共有產(chǎn)權(quán)住房《暫行辦法》征求意見 六問共有產(chǎn)權(quán)住房

8月3日，北京市住建委就《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開征求意見?！稌盒修k法》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，今后不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會進(jìn)一步提高，政府與購房人將按份共有產(chǎn)權(quán)，單身人士申購需年滿30周歲，各區(qū)房源至少30%配售“新北京人”。根據(jù)政策的延續(xù)性，《暫行辦法》適用于新入市銷售的項目，包括目前尚未搖號的自住房項目，原有的自住房仍然執(zhí)行老辦法。市民如對《暫行辦法》有意見與建議，可在2017年8月10日17時前，以傳真或電子郵件方式反饋至市住建委。

1、什么是共有產(chǎn)權(quán)住房？

政府與購房人共享產(chǎn)權(quán)

共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。保障性住房專業(yè)運營管理機(jī)構(gòu)，也就是代持機(jī)構(gòu)，將代表政府持有共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額。

共有產(chǎn)權(quán)住房的管理，將以各區(qū)為主導(dǎo)，主要用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

戶型上，共有產(chǎn)權(quán)住房繼續(xù)延續(xù)以中小套型為主的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

2、誰能申請共有產(chǎn)權(quán)住房？

家庭成員名下均無住房

《暫行辦法》明確一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。申請購買本市共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，應(yīng)符合以下條件：首先，申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。其次，申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。

另外，有下列情形之一的，不得申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房：包括申請家庭已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協(xié)議的；申請家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的；申請家庭有違法建設(shè)行為，申請時未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。

申請家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。

3、如何申請共有產(chǎn)權(quán)住房？

區(qū)住建委官網(wǎng)在線申請

符合條件的家庭可在網(wǎng)上申購期間登錄區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站提出項目購房申請。市住建委會同公安、地稅等部門在申購期結(jié)束后20個工作日內(nèi)，對申請家庭的購房資格進(jìn)行審核。經(jīng)審核通過的家庭，可取得申請編碼。

分配將通過搖號進(jìn)行。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）應(yīng)按照職住平衡、家庭人口等因素進(jìn)行優(yōu)先次序分組，確定搖號家庭名單，并在其官方網(wǎng)站公示。共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)單位取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案后，通過搖號確定選房順序。

需要注意的是，申請家庭取得的申請編碼可申請其他項目，申請時須重新登錄區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站激活申請編碼。申請家庭情況有變化的，應(yīng)及時登錄網(wǎng)站進(jìn)行變更。市和區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）按規(guī)定重新進(jìn)行審核。

申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

4、共有產(chǎn)權(quán)住房如何定價？

比同地段同品質(zhì)普通商品房便宜

《暫行辦法》稱，共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應(yīng)文件中予以明確。

開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。

至于政府和個人如何分配產(chǎn)權(quán)份額，將參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。為讓購房人心中有數(shù)，共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并由市住建委會同市發(fā)展改革委等部門共同審核后確定，評估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會公開。

購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。

購買共有產(chǎn)權(quán)住房，不動產(chǎn)登記部門會向購房人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，并按規(guī)定在附記欄注記共有人姓名、共有方式及共有份額等內(nèi)容。

5、如何處置共有產(chǎn)權(quán)住房？

所持份額可用于抵押

共有產(chǎn)權(quán)住房購房人應(yīng)當(dāng)按照本市商品住宅專項維修資金管理規(guī)定，全額繳納住宅專項維修資金。

共有產(chǎn)權(quán)住房的物業(yè)服務(wù)費，由購房人承擔(dān)，并在購房合同中明確。

此外，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機(jī)構(gòu)可依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。其中，代持機(jī)構(gòu)抵押融資只能專項用于本市保障性住房、棚戶區(qū)改造建設(shè)和運營管理。

6、能否租售共有產(chǎn)權(quán)住房？

滿五年后可轉(zhuǎn)讓份額

已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。但購房人應(yīng)在市級代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。

共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交申請，由代持機(jī)構(gòu)回購。

回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定?；刭彽姆课堇^續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。

共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。購房人向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買。代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人可在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

如果共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件的家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價款的相應(yīng)部分。

購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

對于出售的價格，代持機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)、購房人購買政府份額的房屋價格，應(yīng)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)參照周邊市場價格評估確定。

購房人轉(zhuǎn)讓價格明顯低于評估價格的，代持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按購房人提出的轉(zhuǎn)讓價格予以回購。

購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，應(yīng)按市場價格購買政府份額，取得商品住房產(chǎn)權(quán)后實現(xiàn)退出，或由代持機(jī)構(gòu)回購其所有的產(chǎn)權(quán)份額。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。