萬科領銜 790億大收購宣告：中國地產(chǎn)之變！

有人漏夜趕科場,有人辭官歸故里。

當萬達通過630億的大甩賣,實現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”和“輕資產(chǎn)化”的時候,今天(7月14日)下午,萬科宣布:與厚樸投資、高瓴資本、中銀集團等聯(lián)手,以大約790億人民幣的代價,收購全球知名的“物流地產(chǎn)”企業(yè)——新加坡的普洛斯。

“普洛斯”的最大股東是“新加坡主權財富基金(GIC)”,換句話說,普洛斯其實新加坡的“國有控股企業(yè)”,它的主要業(yè)務在日本、巴西和中國。

根據(jù)“普洛斯”官網(wǎng)的介紹:

普洛斯是全球領先的現(xiàn)代物流設施和工業(yè)基礎設施提供商。公司的業(yè)務遍及中國、日本、美國和巴西的117個主要城市,擁有并管理約5492萬平方米的物流基礎設施,形成了一個服務于4000余家客戶的高效物流網(wǎng)絡。

截至2017年3月31日,普洛斯在中國38個主要城市投資、建設并管理著252個物流園,基本形成了覆蓋中國主要空港、海港、高速公路、加工基地和消費城市的物流配送網(wǎng)絡。公司已進入的城市包括北京、長春、長沙、常州、成都、重慶、大連、東莞、福州、大廣州-佛山、貴陽、大杭州、哈爾濱、合肥、淮安、大濟南、昆明、廊坊、南京、南寧、南通、寧波、青島、上海、沈陽、深圳、蘇州、唐山、天津、溫州、大武漢、蕪湖、無錫、廈門、西安、揚州、鄭州、珠海。

上圖:普洛斯的商業(yè)布局。

對于新加坡出售“普洛斯”的原因,媒體一般的說法是“新加坡主權財富基金GIC要求對公司的戰(zhàn)略進行審查而引發(fā)”。

不過我個人猜測,有兩個原因不容忽視:

第一,這家公司在中國業(yè)務比重非常高,如果繼續(xù)成長,需要跟中國維持良好關系,新加坡,你懂的;

第二,由于匯率的問題,連中國的企業(yè)都想走出去做大收購,因為國外的資產(chǎn)更便宜,新加坡主權基金的投資經(jīng)理當然也會這樣想。

根據(jù)新聞報道,這次萬科領銜的“中國財團”的報價是116億美元(160億新元,接近790億元人民幣),相當于每股按照3.38新加坡元收購,而普洛斯停牌前的價格是每股2.7新元,溢價超過25%。

普洛斯的這次并購完成后(由于涉及到外匯管理,這次收購應該需要中國政府同意),公司將從新加坡交易所退市。根據(jù)公開報道,5大股東的持股比例將是:萬科集團占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

可以看出,5大股東里3個是投資公司,真正搞實業(yè)而且跟“物流地產(chǎn)”相關聯(lián)的只有萬科,而普洛斯管理層顯然會保留。也就是說,未來普洛斯的模式類似華潤時代的萬科,大股東們不太會插手。但萬科跟普洛斯顯然會深度合作。

這意味著:萬科全面進入物流地產(chǎn),而且通過普洛斯進入了日本和巴西!

根據(jù)普洛斯官網(wǎng),在“物流地產(chǎn)”主業(yè)方面,普洛斯主要有三大模式:

標準設施開發(fā):普洛斯自己投資,建設高品質(zhì)、通用型物流倉儲設施,為工業(yè)企業(yè)提供服務,比如汽車生產(chǎn)商、銷售商需要停放新車,手機生產(chǎn)商需要存放即將發(fā)貨的手機等等。

定制開發(fā):根據(jù)客戶的需求,普洛斯通過專業(yè)的物流設施開發(fā)團隊,給客戶規(guī)劃、設計、建設物流園區(qū)。

收購與回租:有些企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)生了變化,在某地的物流園沒有用了,普洛斯可以買下來、租下來,再出租給有需要的。在提高客戶資產(chǎn)流動性的同時,獲得了利潤。換句話說,普洛斯將成為中國最大的“物流園區(qū)”、“物流設施、設備”的“做市商”,負責收購、買賣、租賃等。

此外,圍繞物流普洛斯還有金融業(yè)務。

也許有人會猜:萬科參與收購普洛斯,是不是看中了它巨大的土地儲備。這肯定是重要的因素,但萬科未必會把這些土地都變更用途,變成住宅“賺快錢”,地方政府也未必允許。長遠看,物流地產(chǎn)的價值其實也不低。

手中有“普洛斯”,萬科就多了一個跟地方政府談判的籌碼。在地方政府建設機場物流園、高鐵物流園的時候,就可以物流用地和住宅用地同時下手。

萬科正在從“住宅提供商”向“城市配套服務商”轉(zhuǎn)型,通過收購普洛斯進入物流地產(chǎn),是其轉(zhuǎn)型的重要一步。

中國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進行了一多半,從城鎮(zhèn)化速度(每年1到1.25個百分點)來看,達到70%的“常住人口城鎮(zhèn)化率”還有10年時間,這就是中國房地產(chǎn)行業(yè)“白銀十年”說法的由來。但長遠看,“城市配套服務”是沒有止境的,所以萬科的選擇不是“逃離房地產(chǎn)”,而是深耕城市配套。

跟深圳地鐵結緣,參與城市更新,參與城市公共設施建設,再到今天收購普洛斯,都是這種思路的延續(xù)。

6月末551億拿下“廣信資產(chǎn)包”(主要是廣州的優(yōu)質(zhì)土地),7月14日組織財團790億拿下普洛斯,萬科在“股權之爭”期間被耽誤、被壓縮的能量,在股權之爭獲得解決之后,終于瞬間噴發(fā)了!看來,萬科真的準備邁向王石說的“萬億集團”了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。