二級(jí)客數(shù)轉(zhuǎn)化率變慢 一線城市樓市加速“變天”

在金融監(jiān)管 “圍堵”各類金融杠桿、貨幣市場(chǎng)資金利率上行的雙重壓力下， 房地產(chǎn)再次進(jìn)入“大考”時(shí)刻。

“沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控，起于2016年9月30日，至今算來(lái)，已實(shí)施10個(gè)月。調(diào)控火力點(diǎn)頭號(hào)目標(biāo)的北京、上海、深圳等一線城市，無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲幅度，還是成交量，均掉頭直下。

彌漫于2016年的房企“不差錢(qián)”的拍地豪氣，也已經(jīng)結(jié)束。在金融監(jiān)管 “圍堵”各類金融杠桿、貨幣市場(chǎng)資金利率上行的雙重壓力下，房地產(chǎn)再次進(jìn)入“大考”時(shí)刻。

“房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)比例正在下降，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入了限制性發(fā)展周期，不可能像過(guò)去那樣保持高速增長(zhǎng)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，一線城市量?jī)r(jià)齊跌，很難創(chuàng)新高，重要原因是土地供應(yīng)一直在縮減。

政策已形成效力

來(lái)自龍湖集團(tuán)內(nèi)部采用二級(jí)客數(shù)的轉(zhuǎn)化率監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。所謂二級(jí)客數(shù)，指的是到達(dá)售樓處的客戶的來(lái)往，轉(zhuǎn)化率指的是有多少人買(mǎi)了房子。龍湖集團(tuán)副總裁袁春在剛剛結(jié)束的博鰲（樓盤(pán)）21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上表示，這一數(shù)據(jù)在今年3月份達(dá)到最高點(diǎn)，來(lái)到龍湖售樓處的100個(gè)客戶有13人買(mǎi)了房子。到6月份，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)下降到11人。龍湖監(jiān)測(cè)的另一個(gè)數(shù)據(jù)是客戶來(lái)了多少天形成成交，3月份大概是3.3天，6月份監(jiān)控的數(shù)據(jù)是7.6天?！斑@是一個(gè)判斷指標(biāo)，從指標(biāo)來(lái)看，政策已經(jīng)形成效力，下半年一定會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，我們只能謹(jǐn)慎地看待市場(chǎng)?！?/p>

在房?jī)r(jià)方面，7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)。6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。同比方面，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，70個(gè)大中城市中一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落。

在銷(xiāo)量方面，易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，7月上半月，監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅銷(xiāo)售面積為1136萬(wàn)平方米，環(huán)比6月上半月減少2%，同比減少20%。同比來(lái)看，50個(gè)城市中有33個(gè)城市出現(xiàn)同比下跌，其中跌幅最大的城市為北京，同比跌幅為74%。從不同類型城市來(lái)看，7月上半月，一二三線50個(gè)典型城市新建商品住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比增幅分別為-8%、8%和-13%，同比跌幅分別為56%、12%和18%。一線城市銷(xiāo)售量下滑最為明顯。

如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商在去年年底時(shí)尚對(duì)調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度存有迷惑，現(xiàn)在幾乎所有開(kāi)發(fā)商都已意識(shí)到，市場(chǎng)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松。

在不可抗的政策局勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商紛紛積極尋求轉(zhuǎn)型創(chuàng)新路徑，從單一開(kāi)發(fā)向生活、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域延伸，存量市場(chǎng)、輕資產(chǎn)模式成為主要攻堅(jiān)方向。

歐陽(yáng)捷同樣認(rèn)為對(duì)一線城市應(yīng)該謹(jǐn)慎看待，“一線城市現(xiàn)在是限人、限地、限錢(qián)、限投資投機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入全線限制性發(fā)展周期，市場(chǎng)蛋糕會(huì)逐漸縮小?！?/p>

供應(yīng)量不足正在導(dǎo)致成交量下降，袁春估計(jì)下半年的成交量將進(jìn)一步萎縮。作為從業(yè)者，袁春感受到政府調(diào)控力度空前，“基本上沒(méi)有商量，我覺(jué)得今年年底放松是不可能的，明年可以期待，但應(yīng)該是明年下半年以后的事。”

