經營有限公司所有，上市公司金隅股份下屬金隅混凝土公司租賃經營，隨著北京城區(qū)面積不斷擴大，西郊砂石廠因污染嚴重面臨搬遷。

西郊砂石廠東區(qū)地塊自2012年正式啟動改造，金隅嘉業(yè)與北京西砂資產經營有限公司簽署協(xié)議，以8049萬元獲得土地一級開發(fā)權，由北京西砂資產經營有限公司負責實施拆遷，完成后交由金隅嘉業(yè)。

一級土地整理完成后，2012年9月份，西郊砂石廠東區(qū)地塊建設保障房用地規(guī)劃獲得北京市國土資源局審批通過，原來的工業(yè)用地性質變更為住宅用地。

2013年，砂石廠地塊西區(qū)，金隅混凝土公司因為污染被列入搬遷計劃。

同年10月，海定區(qū)國土資源分局向北京市國土資源局上報《海淀區(qū)南部地區(qū)土地利用總體規(guī)劃空間布局落實方案——金隅西郊砂石場（西地塊）項目》，海定分局開始辦理項目用地預審手續(xù)。10月18日，項目用地正式獲得北京市國土資源局預審通過，西郊砂石廠西地塊完成由工業(yè)用地到住宅用地的變更。

2013年12月份，金隅嘉業(yè)以7.1億元價格獲得該幅占地13萬平方米的土地。主要包括公租房和商品房及配套的中小學項目，其中公租房5000戶，商品房金玉府項目702戶，總建筑面積93179平方米，目前還未開盤。

據金隅集團內部人士透露，該幅土地通過非公開出讓形式獲得，初始樓面價每平方米不到3000元，此外，由于土地出讓時不是凈地，金隅股份進行土地整理時投入大約1億元資金，“主要是拆除廠房和設備，進行三通一平投入費用”。

據其介紹，金玉府項目完成后，西郊砂石場地塊基本就開發(fā)完了，“除了這個項目，還有星牌建材地塊、燕山水泥廠地塊、西三旗地塊、北奧地塊，土橋的基本也開發(fā)完了，利用自有土地開發(fā)保障性住房，金隅的力度應該在全北京算最大的”。

國企分食工業(yè)用地紅利

近年來，隨著北京市常住人口和城市建設快速發(fā)展，建設用地供應壓力隨之增加。北京市國土資源局歷年供地計劃顯示，從2008年到2015年，新增建設用地年供應量從3500公頃減至2100公頃，其中住宅商品房年度供地量從1000公頃減至不足400公頃。

2013年下半年，為了緩解供地壓力和控制房價，北京市住建委出臺相關政策，鼓勵國有企業(yè)利用自有土地開發(fā)保障性住房，鼓勵開發(fā)企業(yè)參與建設自住型商品房，北京市政府計劃3年內開發(fā)8萬套自住型商品房，同時，實施多年的兩限房退出供地計劃。

當年12月，金隅旗下星牌建材地塊率先加入自住型商品房開發(fā)行列，成為北京市第一個吃螃蟹的國有企業(yè)。隨后北京建工、首農集團等眾多房企也紛紛攜自有土地進入這一領域，一時間，自住房項目遍地開花。

這些企業(yè)參建自住型商品房的自有用地基本為此前的工業(yè)用地。

據上述金隅人士介紹，央企和北京市國企很多開發(fā)商都是綜合性企業(yè)，除了房地產開發(fā)業(yè)務，還有其他工業(yè)、倉儲、基礎設施運營等業(yè)務，隨著北京市“退二進三”、“騰籠換鳥”等政策實施，北京國企和部分央企遺留下大量工業(yè)土地。

“金隅前身是建材工業(yè)局，主要做水泥、混凝土、磚、玻璃等建材，這些產業(yè)都是政府明令退出的產業(yè)，所以金隅存量工業(yè)用地相對比較多，但都是小塊不成片的，通過企業(yè)自己轉化開發(fā)。”其透露，在北京市屬幾家國企中，首農集團旗下土地規(guī)模最大。

