房?jī)r(jià)要“跳水”？鄭州會(huì)“跟風(fēng)”不？

中國(guó)社科院12月3日發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015—2016）》，稱2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化趨勢(shì)嚴(yán)重，并預(yù)測(cè)，2016年二季度后，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)斷崖式下跌。但是，今年以來(lái)整體價(jià)格漲勢(shì)不停的鄭州，明年會(huì)卷入這場(chǎng)可能出現(xiàn)的“降價(jià)潮”嗎？

鄭州庫(kù)存去化周期在合理區(qū)間

昨日晚，針對(duì)媒體稱“明年房?jī)r(jià)或會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌”的報(bào)道，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇表示，上述媒體發(fā)布的內(nèi)容不準(zhǔn)確，以偏概全，“我們的報(bào)告主題不是這個(gè)，我們只是客觀地分析未來(lái)一年或者幾年，會(huì)影響住房市場(chǎng)的這些因素都有哪些，而且最終課題組的主要結(jié)論不是這個(gè)。”

高培勇認(rèn)為，在五中全會(huì)要求下，我們要客觀地評(píng)估經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)條件下住房市場(chǎng)可能的變化軌跡，我們對(duì)未來(lái)5年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展充滿信心。

一組來(lái)自鄭州市房管局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月，鄭州市區(qū)商品住宅累計(jì)銷售面積為858.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.5%。今年前10個(gè)月的商品住房均價(jià)為8803元/平方米，同比上漲了11%。

在全國(guó)各地都出現(xiàn)商品住房庫(kù)存量較大的情況下，鄭州市區(qū)商品住房的累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積卻只增不減。今年前10個(gè)月，這項(xiàng)數(shù)據(jù)為938.27萬(wàn)平方米，同比增加17.7%，反映到鄭州市區(qū)商品住宅庫(kù)存量上就是：截至目前，鄭州市區(qū)商住房去化周期接近9個(gè)月，而國(guó)家推算出來(lái)的合理區(qū)間是12個(gè)月。

三、四線城市不樂(lè)觀

社科院此次報(bào)告著重提出，三、四線城市商品房庫(kù)存去化壓力最大，形勢(shì)較為嚴(yán)峻。這一點(diǎn)，與河南的情況略為相似。

河南對(duì)今年前三季度進(jìn)行總結(jié)時(shí)曾提到，全省商品房庫(kù)存壓力較大，除鄭州形勢(shì)較好外，其他省轄市均不同程度存在供大于求的現(xiàn)象。其中5個(gè)省轄市市區(qū)銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，個(gè)別省轄市市區(qū)去庫(kù)存周期超過(guò)18個(gè)月，部分縣級(jí)城市去庫(kù)存周期超過(guò)36個(gè)月。

鄭州大發(fā)展決定房?jī)r(jià)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)

從目前來(lái)看，商品房去庫(kù)存仍是很多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的痛處。但是，今年以來(lái)，鄭州樓市卻持續(xù)走穩(wěn)，這有其合理性，并且有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然持續(xù)看好。

河南王牌企劃公司董事長(zhǎng)、房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家上官同君認(rèn)為，房地產(chǎn)的支柱作用已經(jīng)再次重申，鄭州GDP也是在全國(guó)城市排名中不斷前移，且鄭州城市框架也在不斷拉大，再加上國(guó)家對(duì)鄭州進(jìn)行區(qū)域中心城市的定位，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，長(zhǎng)期利好。另外，據(jù)河南商報(bào)記者了解，僅憑2014年的數(shù)據(jù)，在鄭州周邊省會(huì)城市中，鄭州人口在全省中的占比，不到武漢和西安的一半，城鎮(zhèn)化率也和其他城市有差距。在上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這意味著，未來(lái)，鄭州還將持續(xù)不斷地導(dǎo)入更多的外來(lái)人口，這會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)利好。他認(rèn)為，人口導(dǎo)入是支撐城市大發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?/p>

河南商報(bào)記者注意到，《鄭州都市區(qū)建設(shè)五年提升規(guī)劃（2014—2018）》確定的目標(biāo)是，到2018年鄭州都市區(qū)人口達(dá)到1100萬(wàn)左右；官方數(shù)據(jù)顯示，2014年末鄭州總?cè)丝跒?37.8萬(wàn)。鄭州房地產(chǎn)界一位資深業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，今后四年，鄭州將新增約160萬(wàn)人，平均每年新增40萬(wàn)人左右，按照人均住房建筑面積30平方米測(cè)算，每年新增住宅投放量1200萬(wàn)平方米左右。這只是保守估算，因此，業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為鄭州房?jī)r(jià)存在大跌可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。