戶籍改革掛鉤去庫(kù)存：農(nóng)民工市民化路徑顯現(xiàn)

“如果把這種表態(tài)僅僅理解為"去庫(kù)存"，未免太表面了。”一位接近決策層的權(quán)威人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，對(duì)于樓市高庫(kù)存的判斷，早在一年多前就已定性。

住建部此前曾發(fā)布文件，支持房企將過(guò)剩房源向社會(huì)出租，并強(qiáng)調(diào)庫(kù)存高企的三四線城市無(wú)需再蓋新樓進(jìn)行安置。

盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議尚未召開，但監(jiān)管層的一系列表態(tài)，已經(jīng)勾勒出未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的基本脈絡(luò)。

12月14日，中共中央政治局召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，“農(nóng)民工市民化”的提法與此前市場(chǎng)傳聞的“財(cái)政補(bǔ)貼首次進(jìn)城買房的農(nóng)民”不謀而合，也被認(rèn)為是最大亮點(diǎn)。

此前的11月11日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。這種提法還是首次。

權(quán)威人士指出，將戶籍改革、農(nóng)民工市民化與房地產(chǎn)去庫(kù)存直接聯(lián)系，包含著與以往完全不同的政策思路。其背后的邏輯是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力不足的情況下，將行業(yè)重新置于城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)的大背景下，為其發(fā)展提供更為深遠(yuǎn)的空間。而“去庫(kù)存”僅僅是這種變革的第一步。

“去庫(kù)存”表象背后

在中央政治局會(huì)議之前，高層曾三次在公開場(chǎng)合提到房地產(chǎn)，其核心內(nèi)容十分一致，直指“去庫(kù)存”。

“如果把這種表態(tài)僅僅理解為"去庫(kù)存"，未免太表面了。”一位接近決策層的權(quán)威人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，對(duì)于樓市高庫(kù)存的判斷，早在一年多前就已定性。

住建部此前曾發(fā)布文件，支持房企將過(guò)剩房源向社會(huì)出租，并強(qiáng)調(diào)庫(kù)存高企的三四線城市無(wú)需再蓋新樓進(jìn)行安置。

如今，“去庫(kù)存”的重要性陡然提升，在上述人士看來(lái)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)已經(jīng)拖累了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。“過(guò)去這些年，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)模式主要有兩種，第一種是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)進(jìn)行打壓，第二種是經(jīng)濟(jì)增速放緩時(shí)給予樓市支持，如今的情況就屬于后者。”

他認(rèn)為，要解決這一問(wèn)題，不僅僅是“去庫(kù)存”那么簡(jiǎn)單，監(jiān)管層的根本目的，是寄望房地產(chǎn)業(yè)誕生新的增長(zhǎng)力，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”中繼續(xù)發(fā)揮作用。

這種思路有跡可循。繼去年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》后，今年11月9日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民表示，如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少。

李克強(qiáng)總理提出的“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”，以及中央政治局會(huì)議釋放的最新信號(hào)“農(nóng)民工市民化”，被認(rèn)為與此一脈相承，且將是今后的主導(dǎo)思路。

值得注意的是，以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策，則專注在信貸、稅收、限購(gòu)，乃至保障房等領(lǐng)域，甚少與戶籍直接掛鉤。

為何會(huì)出現(xiàn)這種不同？該人士表示，其一，經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，行業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力不足，只能借助外部力量來(lái)推動(dòng)。其二，站在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度，推動(dòng)“農(nóng)民工市民化”還可加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，消化過(guò)剩產(chǎn)能，并推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

人口流動(dòng)與房地產(chǎn)

上述戶籍改革的思路，無(wú)法脫離另一個(gè)大背景，即城鎮(zhèn)化帶來(lái)的人口流動(dòng)。

今年11月，習(xí)近平總書記就“十三五規(guī)劃”起草情況說(shuō)明時(shí)表示，按照常住人口計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，這7.5億人口中包括2.5億的以農(nóng)民工為主體的外來(lái)常住人口。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，按照國(guó)際慣例，在城鎮(zhèn)化率從30%向70%演進(jìn)的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口流動(dòng)還會(huì)保持在較高的速度。按照我國(guó)的城鎮(zhèn)化率，房地產(chǎn)業(yè)仍然存有增長(zhǎng)空間。

回顧歷史，城市化進(jìn)程推動(dòng)的人口流動(dòng)，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著決定性影響。

