東莞部分城區(qū)二手房價(jià)趕超新房 賣家觀望情緒濃

限購政策后，市場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主“惜售”，導(dǎo)致房源緊張。

近兩個(gè)月以來，東莞一手樓市有回升跡象。隨著年中業(yè)績的沖刺，不少開發(fā)商進(jìn)行價(jià)格讓利，使得新房成交量上升。二手市場(chǎng)方面，業(yè)內(nèi)人士透露，整體而言，二手房市場(chǎng)反應(yīng)較為平淡，業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象減少。同時(shí)，在供不應(yīng)求的市場(chǎng)下，東莞市區(qū)個(gè)別二手房掛牌價(jià)趕超新房價(jià)。目前，業(yè)主“惜售”現(xiàn)象明顯，買賣雙方觀望情緒濃厚。

現(xiàn)狀

整體市場(chǎng)呈兩極分化

據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，東莞二手房的房價(jià)整體呈穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，7月的房價(jià)為14539元/ 。而從整體成交量看，7月的網(wǎng)簽成交量為4171套，環(huán)比下降15.87%。記者查閱3月-5月的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在4月限購令后，其5月成交量為5346套，上升17.91%。而后回落，整體呈平穩(wěn)狀態(tài)。

從地區(qū)分布看，東莞二手房市場(chǎng)成交量和房價(jià)呈兩極化發(fā)展，中心城區(qū)和臨深片區(qū)是二手房成交的“主力”。7月，東莞中心城區(qū)共成交1265套房，臨深片區(qū)成交為1071套。另外，松湖片區(qū)僅成交464套房，沿海片區(qū)為229套，東北片區(qū)為461套，水鄉(xiāng)片區(qū)為125套，大石龍片區(qū)是204套。

東莞二手房協(xié)會(huì)會(huì)長，金信聯(lián)行總經(jīng)理羅鳳分析，由于二手房交易周期較長，因此數(shù)據(jù)會(huì)有滯后性。在限購政策后，市場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主“惜售”現(xiàn)象，房源緊張，成交量呈下降趨勢(shì)。同時(shí)，沿海、水鄉(xiāng)等片區(qū)還是以新房市場(chǎng)為主，所以其二手房市場(chǎng)冷淡。但經(jīng)過3-5年時(shí)間，這些片區(qū)的二手市場(chǎng)會(huì)迎來高峰期。

走訪

部分樓盤價(jià)格與新房持平

記者走訪市區(qū)幾家二手房中介了解到，像西平商圈、東城旗峰山周邊等較為成熟的小區(qū)，其二手房掛牌價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2萬元/平米以上，基本與市區(qū)內(nèi)熱賣的新房價(jià)格持平。如位于東城石井的天驕峰景，一套140平米的三房可掛牌價(jià)為375萬，均價(jià)約在2.7萬元/ 。而其周邊的新盤凱昇景園出售均價(jià)則在2萬元/ 。因此，在二手房高房價(jià)的影響下，新盤開發(fā)商合理定價(jià)，超出購房者預(yù)期，使得新房在開盤后即售罄。

另一方面，二手房還存在貸款收緊，程序繁瑣的情況。位于西平商圈的匯業(yè)地產(chǎn)中介舉例，景湖時(shí)代城100平米的三房已經(jīng)價(jià)值250萬，均價(jià)達(dá)到2.5萬元/ 。但銀行的評(píng)估價(jià)為220萬，這表明銀行只可貸款154萬，買家單是首付就需要繳納約90萬元。

二手房均價(jià)超新房的現(xiàn)象也出現(xiàn)在鎮(zhèn)街。正在尋覓婚房的劉先生介紹，由于城區(qū)房價(jià)較高，因此自己定位在寮步買房。但想不到的是，如寮步星城國際、香市1號(hào)較為成熟的小區(qū)，均價(jià)都在1 ．8萬左右，比新盤大道松山湖的房價(jià)還高?！安贿^大道松山湖的配套不好，周邊比較荒涼，所以也并不考慮?，F(xiàn)在就在等市區(qū)的新盤推出，看看有沒合適的?！眲⑾壬寡浴?/p>

同時(shí)，記者還了解到，由于二手房價(jià)位較高，且看房的周期長，為此不少原二手房中介轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手市場(chǎng)，助推南城漾城、茶山偉隆國際等新盤的成交。東莞中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部副總劉熊認(rèn)為，“業(yè)主惜售”現(xiàn)象導(dǎo)致二手房供應(yīng)量減少，從而推動(dòng)價(jià)格上漲。另外，像城區(qū)商業(yè)配套成熟的小區(qū)價(jià)格也會(huì)相對(duì)較高。但就目前來看，在城區(qū)購買二手房的業(yè)主多屬于首套置業(yè)，以剛需客為主，并不存在投機(jī)行為。同樣羅鳳也提醒，二手房的價(jià)格不等不僅是受配套影響，也會(huì)受樓齡影響，并不是所有二手房價(jià)格都高。

賣家觀望情緒濃 心理預(yù)期高

去年10月，東莞卷入全國限購浪潮中，一手市場(chǎng)的房價(jià)上漲得到抑制，二手房也回歸冷靜，業(yè)主返價(jià)等現(xiàn)象相應(yīng)減少。但二手房的價(jià)格依然堅(jiān)挺，不少業(yè)主心理預(yù)期較高，不愿意“自降身價(jià)”。以南城鴻福西路天城康橋?yàn)槔?，今年年初其樓盤兩房的報(bào)價(jià)為70萬元。而記者查閱鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)該樓盤兩房的報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到115 ．6萬元。鏈家一中介告訴記者，業(yè)主的觀望情緒濃厚，并不著急出手。在拓客過程中，不少業(yè)主會(huì)咨詢自己的小區(qū)的價(jià)位。位于萬江的林小姐最近正打算出售其215 的房產(chǎn)，在市區(qū)買一套學(xué)區(qū)房，開價(jià)388萬元。但是，她認(rèn)為當(dāng)下的二手房市場(chǎng)，買家并不多且多關(guān)心降價(jià)問題。

建議

羅鳳建議，地段和便利性是購買二手房所要考慮的首要因素。購房者可作多方比對(duì)，進(jìn)行參考。同時(shí)，劉熊強(qiáng)調(diào)，受政策影響，貸款、交易等流程存在不確定性，在選擇上，購房者要選擇樓齡低且有品牌加持的物業(yè)。另外，二手房的交易流程較為復(fù)雜，購房者切勿“蒙查查”，要多提高法律意識(shí)，以保護(hù)自己的權(quán)益。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。