管清友：樓市庫(kù)存不僅沒(méi)有消化反而在繼續(xù)惡化

日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存著以重墨，指出化解房地產(chǎn)庫(kù)存是明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。盡管會(huì)議對(duì)備受期待的國(guó)家住房銀行并未過(guò)多提及，但分析認(rèn)為，作為化解房地產(chǎn)庫(kù)存的利器，國(guó)家住房銀行推出的條件充足，落地應(yīng)該不會(huì)遙遠(yuǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和銷售額雙雙加速增長(zhǎng)。而在民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友看來(lái)，房地產(chǎn)的火是一時(shí)的，現(xiàn)實(shí)依然壓力山大，庫(kù)存持續(xù)高企。他在報(bào)告中寫道：

關(guān)鍵問(wèn)題在于庫(kù)存太高，待售面積已經(jīng)從去年底的6.2億平米上升到6.7億平米，而待售面積與月均銷售的比值也從去年底的6.0上升到6.3，庫(kù)存不僅沒(méi)有消化，反而在繼續(xù)惡化。

如果再考慮到近50億平米的在建面積，就可以理解地產(chǎn)商為何遲遲不開(kāi)工、中央為何定調(diào)“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”了。

從這一點(diǎn)來(lái)看，依然有必要繼續(xù)支持房地產(chǎn)。但管清友認(rèn)為，過(guò)去的政策有些跑偏，明明庫(kù)存很高，需求不足，卻還要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)。去年上半年籌建完畢的國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部，是用來(lái)支持保障房供應(yīng)的，也在著重增加供給，可能進(jìn)一步惡化供需失衡，而國(guó)家住房銀行則能真正激發(fā)需求，消化庫(kù)存。

此外，管清友稱，在進(jìn)行政策支持時(shí)，應(yīng)該是首套房需求＞二套改善型需求＞三套以上投機(jī)型需求。但過(guò)去很多時(shí)候是首套房的問(wèn)題還沒(méi)解決，就反復(fù)出政策支持二套房。國(guó)家住房銀行的最大意義是通過(guò)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，降低合理購(gòu)房需求的融資成本，尤其是無(wú)房者的首套購(gòu)房需求，可以填補(bǔ)目前地產(chǎn)政策最大的一塊短板。

根據(jù)清華大學(xué)等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，40個(gè)大中城市平均住房自有率為78.6%，北上廣深四大一線城市墊底，其中上海市住房自有率僅為67.9%。也就是說(shuō)，盡管戶均已經(jīng)一套住房，但前期大量房產(chǎn)沉淀在炒房者手中，仍然有相當(dāng)一部分人沒(méi)有房，他們都是需要住房銀行支持的合理需求。

而合理需求的主要瓶頸就是融資。管清友稱，雖然中央屢次降息又要求商業(yè)銀行降低利率，但目前房貸平均利率還是在5%以上，中國(guó)的住房貸款成本高的確是事實(shí)，其中關(guān)鍵在于我們的房貸沒(méi)有住房銀行的支持。

首先，住房銀行可以直接給購(gòu)房者發(fā)放低成本的貸款或者給購(gòu)房者擔(dān)保增信，比如德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行。

其次，住房銀行可以通過(guò)購(gòu)買商業(yè)銀行的房貸資產(chǎn)，解決商業(yè)銀行因?yàn)槠谙揲L(zhǎng)、流動(dòng)性差而不愿意做房貸的問(wèn)題，比如美國(guó)的兩房就是把商業(yè)銀行的房貸收進(jìn)來(lái)，再發(fā)行MBS。

而中國(guó)目前的銀行放貸后無(wú)法轉(zhuǎn)售只能持有，銀行自然沒(méi)有動(dòng)力去把錢這么長(zhǎng)期限、低收益、占信貸額度、計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本的資產(chǎn)上。

既然銀行貸款利率高，有人可能會(huì)說(shuō)公積金貸款利率低，可以選擇利用公積金貸款買房。但隨著近年來(lái)公積金制度漏洞的逐漸暴露，公積金應(yīng)有的作用在不斷被弱化。

管清友稱，住房公積金已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)收支缺口，必須加快改革，通過(guò)組建國(guó)家住房銀行拓展負(fù)債和收入來(lái)源，同時(shí)拓展投資范圍，把公積金這塊存量資金盤活。

華爾街見(jiàn)聞此前也提及，目前中國(guó)公積金屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，住房公積金資金的閑置不僅與居民購(gòu)房貸款難形成矛盾，也與保障性住房投資需求不匹配。另外，由于不具備金融職能，金融業(yè)務(wù)要委托銀行辦理，導(dǎo)致管理成本高，服務(wù)效率低，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。

除此之外，管清友認(rèn)為住房公積金也是亟待盤活的一個(gè)重要的存量資金池。但在目前的體制下，住房公積金中心沒(méi)有“總行”，很難統(tǒng)一管理，如果改組成國(guó)家住房銀行，就可以按照金融機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)和模式來(lái)運(yùn)作，這些資金完全可以進(jìn)入債市，股市也可適當(dāng)配置。

而如果設(shè)立國(guó)家住房銀行，則可以在公積金中心的基礎(chǔ)上改建，原有的機(jī)構(gòu)、人員和資金都可以無(wú)縫連接。管清友稱，2015年住房公積金的支出已經(jīng)開(kāi)始超過(guò)收入，余額已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)下降，未來(lái)壓力會(huì)越來(lái)越大，必須通過(guò)改組成國(guó)家住房銀行，開(kāi)辟新的收入和負(fù)債來(lái)源，更好的發(fā)揮支持住房融資的作用。

此外，隨著企業(yè)部門去杠桿，在居民部門加杠桿進(jìn)行對(duì)沖，成為防范經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)的手段。管清友寫道：

從居民部門杠桿率來(lái)看，居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)健康，住房貸款的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)很小。根據(jù)BIS的數(shù)據(jù)，2015年中國(guó)居民杠桿率僅為37%，也遠(yuǎn)低于同期美國(guó)的65.9%和日本的77.1%，更遠(yuǎn)低于2007年美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)的95.5%，有很強(qiáng)的的安全邊際。

因此，他總結(jié)稱：

在國(guó)家住房銀行這件事情上，現(xiàn)在有一萬(wàn)個(gè)理由要改革，而且也有條件改革，以此推斷，未來(lái)國(guó)家住房銀行的落地不會(huì)太遙遠(yuǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。