房地產(chǎn)市場現(xiàn)積極變化，利好頻出加快筑底？

“總的看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定積極變化。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉15日在國新辦發(fā)布會上談及房地產(chǎn)發(fā)展時表示。

銷售端市場預期需進一步提升

15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1-10月房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)，1-10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

“銷售金額跌幅收窄，而銷售面積跌幅擴大，主因是銷售越來越集中于核心城市、核心區(qū)域。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，疫情反復，房企風險預期開始向穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)蔓延，導致市場預期再次下行；開發(fā)商國慶以來大尺度打折促銷，進一步加深了降價預期，對銷售實現(xiàn)造成阻礙。

據(jù)中指監(jiān)測，重點50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也指出，當前房屋銷售總體改善動力不強，也要警惕繼續(xù)惡化的可能；從近期市場的反饋看，也要關注一線城市和豪宅市場兩個領域市場的新壓力。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，9月末中央多部門發(fā)布全國性普惠政策，10月各地積極跟進，已有二十余城降低商貸首套利率至4%以下，但因多地疫情反復、居民收入預期未見明顯好轉，整體市場銷售恢復不及預期。

陳文靜認為，預計隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或將帶動當?shù)刭彿啃枨筢尫?，年底全國商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄。

供應端“保交樓”效果逐步顯現(xiàn)

從供應端情況看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

“當前銷售市場低迷，對房企投資開工難有正反饋，供給端融資支持帶來的流動性更多保障在建項目的施工和交付，短期內房企的拿地和新開工投資仍面臨下行壓力。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰說。

　　付凌暉肯定了供應端數(shù)據(jù)改善的地方：各地區(qū)各部門積極推進因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，加大保交樓力度，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，效果逐步顯現(xiàn)。從保交樓的情況來看，全國房地產(chǎn)施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資保持較快增長，房屋竣工面積降幅收窄。

“隨著近期房企全渠道資金面好轉，預售資金監(jiān)管新規(guī)落地，預計保交樓的形勢繼續(xù)向好，從而對穩(wěn)定市場預期，扭轉需求端疲弱態(tài)勢有積極作用。”李宇嘉說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，鑒于近期“第二支箭”(推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具)、金融16條和保函置換預售資金政策的密集出臺，客觀上有助于改善房企流動性，也有助于防范開發(fā)投資數(shù)據(jù)惡化。

“短期來看，近期支持房企融資的多項舉措落地，針對優(yōu)質房企的預售資金監(jiān)管政策亦在調整落位。”陳文靜預計，多個政策疊加將改善房企資金壓力，提振企業(yè)信心，在“保交樓”要求下，年底房地產(chǎn)投資或有改善，但全年下降幅度或仍較大。

金融支持政策或加快市場筑底

“本輪市場下行幅度較深，主要是宏觀經(jīng)濟下行、疫情反復、國際形勢多變等多方面因素影響下，市場預期修復難度較大。”劉麗杰指出，今年以來前期多輪分散式支持政策呈現(xiàn)效果鈍化、持續(xù)時間短等特征，至今銷售和投資市場仍未明顯改善。

這也是央行、銀保監(jiān)、住建部等多部門相繼出臺16項金融支持政策、預售資金保函置換等政策的原因。陳文靜表示，在市場信心較為脆弱的當下，監(jiān)管部門釋放重磅利好，核心城市優(yōu)化樓市政策，對修復市場信心將起到積極作用。

近期，金融機構加大房企融資投放，各項紓困資金落地，債券融資全面開閘，供給端資金面好轉；需求端繼續(xù)降低按揭利率，核心城市調整限購限貸等政策發(fā)力。業(yè)內普遍認為，各項新政從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，惠及面、支持力度以及政策細則的指導意義均明顯加大。

“整體來看，供需兩端的金融支持政策落地有助于為市場注入流動性，改善市場預期，有望加快市場筑底。”劉麗杰說。

李宇嘉也認為，供需兩端從過去的相互掣肘、負反饋循環(huán)，轉向相互支撐、相互利好，樓市觸底企穩(wěn)的局面將會在明年上半年到來。

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備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。