起拍價(jià)22億轉(zhuǎn)讓深圳一地塊，萬(wàn)科開(kāi)始執(zhí)行“瘦身”計(jì)劃

萬(wàn)科開(kāi)始執(zhí)行“瘦身”計(jì)劃了。

據(jù)深圳公共資源交易中心5月8日公示信息，位于深圳灣超級(jí)總部基地的T208-0053宗地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，起始價(jià)為22.35億元。

據(jù)了解，該宗地塊由萬(wàn)科于2017年12月摘得，土地面積約1.9萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)主要為商業(yè)辦公等。公開(kāi)信息顯示，深圳灣超級(jí)總部基地是深圳市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)片區(qū)之一，將成為全球總部企業(yè)和科技企業(yè)聚集地，促進(jìn)全球資源在深圳進(jìn)一步集聚，推動(dòng)深圳的城市國(guó)際化進(jìn)程。

就轉(zhuǎn)讓上述地塊，萬(wàn)科方面向記者表示，本次掛牌轉(zhuǎn)讓該地塊，是公司推進(jìn)瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一。

“該地塊是公司在行業(yè)快速發(fā)展階段獲取的商業(yè)辦公項(xiàng)目，原計(jì)劃主要用于在深員工辦公使用。鑒于當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)已發(fā)生重大變化，公司計(jì)劃不再建設(shè)該項(xiàng)目，因此擬對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，減少非主業(yè)資產(chǎn)對(duì)資金的占用，聚焦資源做好、做強(qiáng)三大主業(yè)。公司堅(jiān)定看好深圳超總片區(qū)的發(fā)展，仍是該片區(qū)建設(shè)參與度最高的企業(yè)之一。”萬(wàn)科方面稱。

就資產(chǎn)處置問(wèn)題，萬(wàn)科在前不久向記者表示，推進(jìn)資產(chǎn)交易是公司一直以來(lái)高度重視的經(jīng)營(yíng)工作之一，萬(wàn)科在持續(xù)積極推進(jìn)相關(guān)資產(chǎn)交易。此前萬(wàn)科也在年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上公開(kāi)表示，今年將加強(qiáng)大宗交易和股權(quán)交易工作，回款達(dá)300億元以上。

業(yè)內(nèi)人士指出，行業(yè)深度調(diào)整期，資產(chǎn)交易是房企積極自救的主要手段之一，伴隨出售方增多，資產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，300億是不低的目標(biāo)，體現(xiàn)了萬(wàn)科穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和化解債務(wù)的決心。

事實(shí)上，就在4月30日舉辦的2023年度公司股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮明確，萬(wàn)科將展開(kāi)“瘦身”計(jì)劃。

對(duì)于外界關(guān)切的萬(wàn)科股價(jià)問(wèn)題及一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)方案的進(jìn)展，郁亮表示，公司已制定瘦身健體一攬子方案，統(tǒng)籌好降負(fù)債和高質(zhì)量發(fā)展，通過(guò)堅(jiān)定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)聚焦綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大優(yōu)勢(shì)主業(yè)，讓公司重新走到可持續(xù)的軌道上，在房地產(chǎn)新發(fā)展階段繼續(xù)領(lǐng)先領(lǐng)跑。

郁亮表示，提振股價(jià)最關(guān)鍵還是把公司做好，降風(fēng)險(xiǎn)、改善基本面，謀求長(zhǎng)期健康發(fā)展。對(duì)此，萬(wàn)科制定了一攬子方案，以實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)目的：首先是“降負(fù)債”，未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，未來(lái)五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上；第二，完成“融資模式轉(zhuǎn)型”，從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目、資產(chǎn)信用為主的融資模式。第三是完成“聚焦主業(yè)”，騰出有限資源、做好做強(qiáng)綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科在4月底股東大會(huì)剛剛對(duì)外詳解了一攬子方案，不到一周便迅速有了落地動(dòng)作，足見(jiàn)萬(wàn)科堅(jiān)定推進(jìn)瘦身健體的決心。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，萬(wàn)科收斂聚焦、把好鋼用在刀刃上，不在非戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)上耗費(fèi)資源，是企業(yè)穿越周期的必經(jīng)之路。而萬(wàn)科通過(guò)堅(jiān)定瘦身和資源聚焦，有助于其進(jìn)一步提升主業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

處置資產(chǎn)之際，萬(wàn)科還在盤(pán)活資產(chǎn)方面推進(jìn)相關(guān)融資工作。

有市場(chǎng)消息稱，幾家銀行擬對(duì)萬(wàn)科一筆規(guī)模約52.4億港元銀團(tuán)貸款進(jìn)行再融資。這筆貸款為萬(wàn)科旗下子公司開(kāi)發(fā)位于香港大埔項(xiàng)目而申請(qǐng)的一年期貸款，將于今年8月到期，萬(wàn)科已使用約一半授信額度，其擬取得貸款全額的再融資。據(jù)悉，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年下半年開(kāi)始預(yù)售。

對(duì)此，萬(wàn)科方面暫無(wú)回應(yīng)。

分析人士認(rèn)為，萬(wàn)科上述再融資若取得進(jìn)展，將有利于其緩解資金壓力。而在爭(zhēng)取銀團(tuán)支持之際，萬(wàn)科還在轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，以釋放更多流動(dòng)性。

此外，萬(wàn)科在4月29日披露，為開(kāi)展商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）業(yè)務(wù)，公司擬向六家子公司提供14.35億元的借款，其中四家是持有經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的下屬子公司，兩家是負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理前述部分不動(dòng)產(chǎn)的項(xiàng)目子公司。萬(wàn)科作為原始權(quán)益人，擬將14.35億元股東借款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓予專項(xiàng)計(jì)劃管理人設(shè)立的“資產(chǎn)自持專項(xiàng)計(jì)劃”，并發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

根據(jù)相關(guān)安排，專項(xiàng)計(jì)劃的管理人變更為國(guó)信證券，基礎(chǔ)資產(chǎn)受讓主體不再是“華泰資管鵬新資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，而將轉(zhuǎn)讓予由國(guó)信證券作為管理人設(shè)立的“國(guó)信證券-鵬越資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，并發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，據(jù)萬(wàn)科公布的數(shù)據(jù)，今年4月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積164.3萬(wàn)平方米，銷售額208.9億元；今年1-4月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積555.4萬(wàn)平方米，合同銷售金額788.7億元。新增項(xiàng)目方面，2024年3月以來(lái)，萬(wàn)科無(wú)新增開(kāi)發(fā)、物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

另?yè)?jù)銀河證券研究院數(shù)據(jù)，截至2024年一季度末，萬(wàn)科扣除預(yù)售賬款后的負(fù)債率為64.9%、凈負(fù)債率59.3%，萬(wàn)科今年采取多種方式實(shí)現(xiàn)資金回流，今年一季度已通過(guò)大宗資產(chǎn)交易回款42億元、經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活如中金印力消費(fèi)REIT募集資金凈額32.6億元。融資方面，今年一季度新增融資綜合成本為3.33%，較2023年新增的境內(nèi)融資成本3.61%低0.28pct。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。