在租購(gòu)并舉中建立“房?jī)r(jià)之錨”

在一些城市展開(kāi)租購(gòu)?fù)瑱?quán)試點(diǎn)之后，國(guó)家級(jí)的《住房租賃管理?xiàng)l例》的立法工作也開(kāi)始啟動(dòng)。近日有媒體報(bào)道，國(guó)務(wù)院法制辦、住建部組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地對(duì)《住房租賃管理?xiàng)l例》等征求意見(jiàn)和建議。據(jù)報(bào)道，這個(gè)文件將在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面做出規(guī)定，要求各地建立住房租金發(fā)布制度，定期公布區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息，進(jìn)一步建立租購(gòu)并舉的長(zhǎng)效機(jī)制。

市場(chǎng)始終是先行者。與立法啟動(dòng)相隨的是，租賃REITs等市場(chǎng)層面的工作也在積極啟動(dòng)。深交所近日公告，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃正式獲批發(fā)行。支付寶也在八大城市上線(xiàn)了百萬(wàn)套租賃房源，推廣“付一押零”模式。

當(dāng)前需明確的是，人們對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的認(rèn)知還存在思維定勢(shì)。這主要源自房屋租賃權(quán)在現(xiàn)實(shí)中未能得到有效保護(hù)，其內(nèi)涵和外延也相對(duì)模糊，人們習(xí)慣性地認(rèn)為租賃權(quán)派生于產(chǎn)權(quán)，理所當(dāng)然不能與產(chǎn)權(quán)享受同樣權(quán)益。出租人及其代理人違反租賃合同成本較低，單方面違約事件頻發(fā)，承租人權(quán)益未能得到很好保護(hù)和尊重，致使市場(chǎng)上房屋租賃合同普遍偏短。租賃者在享受公共服務(wù)等方面也與房主不同。這些因素不僅導(dǎo)致國(guó)內(nèi)未能發(fā)展出一個(gè)有效的房屋租賃市場(chǎng)，而且影響了房市價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的有效發(fā)育，對(duì)整個(gè)房市產(chǎn)生了一定程度的扭曲。

其實(shí)，住房所有權(quán)在產(chǎn)權(quán)階位上并不高于租賃權(quán)，兩者嚴(yán)格意義上同屬于一種財(cái)產(chǎn)類(lèi)的居住產(chǎn)權(quán)，最大不同是期限：房主擁有的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是一種永續(xù)租賃權(quán)，房?jī)r(jià)是未來(lái)虛擬房租的提前貼現(xiàn)，也即大家購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是一次性地購(gòu)買(mǎi)了無(wú)期限居住權(quán)（假設(shè)70年后會(huì)自動(dòng)無(wú)續(xù)費(fèi)續(xù)約）；而房屋租賃權(quán)是有期限的居住產(chǎn)權(quán)。兩者并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，也不應(yīng)有序位之別。

其理?yè)?jù)為，中國(guó)房地產(chǎn)是建立在土地國(guó)有基礎(chǔ)之上，居民購(gòu)置房產(chǎn)主要購(gòu)置的是房產(chǎn)區(qū)位的土地使用權(quán)和地上附屬物產(chǎn)權(quán)。針對(duì)這種特殊性，2007年通過(guò)的《物權(quán)法》第一百一十七條規(guī)定了用益物權(quán)定義，即用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)概念的引入，在法律上厘清了房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)屬性，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)秩序具有積極的意義。同時(shí)，用益物權(quán)概念的引入也為房屋租賃權(quán)提供了合乎法理的依據(jù)，即房屋租賃權(quán)也應(yīng)作為一種居民財(cái)產(chǎn)權(quán)得到尊重，受到法律保護(hù)。

租賃市場(chǎng)之于整個(gè)房市，可以比擬于國(guó)債收益率曲線(xiàn)之于整個(gè)金融市場(chǎng)，具有基準(zhǔn)性特征，房租是房屋居住使用權(quán)的收益，房?jī)r(jià)的定價(jià)之錨本質(zhì)為居住使用權(quán)收益的貼現(xiàn)。因此，租賃市場(chǎng)可以看作是居住使用權(quán)的零售市場(chǎng)，而銷(xiāo)售市場(chǎng)為居住使用權(quán)收益的批發(fā)市場(chǎng)。房屋租賃市場(chǎng)深度不夠、機(jī)制不健全，租賃權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)得不到有效尊重，房?jī)r(jià)就事實(shí)上失去了定價(jià)之錨。

為此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制理應(yīng)包括租購(gòu)并舉。唯有發(fā)展起健全的房屋租賃市場(chǎng)，為房市培育出基準(zhǔn)定價(jià)曲線(xiàn)，房市才能真正健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。