租購?fù)瑱?quán)落地細則亟待完善

“只租不售”、“租購?fù)瑱?quán)”這兩個詞匯近期儼然成為 房地產(chǎn)市場的熱門搜索。在租賃市場一房難求、“尚未規(guī)范”的大環(huán)境下，這兩項政策能否真正實現(xiàn)市場化，備受關(guān)注和爭議。

租戶“被定向”

7月，上海（樓盤）首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家國企競得。張江和嘉定的兩塊土地均采取“只租不售”模式，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運營，并有關(guān)于房屋套型、功能及運營管理等全生命周期管理要求。

兩塊地被拍出后，市場拋出各種疑慮。未來這兩家房企將扮演怎樣的角色？沒有企業(yè)會做賠本買賣，自持70年對房企的資金和運營能力要求較高，這兩塊地的盈利預(yù)期如何？又將以多少租金面市？

以嘉定新城的租賃住房用地為例，成交價格4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。據(jù)介紹，這樣的價格是經(jīng)過了市場評估、成本測算、集體決策之后，由相關(guān)部門制定。上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長周建斌在采訪中表示：“它的投資回收我們也做過測算，周期確實比較長，按照現(xiàn)行現(xiàn)在的市場出租價格的話，也要不同的算法不一樣，大概要三四十年以上，四十幾年才能全部收回投資成本?！?/p>

為何首選張江和嘉定？據(jù)悉，張江地塊正是配合此前發(fā)布的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》，擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發(fā)、工業(yè)用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學(xué)城就業(yè)人口居住需求。根據(jù)此前公布的出讓預(yù)合同顯示，張江該項目應(yīng)優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)，對園區(qū)高精尖人群給予重點保障。加之，滬上人口向外延伸，嘉定作為新興人才的聚居地，靠近花橋，多公司總部，也承載著產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)移的使命。

“購地-開發(fā)-出租”待檢驗

在租戶“被定向”的兩塊地面前，似乎變向地剝奪了大眾的選擇權(quán)，也并未真正解決租賃市場供求關(guān)系。

記者咨詢多位業(yè)內(nèi)專家以及從事房屋租賃的中介，他們大部分認為從租賃的人群導(dǎo)向來看，更多的是一種傾斜性的帶有人才引進的做法。真正的定向概念在于在項目拿地的時候，就與具體的企業(yè)簽訂了協(xié)議，前期相關(guān)企業(yè)先墊錢，后續(xù)項目落成后可以直接入住，帶有集體宿舍的導(dǎo)向。而類似張江等租賃，更多是希望提供人才住房方面的優(yōu)惠。現(xiàn)實中也需要這樣做，否則租賃群體或社區(qū)管理是非常混亂的。而且此類項目僅僅是試點，隨著租賃房源增多，租戶可選擇面也會增大。

“租房市場會相對規(guī)范化，新房市場短期內(nèi)還是要看供需，畢竟新房是依賴于土地這種不可再生的稀缺資源的?！本永镄路孔稍儙熖茐翮鞲嬖V。

鑫君房產(chǎn)的錢艷也說：“對這個政策還要消化一下，我個人覺得將來對二手房市場有點影響，對租賃市場目前還看不出影響。如果有哪也只能是推漲租金，特別是學(xué)區(qū)房的租金?！蓖瑫r，從事多年房地產(chǎn)投資的投資客張和飛則認為：“今后上海租賃市場的機會可能會快速上升，相關(guān)的租客和投資者也可以重點關(guān)注此類領(lǐng)域。”

國外的住房租賃市場相對成熟，我們或許可以從中得到某些啟發(fā)。在美國，“房地產(chǎn)出租業(yè)”主要由機構(gòu)房地產(chǎn)出租人組成，并已成為房地產(chǎn)業(yè)中最主要的行業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)總收入中占比居房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各行業(yè)之首。而美國的實踐表明，在不斷完善的金融、法律環(huán)境下，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)營模式會自發(fā)轉(zhuǎn)型為“購地-開發(fā)-出租”，因為這樣可以使企業(yè)的經(jīng)營周期更長、現(xiàn)金流更穩(wěn)定、經(jīng)營規(guī)模擴展?jié)摿Ω螅虼?，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)逐步演進成為房地產(chǎn)出租業(yè)。房地產(chǎn)出租業(yè)在提供房地產(chǎn)空間服務(wù)的同時，也為社會提供間接進行房地產(chǎn)投資的渠道，這有助于住房租買選擇機制形成，從而增強住房市場自我調(diào)節(jié)能力。

上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)流通研究所所長崔裴提到：“我國應(yīng)在金融、土地、稅收等方面加緊制定相關(guān)政策，扶持、促進住房租賃機構(gòu)發(fā)展。第一，積極開拓租賃住房投資資金的來源渠道。第二，保障租賃住房的土地供應(yīng)。第三，促進各類存量房屋轉(zhuǎn)化為租賃住房。第四，向住房租賃投資經(jīng)營企業(yè)提供稅收、行政審批等方面的優(yōu)惠和便利?！?/p>

“只租不售”是否順應(yīng)市場發(fā)展，達到其該有的目的性，一切還有待檢驗。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。