找路者與堅(jiān)守者

一線城市歷來(lái)是大型房企的糧倉(cāng)。在增量市場(chǎng)被扼制，業(yè)績(jī)壓力又必須解救之局面下，開(kāi)發(fā)商紛紛尋求新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。綠地在北京商辦項(xiàng)目體量較大，但在北京對(duì)商住項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)厲限購(gòu)整頓之后，綠地在6月6日將原來(lái)的京津房地產(chǎn)事業(yè)部更名為京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部，企業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向河北，特色小鎮(zhèn)成為京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部新的發(fā)展戰(zhàn)略。

在一線城市，增量市場(chǎng)機(jī)會(huì)減少，開(kāi)發(fā)商不得不關(guān)注、抓取存量市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。歐陽(yáng)捷表示，租賃住宅將成為一線城市的主流，一旦有機(jī)會(huì)，新城控股就會(huì)參與競(jìng)拍。7月24日，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場(chǎng)成交，競(jìng)得兩幅地塊的公司均為國(guó)有企業(yè)。

7月26日，住建部表示，將通過(guò)立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇。

這進(jìn)一步說(shuō)明，未來(lái)一線城市的商品住宅市場(chǎng)會(huì)有所萎縮，政府將鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)租賃住宅要解決兩大難題，一是只租不售帶來(lái)的現(xiàn)金流問(wèn)題，二是要避免虧損，政府應(yīng)該通過(guò)讓利、降低地價(jià)讓開(kāi)發(fā)商有盈利空間。

一二線城市堅(jiān)守者綠城中國(guó)，其執(zhí)行總裁李青岸在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上表示，盡管三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲，但綠城認(rèn)為三四線城市依然不是房地產(chǎn)投資的主要方向，綠城仍然堅(jiān)持北上廣深一線城市和核心二線城市的布局。

面對(duì)一線城市出現(xiàn)的變化，李青岸表示，綠城在提升開(kāi)發(fā)專業(yè)化水平的同時(shí)，積極尋求轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的路徑，成立了小鎮(zhèn)集團(tuán)和管理集團(tuán)。以開(kāi)發(fā)領(lǐng)域?yàn)橐劳校蛏?、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域延伸。綠城管理集團(tuán)是綠城向代建領(lǐng)域領(lǐng)域延伸的重要平臺(tái)，是開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中的輕資產(chǎn)模式。從數(shù)據(jù)上，李青岸相信綠城的市場(chǎng)地位，“綠城中國(guó)的待建項(xiàng)目，已經(jīng)達(dá)到166個(gè)，總的建筑面積已經(jīng)達(dá)到4881萬(wàn)平方米，可售金額達(dá)到2848億元，總代建費(fèi)收入金額達(dá)到131億元”。根據(jù)中國(guó)指數(shù)院公布的中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展平均收益的數(shù)字，綠城的總代建總建筑建筑占代建行業(yè)的比例達(dá)到45%，項(xiàng)目銷(xiāo)售金額占到代建行業(yè)比例的19%。

李青岸認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域。在一線城市，舊城改造的方式也難以為繼，北京和上海這樣的城市，拆遷成本一平方米就高達(dá)5萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商紛紛表示這并非一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向。李青岸判斷，一線城市很大空間的二次改造或許是未來(lái)方向。

以上海為例，上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃主要指標(biāo)顯示，上海預(yù)期新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套，遠(yuǎn)超新增供應(yīng)商品住房45萬(wàn)套。歐陽(yáng)捷據(jù)此認(rèn)為，未來(lái)上海銷(xiāo)售型住宅用地供應(yīng)不僅將退居二線，而且遠(yuǎn)低于“十二五”期間商品住宅8872.24萬(wàn)平方米、大約80萬(wàn)套的實(shí)績(jī)，這意味著未來(lái)上海的銷(xiāo)售型住房將變得更少?！坝螒蛞?guī)則變了?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。