中信建投的報(bào)告指出，過(guò)去30多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷了3次大規(guī)模的人口遷移，其遷移軌跡與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展十分吻合。

其中上世紀(jì)90年代相比80年代，戶籍人口和流動(dòng)人口遷移量都增長(zhǎng)了近4倍。從區(qū)域上看，東部地區(qū)遷入人口比重持續(xù)增加，而中西部區(qū)域人口則保持凈遷出。

第三次遷移發(fā)生在21世紀(jì)以來(lái)。在“馬太效應(yīng)”的作用下，全國(guó)人口流遷規(guī)模和速度持續(xù)強(qiáng)化。東部地區(qū)的人口遷入量仍然占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；西部地區(qū)雖有大量人口遷出，但仍然具有一定的凝聚力；中部地區(qū)則首次成為全部?jī)暨w出地區(qū)。

按照該機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，人口遷徙的集聚效應(yīng)也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化，甚至是主導(dǎo)市場(chǎng)的唯一要素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額分別為59%、23%和18%，銷售面積分別為48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的集中度也和人口遷徙趨勢(shì)相匹配。

分析人士指出，如果此輪戶籍改革和“農(nóng)民工市民化”能夠順利推進(jìn)，將可能帶動(dòng)人口的下一輪大遷徙，并真正開啟房地產(chǎn)市場(chǎng)的“白銀時(shí)代”。在人口紅利逐漸消失的情況下，這種遷徙尤為重要。

樓市政策的主與次

盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議尚未召開，但綜合各項(xiàng)公開信息，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的脈絡(luò)已經(jīng)十分清晰。上述權(quán)威人士表示，從主次順序來(lái)看，與城鎮(zhèn)化有關(guān)的戶籍、土地等政策將作為未來(lái)的主導(dǎo)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供長(zhǎng)期動(dòng)力；傳統(tǒng)的信貸、稅收等層面也將有所松綁，以促進(jìn)市場(chǎng)成交。

其中，此前市場(chǎng)傳聞的“財(cái)政補(bǔ)貼首次進(jìn)城買房的農(nóng)民”，也被認(rèn)為有其可行性。今年12月初，河南濮陽(yáng)出臺(tái)《關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》，明確對(duì)農(nóng)民所購(gòu)新建商品住房每平方米補(bǔ)貼150元，對(duì)第二套改善性住房每平方米補(bǔ)貼100元，對(duì)購(gòu)買二手房的每平方米補(bǔ)貼200元。

中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，未來(lái)與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸政策有放松的可能，如進(jìn)一步下調(diào)首付比例等。但作為一項(xiàng)抑制需求的“負(fù)面政策”，房產(chǎn)稅的推出會(huì)愈加謹(jǐn)慎，并有可能延緩出臺(tái)。

但對(duì)于人口流動(dòng)與化解樓市庫(kù)存的關(guān)系，仍然存在不少疑問(wèn)。

楊紅旭指出，按照現(xiàn)有的城市資源分配情況，未來(lái)人口仍然主要向一線城市和東部城市流動(dòng)，中西部地區(qū)由于缺乏城市資源和產(chǎn)業(yè)配套等，將繼續(xù)成為人口流出地。

樓市庫(kù)存的分布區(qū)域恰恰相反，庫(kù)存主要集中在二三線城市和中西部地區(qū)，一線城市和東部地區(qū)仍然面臨供不應(yīng)求的局面。如此一來(lái)，人口流動(dòng)的方向和去庫(kù)存目標(biāo)出現(xiàn)區(qū)域性錯(cuò)位。不但龐大的樓市庫(kù)存難以消解，一線城市的供應(yīng)壓力反而會(huì)加重。

中信建投的報(bào)告也指出，一線城市和緊鄰三大經(jīng)濟(jì)圈的次中心城市，仍將享受外來(lái)優(yōu)質(zhì)人口流入帶來(lái)的人口紅利。除非出現(xiàn)國(guó)家層面的重大政策，如京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、一帶一路等，否則人口遷徙的方向很難發(fā)生變化。

與新一輪政策調(diào)整并存，房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)進(jìn)入到調(diào)整期。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)近日表示，未來(lái)6-7年間，房地產(chǎn)銷售面積每年維持13億到14億平方米的水平，難以繼續(xù)增長(zhǎng)。其他相關(guān)的指標(biāo)則逐步觸頂回落。

對(duì)于房?jī)r(jià)，任志強(qiáng)認(rèn)為，受貨幣發(fā)行量和通脹水平的影響，房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。