房屋租賃行業(yè)成長空間漸開啟

受相關(guān)利好消息提振，昨日（10月17日）租房概念在A股掀起上漲旋風，昆百大A、世聯(lián)行、三六五網(wǎng)、市北高新牽手封漲停。其中，市北高新成交環(huán)比放大數(shù)倍。

興業(yè)證券認為，房屋租賃是房地產(chǎn)下半場重要方向之一，支撐政策密集出臺，行業(yè)兩大痛點——收益率不合理和租售不同權(quán)正在被逐步解決，相信在政策強力支持下，房屋租賃行業(yè)成長空間較為廣闊。

租賃市場前景廣闊

截至昨日收盤，房屋租賃指數(shù)漲幅達到5.86%，位居182個概念指數(shù)首位，而同期排位第二的是智能物流指數(shù)，漲幅為2.26%。此外，昨日正常交易的房屋租賃成分股全線飄紅，無一下跌，其中更有昆百大A等四只股票聯(lián)袂漲停。與兩市量能新低相比，昨日相關(guān)概念股普遍放量，備受資金寵愛。

從需求端來看，中國租房市場未來需求空間巨大，核心因素就是一線和部分二線城市房價高企。房價上漲到一定高度，租房群體和購房群體在較長生命時段里重合度較低。當前，中國核心城市房價收入比已經(jīng)高于國際城市，租房群體轉(zhuǎn)向購房的時間將大大延后，租房時間變長，租賃需求將大幅增加。對比美國全國36.3%和日本全國35.5%的租房比例，中國目前全國租房比率僅有11.6%；對比美國、日本核心城市50%的租房比率，中國核心城市僅有30%左右，租賃需求增長空間巨大。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)預(yù)測，未來租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%，這是一個需求空間廣闊的市場。

興業(yè)證券認為，中國過去租賃市場一直難有大規(guī)模發(fā)展，主要原因之一是租賃未“確權(quán)”，即租賃權(quán)利一直不清晰，租賃本應(yīng)享有的三項權(quán)利(公共服務(wù)、租賃產(chǎn)權(quán)和房屋處置權(quán))一直沒有法律給予保障。其次，租戶也沒有物業(yè)的重新改造、使用權(quán)甚至連合約解約、續(xù)約都取決于房東。目前政府正在大力推進租購?fù)瑱?quán)，隨著租賃權(quán)利的明晰化，將對租賃市場的需求有很大促進。

從供應(yīng)量看，未來租賃將成為核心城市住房發(fā)展的重要組成部分，根據(jù)目前已經(jīng)披露的各省市“十三五”規(guī)劃，北京、上海、廣州將在“十三五”期間新增租賃住房50萬套、70萬套、15萬套，分別占到新增供應(yīng)總量的33%、41%和20%。

政策持續(xù)鼓勵

今年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并選取廣州、深圳等12個城市開展試點，租賃市場正迎來政策利好。

方正證券認為，總體而言，大力發(fā)展住房租賃市場包括四大要點：一是加大租賃供給，利用集體用地建設(shè)租賃住房等；鼓勵放棄轉(zhuǎn)型開展住房租賃業(yè)務(wù)，培養(yǎng)專業(yè)化住房租賃企業(yè)。二是允許提取住房公積金支付房租，對租賃企業(yè)給予融資支持，推進REITs試點。三是給予稅收優(yōu)惠，推動公租房貨幣化(市場提供租賃房源，政府發(fā)放租賃補貼)。四是通過立法切實推進租購?fù)瑱?quán)。

地方政府也積極跟進，紛紛出臺相關(guān)細則，推動地方租賃市場發(fā)展。截至目前，已有20余個省市出臺加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。其中50%以上省份提出要允許公積金支付房租，推進REITs試點，支持符合條件的租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

以北京為例，租賃用地大幅推出，且占據(jù)了一部分商品房指標。北京新五年的用地規(guī)劃中，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設(shè)計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，租賃住房計劃供地1300公頃，占比21.7%。過去五年(2012-2016年)，北京商品住宅計劃供地4300公頃(實際供地2452公頃)，而2017-2021年，商品住宅計劃供地3470公頃，減少了830公頃。

投資標的選擇上，方正證券指出，租賃業(yè)務(wù)受益于政策鼓勵，在融資、房源上將有長足發(fā)展，建議關(guān)注資金實力強、租賃運營經(jīng)驗豐富、擁有低成本優(yōu)質(zhì)房源的企業(yè)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。