何為房地產業(yè)新發(fā)展模式？

伴隨房地產供求關系發(fā)生深刻變化，我國房地產市場逐步邁入新發(fā)展階段。在這一背景下，行業(yè)有哪些新動能、新模式、新格局？

日前，中國居住產業(yè)轉型與高質量發(fā)展研討會在北京召開。本次會議由中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院主辦，貝殼研究院、緯房研究院、中國城市經濟學會房地產專業(yè)委員會協(xié)辦。多位專家、學者與會，共同探討中國居住產業(yè)未來發(fā)展方向。

據了解，此次會議主題為“產業(yè)新格局，市場新動能”。中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院院長何德旭在致辭演講中表示：“無論是發(fā)展居住產業(yè)，解決住房問題，還是穩(wěn)定房地產市場，都必須堅持以居住為本。”

“住房市場的發(fā)展要與人們不斷增長的對美好生活的需求相適應。當前我國居住產業(yè)正處在新舊模式交替的轉型期，站在長周期的動能轉換點，更加需要中國居住產業(yè)實現(xiàn)高質量發(fā)展。”這為學術界、產業(yè)界都提出了新的課題，也帶來了新的機遇。

當前市場：房地產業(yè)轉向新模式

住房是生活繞不開的話題，也是當前中國經濟繞不開的話題。房地產作為周期性行業(yè)，短期市場波動在所難免。專家認為，拉長時間看，住房市場波動，將圍繞城鎮(zhèn)化、工業(yè)化決定的基本住房需求中樞來進行。

會上，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華發(fā)表了題為“中長期中國住房市場供求展望”的演講。從需求端看，鄒琳華表示，未來中國房地產市場需求存在三個主要來源：城鎮(zhèn)化新增住房需求、改善性住房需求以及舊房更新需求。

“利用相關數據對中長期住房需求的中性估算，2030年三項需求總計約12.46億平方米。而2022年全國商品住宅的銷售面積是11.46億平方米。因而，中長期住房需求雖較歷史最高點有所回落，但仍將維持相對穩(wěn)定的規(guī)模。當然，未來的需求潛力并不等于現(xiàn)實需求，未來住房需求特別是改善性需求潛力的持續(xù)釋放，還需要市場產品結構和政策條件的配合。”鄒琳華在演講中說。

在供給端，隨著市場邁入新階段，中國房地產行業(yè)也亟待形成新的發(fā)展模式，以改變長期以來“高負債、高杠桿、高周轉”的模式弊端。

在住房供給體系方面，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹認為，當前需要從“補足住房租賃發(fā)展短板、構建完善住房保障體系、支持美好生活需求的住房升級改善、優(yōu)化完善預售制、創(chuàng)新存量住房更新模式”五個方面入手，逐步建立城鎮(zhèn)住房供給新模式。

“城鎮(zhèn)住房新模式不是為新而新，新模式要以問題為導向，解決舊模式中存在的問題。”秦虹指出，“建立住房供給新模式，供給主體房地產企業(yè)自身也要變——挖掘管理紅利，堅持長期主義，重視戰(zhàn)略引領，強化企業(yè)組織和標準化保障，以數字化為業(yè)務賦能，形成新型績效文化。”

供需格局調整，房地產開發(fā)企業(yè)也應該順應市場變化，從“三高”模式轉向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務一體化，實現(xiàn)穩(wěn)健多元發(fā)展。

中央財經大學教授易成棟在“房企踐行新發(fā)展模式探討”的主題演講中表示：“房企探索發(fā)展新模式，一要有長遠眼光，第二必須有核心競爭力。”易成棟指出，當前中國房地產企業(yè)很多利潤來自于土地升值，未來土地升值部分下降，企業(yè)將更多依靠產品增值和服務生存。”

潛在機遇：居住產業(yè)打開新格局

中信證券基礎設施和現(xiàn)代服務產業(yè)首席分析師陳聰在“存量時代的產業(yè)鏈發(fā)展新機遇”中提到，在周期型行業(yè)里，過去企業(yè)的競爭優(yōu)勢不是運營優(yōu)勢，是資源獲取優(yōu)勢、杠桿利用優(yōu)勢、投資踩點優(yōu)勢，所以激進者常常勝出。而未來居住行業(yè)是一個提升全社會空間運營效率的行業(yè)，具備空間運營能力的企業(yè)將擁有廣闊發(fā)展前景。

“居住”產業(yè)也重塑著房產交易流通環(huán)節(jié)。清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟在會上發(fā)表了“住房需求與經紀行業(yè)高質量發(fā)展”主題演講。他強調，房地產經紀服務行業(yè)的初心應當是幫助住房市場提高流轉效率，這是最本質的使命和要求。

隨著住房市場從以增量為主過度到以存量為主，同時住房的消費屬性大幅超過資產屬性，吳璟認為，房地產經紀服務行業(yè)需要從“提高住房搜尋效率、提升住房匹配程度、促進居住價值回歸、防治負面影響”四個方面，為消費者提供高質量的經紀服務乃至于內涵更豐富的綜合住房服務。

未來展望：行業(yè)走向溫和復蘇

貝殼研究院首席分析師許小樂發(fā)表了“居住消費的復蘇與新動能”主題演講。他表示，房地產傳統(tǒng)的動能正在向新動能切換。傳統(tǒng)功能是土地、資金要素投入帶來的投資效應，而新動能是數字化技術驅動居住服務供給與民眾美好居住生活的需求的滿足。

許小樂判斷，實際上中國房地產市場擁有保持穩(wěn)定的能力。伴隨內涵更加豐富的居住產業(yè)到來，行業(yè)正呈現(xiàn)出溫和向上的復蘇態(tài)勢。

在演講中他也提到：“新舊動能轉換過程中必然會遇到產能縮減、交易下滑、價格調整，這是從速度轉向質量的必經階段，要理性看待。同時，要為新舊動能轉換提供平穩(wěn)的市場和有利于供給改革的監(jiān)管環(huán)境。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。