一二線樓市已經(jīng)啞火 可怕的是三四線還在瘋狂

樓市的熱點終于又回歸到了一二線，近一個月來，一二線城市輪番上頭條，每隔幾天就會有一個新措施出來。目標都直指樓市，而邏輯都圍繞著強化房子的居住屬性?？梢哉f一二線樓市已經(jīng)徹底告別了以往風光的時代，買房子賺錢的時代已經(jīng)過去了。

按照這種趨勢發(fā)展，一二線樓市會逐漸扭轉(zhuǎn)以往被動的局面，房地產(chǎn)將會越來越“單純”，而三四線樓市，瘋狂之后，將有一大波人徹底被鎖死在三四線樓市。

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一二線樓市已經(jīng)啞火

租房和各類以居住為住的“半產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，會將一二線樓市按在地板上。未來大部分剛需有望不用去競爭高價的商品房，這是給剛需帶來的紅利。

以北京為例，未來租賃房源和共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，將極大地改善了普通剛需的住房條件。剛進入職場的年輕人，會有條件更好，更規(guī)范的租賃房源可供選擇，而那些進入職場有一段時間，想買房的人，也會有共有產(chǎn)權(quán)房可供選擇。未來5年，這類房源差不多有20萬套入市。這類房子普遍比商品房便宜3成，在此基礎(chǔ)上，你還只用承擔7成房款，這樣一算，共有產(chǎn)權(quán)房實際只有普通商品房一半的價格。

以往剛需被迫參與到商品房市場，承當了極高的購房成本，今后他們將有新的選擇，這既是對剛需的保護，也是樓市上行預期的一種稀釋。

今后一二線樓市的發(fā)展，將著力解決普通人的住房需求，這些人基本上是不參與炒房的，解決了他們的需求，商品房也不再有瘋的基礎(chǔ)。

從措施的密集程度來看，這些針對剛需的紅利不需要等待太久。

目前熱門城市已經(jīng)針對商品房市場做了相當大的努力，一線城市中，北京樓市已經(jīng)全面下行，特別是二手房。至于廣深滬，也很難出現(xiàn)類似2016年的行情。廣州近期10個部門推出的新措施。字里行間都透露出一個信號：樓市不能有波動。

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三四線的拐點或加速來到

在三四線樓市中，有兩類城市是比較熱的。

其一是熱門城市周邊的三四線城市，這些城市實際上是承接了外溢的需求，資金不愿意跳出樓市，造就了它們的火熱，這類城市以廊坊、太倉、惠州、南通、嘉興等為代表。

其二是賣房子比較積極的三四線城市，這些城市房地產(chǎn)主要靠主動刺激。比如蚌埠、北海、湛江、哈爾濱、黃山、張家口、鹽城、宜昌、九江、汕頭等。成交量明顯放大，價格也明顯放大。

第一類城市，長期來總體是利好的，但短期風險加大，這方面燕郊是個典型案例，誰也不否認燕郊占了地段的便宜，但這類城市最大的不確定性因素在于上面。上面完全可以通過各種措施消化短期需求，轉(zhuǎn)為中長期慢慢釋放，從而抹平套利空間。所以總體利好，但想賺一把快錢，卻不現(xiàn)實。

更大的問題來自于第二類城市。這類城市沒有實質(zhì)性利好，有的只是短暫刺進出來的“海市蜃樓”。

要人沒有人，要產(chǎn)業(yè)沒有產(chǎn)業(yè)，狂歡的只是新房，二手房基本上是個零。這是這類三四線城市的阿喀琉斯之踵。判斷三四線城市是否值得買，我只看一點，那就是最最普通的二手房是否能有比較好的成交，顯然目前這些瘋狂的三四線城市都不行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。