廣東上半年商品房銷量雖創(chuàng)新高 后勁卻顯乏力

上半年，在因城施策的調控下，珠三角地區(qū)的深圳等六個城市商品住宅銷售面積同比呈現較大降幅，粵東西北市場則較為活躍，“限”與“非限”市場呈現此消彼長的運行態(tài)勢。根據省房協(xié)發(fā)布的報告，今年上半年全省商品房銷售面積7466.17萬平方米，創(chuàng)下歷史同期新高，是新增批準面積的2.3倍，市場總體供不應求，商品住宅去庫存效果顯著，庫存量創(chuàng)2014年以來最低。在穩(wěn)房價的調控政策下，全省商品銷售住宅均價同比上漲2.8%，漲幅穩(wěn)中趨降。在銷售市場總體平穩(wěn)的背景下，房地產完成投資額增速穩(wěn)步提升。但受金融政策影響，住房信貸政策日益趨緊，個人住房按揭貸款同比降幅逐月擴大，由此引發(fā)的影響不容小覷。

全省商品住宅量價齊升

上半年，廣東商品住宅銷售面積6438.54萬平方米，銷售金額7005.49億元，同比分別增長6.3%和9.3%，銷量均創(chuàng)歷史新高。分區(qū)域看，珠三角地區(qū)商品房銷售面積和銷售金額分別為4976.26萬平方米和6965.14億元，同比下降2.2%和增長8.6%；占全省總量的66.7%和82.4%，同比減少9個和6.2個百分點；銷售均價13997元/平方米，同比上漲11.1%，呈現量縮價升態(tài)勢?；洊|西北合計銷售面積2489.91萬平方米，銷售金額1490.03億元，同比分別增長52.5%和80.1%，合計分別占全省總量的33.3%和17.6%；均價5984元/平方米，同比上漲18.0%，表現為量價齊升。

需求外溢至“非限”城市

上半年調控政策中，圍繞堅持住房居住屬性的定位，中央層面主要從住房信貸、土地供應和長效機制等方面調控市場預期，地方政府則強化因城施策，控制房價過快上漲。

廣東珠三角地區(qū)的熱點城市均于3月份出臺或升級調控政策，以“限購”“限貸”“限售”等措施遏制投資投機性購房需求。數據顯示，深圳、珠海、東莞、中山、廣州、惠州等城市上半年商品住宅銷售面積同比紛紛下降，深圳等四市跌幅均超過25%。反之，其他城市因政策環(huán)境相對寬松，承接了受限城市的外溢需求，市場呈現此消彼長的特點。

下半年市場受金融政策影響大

歷史經驗反映，我國房地產市場走勢與調控政策尤其是貨幣信貸政策密切相關。上半年以來，央行進一步加強金融監(jiān)管，隨著去杠桿的深化和金融進一步回歸為實體經濟服務，銀行住房信貸持續(xù)收緊，部分城市首套房貸利率執(zhí)行基準，二套房貸利率普遍上浮10%-20%，其對市場景氣的打擊可能超出預期。

展望下半年，隨著金融監(jiān)管力度加大和住房信貸政策收緊，商品房總體成交量同比增速預計穩(wěn)中趨降，價格維持相對平穩(wěn)。為抑制地價快速上漲，預計地方政府將在土地出讓環(huán)節(jié)中增加限制條件，其中競配建、競自持漸成主要手段，助推住房租賃市場發(fā)展。行業(yè)融資環(huán)境將進一步惡化，開發(fā)企業(yè)投資決策更加謹慎，投資同比增速或將穩(wěn)中趨降。

隨著產業(yè)轉型、消費升級的加速，以服務產業(yè)需求和消費需求為重心的產業(yè)地產、物流地產、旅游地產、教育地產、養(yǎng)老地產等非住宅新興業(yè)態(tài)正呈現多元化、綜合化發(fā)展態(tài)勢，輕資產化、多元化融合、多業(yè)態(tài)互聯(lián)將成為新的業(yè)務增長模式，并成為房企戰(zhàn)略轉型的主要方向。

機構觀點

世聯(lián)行

2017年的市場以維穩(wěn)為主。房價繼續(xù)大規(guī)模上漲的可能性不大，調控放開也是小概率事件，深化、細化調控和落地執(zhí)行仍然會是都市圈接下來的主要方向；惠及中西部二線及非都市圈三線城市的去庫存工作將不遺余力地貫徹到底。調控、房價、利率三重作用下，大量新流入人口被擋在購房門檻之外，一二線城市或許面臨局部短期回調；但中長期來看一二線城市仍然是頗具價值的高地，新流入人口解決居住需求的主要方式也迅速從購轉向租，租賃市場將在一二線加速崛起、愈演愈烈。

合富研究院

“經濟L形”“低庫存”“高成本” ，決定本輪調控下的房地產市場將走出與以往調控周期不同的走勢，具體表現為重點城市市場量縮、價穩(wěn)。基于各城土地價格高企（重點城市“地價/房價”比值普遍達到60%或以上），未來高成本的“供應”是大勢所趨。樓市調控將使需求繼續(xù)維持在相對較低水平，從而令“供需匹配”，促進市場健康發(fā)展。不同城市基于自身庫存、政策及購買力特性，在價格走勢上會有所差異。但在庫存及地價支撐下，未來區(qū)域樓價仍將維持相對穩(wěn)定，向下調整幅度較為有限。部分庫存繼續(xù)下跌的區(qū)域，仍有價格上升壓力。

廣東中原地產

維護金融安全，是關系國家經濟社會發(fā)展全局的一件帶有戰(zhàn)略性、根本性的大事。金融信貸端口繼續(xù)收緊將是大概率事件，地方將更重視利用金融方式鞏固調控效果。除取消首套房貸利率優(yōu)惠、放緩房地產貸款增幅外，也將適時、分城收緊信貸政策，嚴格實施房地產市場金融監(jiān)管。短期內廣州樓市仍將面臨相對偏緊的調控政策壓力，受到調控和供應批售放緩影響，廣州樓市下半年市場成交將進一步放緩。但結合人口流入、家庭裂變速度及城市發(fā)展速度，廣州置業(yè)需求仍處于持續(xù)或加快釋放階段，樓市的支撐力較強、且供需缺口繼續(xù)拉大，中長期仍將穩(wěn)步上行。

經緯房產咨詢

未來調控的主基調仍是分類調控、因城施策。預計下半年政策難有松動，各大熱點城市將繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購、限貸、限價、限售、限供應等政策，全國樓市將迎來冷靜期。廣佛兩地而言，政策仍有收緊空間，例如信貸收緊、廣州的增城從化限購升級，佛山限購區(qū)域蔓延至中西部等等。預計廣州下半年的成交量將延續(xù)二季末的回落趨勢，整體成交或不如上半年，國慶前后及年末或迎成交小高峰；受資金回籠壓力的影響，部分房企可能加大房價折扣，但長期來看，預期房價仍會平穩(wěn)上揚。而佛山在政策組合拳維穩(wěn)的情況下，下半年樓市走向將趨于理性，需求量及房價隨新房源入市或呈現漲幅，漲幅收窄。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。