一個傳統(tǒng)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型：城市更新和二次擴張機遇

行業(yè)轉(zhuǎn)型期，每個人都將重新定位自己。

尋找下一個市場風(fēng)口，不僅是地產(chǎn)商，更是地產(chǎn)資本的聚焦點。曾有過傳統(tǒng)開發(fā)商經(jīng)驗的汪浩，是轉(zhuǎn)型地產(chǎn)基金的典型代表。

用基金的方式運作產(chǎn)業(yè)園?，F(xiàn)北京嘉豐達資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行董事汪浩在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，城市更新是房地產(chǎn)下一個重要風(fēng)口。這其中，寫字樓、公寓以外，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園的更新有著巨大的市場空間。他認為，類似于北京這樣的一線城市，尤其是在五環(huán)和六環(huán)之間，存在大量城市產(chǎn)業(yè)改造空間。很多小微企業(yè)聚集在此，而借此改善小微企業(yè)的生存困境會比眾創(chuàng)空間更有前景。

投資額低增長下的機會

對于傳統(tǒng)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)市場特征越發(fā)明確。一二線城市每逢土地出讓多數(shù)是地王，豪宅供應(yīng)量和成交量頻創(chuàng)新高；與此同時，三四線城市新建商品房庫存也創(chuàng)歷史新高，房價持續(xù)低迷。

汪浩在轉(zhuǎn)型地產(chǎn)基金之前曾任路勁地產(chǎn)執(zhí)行董事，他在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時表示：“近期出臺的利好政策，實際上是因為庫存壓力太大而引發(fā)的投資增速下降過快導(dǎo)致的壓力。”汪浩認為，目前庫存面積增加，銷售速度放緩，房價漲幅趨緩，新增土地購置面積減少情形。除非政府在2016年采取強刺激，否則投資額增長可能是“零”。

汪浩如今的身份是嘉豐達執(zhí)行董事。嘉豐達資產(chǎn)管理有限公司的運營核心是針對不動產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、地產(chǎn)基金產(chǎn)品等領(lǐng)域的投資、運營與管理。對于他們而言，主要關(guān)注點就是尋找新的投資機會甚至較高的投資機會。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7%，已位于歷史次低點。11月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升，達到歷史峰值：商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。

各項數(shù)據(jù)表明，作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標跌幅較大。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生將此形容為“在驚心動魄地下滑。”

汪浩認為，從2013年到2015年，零售總額增長緩慢，而固定資產(chǎn)投資增速下降嚴重。在未來可預(yù)見的幾年里，受到國際宏觀經(jīng)濟影響，進出口增速也難以增加。而要實現(xiàn)GDP到2020年翻兩番，他認為，這要依靠結(jié)構(gòu)性擴張政策出臺，扭轉(zhuǎn)零售、固定資產(chǎn)增速放緩的趨勢。也就是說，未來五年，中國將迎來一個“倒逼”宏觀經(jīng)濟政策擴張的環(huán)境。

汪浩認為，盡管已經(jīng)步入“白銀時代”，但房地產(chǎn)行業(yè)也存在機會。理論上講，便是“供給側(cè)”改革。“從資產(chǎn)配置的角度來說，不變的是，不動產(chǎn)一直是人們配置時不可或缺的考慮部分；變化的是新形勢下投資方式、投資策略、產(chǎn)品設(shè)計等要素。比如：目光從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場；投資對象從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理人和資產(chǎn)持有人；關(guān)注重點從高周轉(zhuǎn)的銷售型項目轉(zhuǎn)向運營管理項目；資金要專注于資產(chǎn)的配置和管理人選擇；資產(chǎn)管理人則需要專注運營能力的提升能給資產(chǎn)帶來的增值。”汪浩稱。

城市更新和二次擴張

在城市擴張邊際有限的情況下，不少地產(chǎn)資本將目光聚焦在城市更新方面。包括傳統(tǒng)寫字樓改造，老舊廠房改造，公寓改造等。

倫敦如今的金絲雀碼頭是倫敦新興CBD，歷史中曾是世界貿(mào)易集散之地，荒廢已久。在80年代，倫敦市政府成立了開發(fā)公司，通過置換新的功能，如今這里已是高樓林立的金融中心。

這是國際上城市更新的典型案例。也會成為汪浩們關(guān)注的方向。

汪浩認為，房地產(chǎn)市場在二次擴張過程中，衛(wèi)星城也存在市場空間。比如，產(chǎn)業(yè)方面，由于租金和資產(chǎn)價格上漲過快，外溢到衛(wèi)星城鎮(zhèn)，從而形成“擠出效應(yīng)”；另一方面，新的城市移民中，由于收入和儲蓄有限，購房需求外溢，從而帶動衛(wèi)星城市興起。

汪浩認為，人口持續(xù)向一線城市和衛(wèi)星城市集中，是一種國際現(xiàn)象。

一個有意思的數(shù)據(jù)對比是，房價漲幅排名前十位的城市中，有8個城市人口增長率也位居前十，而房價漲幅排名位居后五位的城市中，人口增長率也位居后五位；房價漲幅較小或者為負的城市，人口增長率也是個位。

來自wind資訊的數(shù)據(jù)顯示，2009年到2014年，全國人口增加3330萬，而沿海10個主要人口城市增加了3528萬，其他城市為人口凈流出。同時，中心城市的衛(wèi)星城人口流入領(lǐng)先其他三線城市。

“對于以北上廣為標志的大城市，中國人正在用腳投票。而人口決定了城市的未來。”汪浩透露，他們目前投資的項目主要在北京五環(huán)和六環(huán)之間。比如亦莊等地，城市經(jīng)過十年發(fā)展，許多制造業(yè)被遷走，引進科技、生物制藥等產(chǎn)業(yè)，這其中，存在大量的市場空間；另外，汪浩還將目光投向類似于武清這樣的遠郊衛(wèi)星城。

與當(dāng)下火熱的眾創(chuàng)空間不同的是，汪浩的產(chǎn)業(yè)園并不是針對初創(chuàng)型公司，主要是小微企業(yè)。汪浩認為，小微企業(yè)比創(chuàng)業(yè)型企業(yè)更安全，更有發(fā)展空間；另外，小微企業(yè)還可以解決就業(yè)和稅收等問題。

不過，隨著房地產(chǎn)市場漸趨理性，與此前房地產(chǎn)資產(chǎn)價格快速上漲不同的是，城市更新中的房地產(chǎn)是屬于較為成熟的資產(chǎn)類別。汪浩稱，在均衡狀態(tài)下，他們預(yù)期在成熟的市場中無杠桿、核心房地產(chǎn)將帶來每年約3.5%-5.5%的實際回報率。長期來看，總回報率介于股票和債券之間。但其優(yōu)勢是可提供足夠規(guī)模的配置要求，且與傳統(tǒng)資產(chǎn)類別的低相關(guān)性有效對沖了風(fēng)險。

另外，汪浩認為，資產(chǎn)價格提升、利率下行、杠桿效應(yīng)明顯，為股權(quán)投資提供了機會和保障。而債權(quán)投資方式將不再受資本青睞。

這一點，知名地產(chǎn)公司萬科面臨的資本野蠻人也足以體現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。