余英加盟之后 寶能22億拿下鄭州8宗地塊化身高樓控對壘綠地

11月16日，深圳房企寶能在鄭州斥資22億元一口氣拿下高鐵站東廣場的八宗地塊，土地總面積246.27畝。

這是寶能在2016年10月大舉拿地之后，時隔一年再度在公開市場上露臉，而這距離前保利地產(chǎn)集團副總經(jīng)理余英加盟不到一個月。

余英加盟與寶能重新拿地，兩者時間點上或者僅僅是巧合。因為，作為寶能與鄭東新區(qū)的合作項目之一，“國際金貿(mào)中心”至少在2016年底就已經(jīng)在持續(xù)推進。

不過，可以預料的是，在余英加盟后，寶能近兩年在全國簽訂框架協(xié)議的地產(chǎn)項目或許將加速推進，包括它在十余個城市推進的摩天大樓。

對壘綠地獲超高層項目用地

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，寶能競得的八宗地塊分別為鄭政東出（2017）15號（網(wǎng)）至鄭政東出（2017）22號（網(wǎng)）號地，總面積為246.27畝（約合16.41萬平方米），均為商服用地。

早于2016年10月，寶能集團便與鄭東新區(qū)管委會舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，計劃在鄭東新區(qū)總投資超過1000億元，開發(fā)建設區(qū)域總部、以及金融、醫(yī)療、物流、大數(shù)據(jù)、科技園等板塊的多個高端項目。

其中便包括了在鄭東新區(qū)高鐵站東廣場項目，其將建成集團區(qū)域總部、結算總部及金融項目的后臺服務項目；金融板塊將入駐人壽、基金、金控等項目。

2017年3月，深圳市寶能投資集團有限公司中國區(qū)總裁鄒明武與鄭東新區(qū)簽約建設寶能集團鄭州金貿(mào)中心，國際金貿(mào)中心項目塔樓項目擬建三座240米到369米的高樓，根據(jù)后期發(fā)布的控規(guī)文件，國際金貿(mào)中心項目便是東廣場項目中的一部分。

在5月份鄭東新區(qū)發(fā)布的《鄭州綜合交通樞紐東部核心區(qū)B-14、15、20、34、35、36、40、41街坊控制性詳細規(guī)劃批前公示》中，包括了該次出讓的八宗地塊，亦為項目中的一期用地，二期商業(yè)用地則包括B-15-01，及B-36-01，后續(xù)兩宗地塊尚未有成交。

出讓公告顯示，B-16號地塊建設面積3.8萬平方米，容積率小于6.4，地塊限高369米，為寶能國際金貿(mào)中心的用地。除此，15號及18號地塊限高240米，20號地塊限高150米。

值得注意的是，出讓公告中提及，在鄭東新區(qū)投資重點產(chǎn)業(yè)總部類項目，總投資不低于 20億元、物業(yè)自持比例不低于50%、畝均年稅收不低于20萬元。

觀點地產(chǎn)新媒體還了解到，實際上，高鐵站東廣場地塊原先是由綠地來打造。在2015年4月的第九屆中國（河南）國際投資貿(mào)易洽談會上，鄭東新區(qū)管委會曾與綠地集團中原事業(yè)部正式簽訂鄭州高鐵站東廣場超高層項目合作框架協(xié)議。

據(jù)介紹，這個項目將是綠地中原事業(yè)部在鄭州擬建設的第四個超高層項目，凈空高度為360米，項目計劃投資約40億元，總用地面積約38225平米（57.34畝），容積率為8.5，總建面積約38萬方，項目建成后與西廣場的綠地中心雙子塔遙相呼應。

不過，隨著寶能競得項目地塊，已經(jīng)在高鐵站西廣場擁有285米高的雙塔的綠地，已無緣這塊建筑最高達360米高的地塊。

高樓控寶能的挑戰(zhàn)

業(yè)內(nèi)人士分析稱，在寫字樓市場，由于鄭東新區(qū)近年來較多大體量寫字樓項目入市，片區(qū)內(nèi)的空置率較高。相比起寶能項目所在的高鐵片區(qū)，區(qū)內(nèi)寫字樓出租率較高且租金水平較高要屬CBD片區(qū)。

在寶能國際金貿(mào)中心附近，除了綠地雙子塔，還有西廣場的升龍廣場以及綠地之窗兩個高樓項目，以及雅寶東方國際廣場、楷林IFC、綠地新都會及建正東方中心等二十余座寫字樓。

分析指，隨著鄭東新區(qū)CBD商圈的飽和，高鐵片區(qū)將受溢于寫字樓需求的外溢，入駐率將會提長。而且，項目鄰近鄭州高鐵站，將享受交通樞鈕所帶來的利好。

據(jù)悉，國際金貿(mào)中心建成后，將成為中原區(qū)最高的建筑。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，除了這個項目，作為十足的高樓控，寶能熱衷于在國內(nèi)各大二線乃至三線城市建設商業(yè)綜合體，特別是超高層項目。

譬如，東北第一高，高達568米的沈陽寶能環(huán)球金融中心；中亞第一高的新疆寶能城高度達300米；588米的合肥寶能城，也有望成為合肥第一高。此外，366米人大連寶能環(huán)球金融中心高度、317米的深圳寶能中心、258米的南寧寶能環(huán)球金融中心……更有統(tǒng)計指，寶能在建、規(guī)劃的200米以上的超高層建筑超過20棟。

但值得注意的是，寶能過去在全國各地簽訂項目的速度，與后續(xù)的項目推進存在一定的偏差。除了資金實力外，姚振華麾下尚缺乏一支具備操盤能力與經(jīng)驗的地產(chǎn)隊伍。

因此，姚振華引來保利地產(chǎn)集團副總經(jīng)理余英加盟，看中的就是其房地產(chǎn)一線的實操能力。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，余英曾主修建筑學，先后擔任過廣州、沈陽城市規(guī)劃負責人，曾主抓兩地多個著名的項目規(guī)劃。尤其在余英任職保利的十年時間里，其帶領的廣東保利業(yè)績每年增長率都在20%以上，2015年便破500億規(guī)模，2016年全年更成為廣州市場唯一銷售額超200億的房企。

市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體指，余英擁有豐富的成色極規(guī)劃與建設、一線公司產(chǎn)品和市場等實操經(jīng)驗以及集團管控能力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。