從2008年到2015年8年間，北京市累計土地供應總量為45800公頃，其中存量建設用地為22430公頃，為北京市土地市場貢獻了近一半（49%）的建設用地。

在京津冀協(xié)同發(fā)展格局下，北京市內大量產業(yè)將向天津和河北轉移，這將是繼搬遷污染企業(yè)之后又一次大規(guī)模盤活存量建設用地舉措，據北京晨報報道，2015年通過計劃搬遷各類產業(yè)，北京市累計整理出52.6平方公里存量建設用地。

據上述金隅人士透露，首農集團、北京建工和金隅集團及首創(chuàng)、首開手中都有大量存量工業(yè)用地，“首農下面有很多農場，土地資源應該是最多的，起碼在10萬畝級別，其次就是建工和金隅，每家也有幾萬畝，首創(chuàng)也有一些。”

一般情況下，不成片的土地主要由企業(yè)與政府協(xié)商后進行再開發(fā)，一部分被用來開發(fā)保障性住房，如金隅星牌建材廠項目，北京建工百子灣項目；一部分在不改變土地性質的基礎上進行二次使用，如首創(chuàng)旗下郎家園6號被開發(fā)成辦公用房，還有部分被改造成創(chuàng)客工場、文化創(chuàng)意園區(qū)等，當然也不排除部分被用來開發(fā)房地產項目。

在目前北京市土地資源緊張的背景下，這些手握大量存量土地的央企和北京國企無疑成為最大受益者，這些存量土地如何使用？最終決定權在北京市政府手中。

不會成為國企地產盛宴

自住型商品房發(fā)軔于2013年3月“京十五條”房地產調控政策，在海淀、朝陽和昌平進行3個試點項目，拿地時即限定未來銷售價格。

2013年10月份，北京市住建委發(fā)布消息稱，兩年內將推出7萬套自住型商品，其中2013年推出2萬套，2014年推出5萬套，截至2015年底，累計有47295套自住型商品房上市進入選購，距離7萬套目前還差兩萬多套。

2016年北京市供地計劃還未出爐，據悉會繼續(xù)減少經營性用地供應量，加大保障性住房用地比例。另外，2014年以來，由于房企在北京市不斷拍出高地價項目，同區(qū)域自住型商品房價格與普通商品房樓面價形成較大差距，眾多業(yè)內人士判斷，未來自住型商品房或將逐步退出，住宅供應方面形成保障性住房和普通商品房兩條腿走路格局。

若自住型商品房退出市場，未來存量工業(yè)用地繼續(xù)納入北京市整體供地計劃中，一方面繼續(xù)開發(fā)保障性住房，一方面將進行文化創(chuàng)意園區(qū)、產業(yè)園區(qū)和創(chuàng)客空間等方面改造。

以郎家園6號項目為例，該地塊原為北京醫(yī)藥集團生產廠房，企業(yè)退出后納入CBD商務區(qū)規(guī)劃范疇，首創(chuàng)集團以整體收購方式獲得項目，按照原定計劃，該地塊由首創(chuàng)進行一級開發(fā)后重新掛牌出讓，但是由于種種原因，至今并未進行一級開發(fā)，首創(chuàng)把其改造成辦公用房，土地性質仍舊為工業(yè)用地，但使用性質已經改變。

據上述接近北京市國土資源局人士介紹，存量工業(yè)用地再利用過程中存在諸多政策制約和利益博弈，“一是北京市總體規(guī)劃和年度供地制約，不可能全部開發(fā)成房地產，而是根據具體建設需要進行規(guī)劃使用。”

另一方面，這些存量土地掌握在國企和央企手中，“如果政府部門進行統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一公開出讓，雖然可以增加政府收益，但收儲成本較高，企業(yè)方面也不一定會愿意收儲，所以在符合整體規(guī)劃情況下，讓企業(yè)自主開發(fā)也是個出路。”

2013年下半年實施的鼓勵國有企業(yè)利用自有土地開發(fā)保障房項目，只是北京市政府探索盤活存量用地一種嘗試，“這些存量工業(yè)用地原來都是通過劃撥方式獲取的，用來開發(fā)保障房和自住房，雖然價格與商品房存在一定差距，但土地成本很低，利潤并不一定差，這既符合政府保障低收入群體住房需求思路，也符合企業(yè)的利益。”“這種模式是在符合北京整體規(guī)劃基礎上一個嘗試性動作，并不是常態(tài)化的操作模式，不是說未來所有存量工業(yè)土地都被開發(fā)成房地產，這也與北京市疏解人口政策不符。”

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。