地價倒逼房價上漲 剛需被擠壓至商住樓

“當日售罄，我們只能對信任我們但沒有買到的客戶說對不起。”12月20日下午4點31分，華遠地產總經理孫懷杰對外表示。孫懷杰所說的項目是華遠西紅世，當天對外推出168套商住樓，均價在3萬元/平方米。

12月11日，保利大都匯項目負責人陳蔚對21世紀經濟報道記者表示，“無論是公寓產品還是住宅產品，其最終核心價值還是在居住上，擁有居住價值才能擁有投資價值。不管在通州核心區(qū)我們的樓盤有多么火，我們始終堅持一定做好本原的東西，就是它的價值屬性。”

陳蔚希望外界將他們近期推出的匯家公寓關注點放在公寓屬性上，而非傳統(tǒng)的商住樓的概念。

這背后所隱藏的一個市場現(xiàn)象是，受限購影響，隨著投資需求減少，自住需求逐漸涌現(xiàn)在商住產品中。而在北京，大部分新建商品住宅項目被開發(fā)商建做豪宅。商住樓成為剛需人群一個不得已的選擇。

商住樓成交占比近十年新高

陳蔚告訴21世紀經濟報道記者，據(jù)他觀察，在商住樓客群中，投資比例和自住比例的客群能各自占到一半。而投資客群中，有很大比例的客群也有作為自住需求的兩手準備。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，今年以來商住項目表現(xiàn)活躍，尤其是自11月開始出現(xiàn)供應高峰，這類產品的不限購以及價格優(yōu)勢使得其對年底前的成交形成有力支撐。上周（12月14-20日）位于大興亦莊的國銳金嵿實現(xiàn)成交294套，單周成交額過10億，為當周成交排行榜首。京投銀泰·琨御府項目的商住部分單價高達近60000元/平方米，上周成交48套。除此之外年底改善型項目也成交火熱，其中天恒金融街公園懿府位列排行榜第三，成交均價41000元/平方米左右。任啟鑫認為，這類改善型項目周邊多有“地王”項目，支撐其未來漲價預期，因此目前的入市價格也吸引大量客群“低位出手”。

亞豪市場總監(jiān)郭毅也注意到這個現(xiàn)象。郭毅表示，今年商住樓整體成交量將近19000套，扣除保障房后，與北京純商品房住宅相比，占比達26%。這個占比創(chuàng)了近十年新高。而總價在150萬以下的商品房中，商住樓占比達70%。

“由于新建商品住宅價格不斷上漲，位置邊緣化。對于剛需客群來說，他們能買的大部分是商住樓。包括不限購屬性。”郭毅表示。

郭毅稱，開發(fā)商不斷把面積控制到最低，但一套住宅至少要七八百萬元起價，對剛需人群而言，不得不把需求壓縮到商住、保障房這類產品。隨著房價提高，有購房意愿者的支付能力沒有跟上房價上漲速度，選擇面趨窄。

亞豪機構還盤點了今年商品房市場銷售情況。一個有意思的現(xiàn)象是，除了自住型商品房，能夠當天售罄的只有商住項目。普通商品房很難當天售罄。

21世紀經濟報道記者走訪了多家商住樓項目發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商大部分把商住項目總價控制在150-300萬之間不等。層高普遍在4.2米?？梢宰龀缮舷聝蓪拥膌oft。對于買不起商品住宅的剛需人群而言，也能夠滿足基本生活需求。

地價倒逼作用

商住樓由于不通燃氣，商業(yè)水電費較高等緣故，其實際居住舒適度要低于住宅。而地價的倒逼效應給予了商住樓更大的價格上漲空間。

中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至12月20日，一線城市推出土地600宗，合計土地規(guī)劃建筑面積為6211.7萬平米，從土地供應量看，是最近6年來的最低點，推出的土地均價（非樓面）則明顯上漲，達到了1.49萬，同比上漲28%。

中原地產首席分析師張大偉表示，房企拼搶一線城市土地，催生地王頻出。預計今年最后一個月，一線城市土地競爭將依然白熱化。未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去被認為是非豪宅區(qū)的區(qū)域將會供應大量豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

商住樓的客群增加以及地價倒逼效應使得其價格漲幅也在加快。郭毅表示，今年北京商住樓成交單價超過2.9萬，基本是2009年的7.8倍。普通住宅加別墅總體平均單價也是2.9萬，相比2009年的房價水平是1.1倍。換言之七年以來，住宅和商住產品漲幅基本一致。在過去，商住樓漲價慢，現(xiàn)在此類需求和客群面都在增加。加之地價倒逼，商住樓價格也在不斷上漲。

21世紀經濟報道記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于通州接近六環(huán)的富力十號商住項目平均售價已經高達4萬元/平方米。該項目銷售稱，高樓層產品最高售價能到5.5萬元/平方米。該售價已經高于周邊在售的普通住宅項目，打破了人們關于傳統(tǒng)的商住項目售價低于住宅項目售價的傳統(tǒng)觀念。

張大偉表示，今年北京豪宅成交占比明顯增加，總價1000萬+、單價10萬+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史記錄。即使從整體商品房住宅簽約看，單套平均也已經達到了370萬。從不同的成交結構看，2015年已經出現(xiàn)，“剛需歸自住，頂豪遍地跑，中端受擠壓現(xiàn)象，成交結構中表現(xiàn)較好的主要在中低端商品房住宅房源。”

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，在他的暢想中，未來的住宅產品戶型也許會發(fā)生變化。比如，對于上班族而言，客廳使用率較低。未來的住宅可能只需要一個睡覺的地方就可以。

也就是說，受地價影響，壓縮產品空間可能是開發(fā)商未來的關注點之一。比如，首開保利熙悅誠郡近期提出了“35歲人生第一套豪宅”的概念。推出84平方米兩居室、104-128平方米三居室、144-156平方米四居室的全齡段戶型。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。