濟南單價2萬以上樓盤銷售冷熱不均 高價樓盤走到“十字路口”

進入7月，濟南住宅市場將陸續(xù)有新產品入市，其中不乏單價達到2萬元以上的高價盤。在濟南，高價盤的市場接受度如何呢？

團購、特價房促銷

“我們現(xiàn)在有活動，交5萬元團購費可以享受優(yōu)惠15萬元，這是最后清盤的團購活動。”萬科麓城項目的置業(yè)顧問12日告訴經濟導報記者，該項目95平方米的房源已經售罄，現(xiàn)在還有122平方米和139平方米的，“優(yōu)惠力度很大，相當于優(yōu)惠了10萬元。”

位于濟南高新區(qū)的萬科麓城在舜風路以南、鳳凰路以西，地塊面積不是很大，住宅部分占地面積僅2萬平方米，規(guī)劃了4棟樓座，總戶數(shù)564戶。其中，1號樓、2號樓為32層兩梯四戶的高層，3號樓、5號樓為一梯兩戶的小高層（18層）。

“優(yōu)惠完的成交價，122平方米的2.1萬元/平方米左右，139平方米的2.2萬－2.3萬元/平方米左右。低樓層也有便宜的。”上述置業(yè)顧問對經濟導報記者說，122平方米的只剩幾套了，139平方米的現(xiàn)在還有一些房源可以選擇。

一個體量不大的樓盤，共4棟樓、500多套房子，賣了近1年尚未清盤，而且價格一路都沒有大幅上漲。盡管萬科麓城是萬科在濟推出的首個“尊享系”產品，但也可見，2萬多元的單價在很多購房者的心理上仍是一個坎兒。

去年9月，萬科麓城作為新項目入市。當月25日首次開盤，推出2號樓和5號樓共200套房源。當時的成交情況顯示，項目共認籌168組，當天成交115套，成交均價2萬元/平方米。相比于同時間段其他幾個均價沒有過萬、開盤即幾乎售罄的樓盤，萬科麓城的去庫存情況一般。

今年4月15日，萬科麓城1號樓和3號樓的住宅獲得預售許可證，加推236套精裝修房源。其中，1號樓共128套，戶型為95平方米和122平方米三室，各64套；3號樓共108套，戶型全部為139平方米三室。

成交數(shù)據(jù)顯示，兩棟樓當天成交85套，成交均價2.1萬元/平方米———95平方米的2.06萬元/平方米，125平方米的2.1萬元/平方米，139平方米的2.28萬元/平方米。

從近期看，萬科麓城成交情況還算不錯。根據(jù)克而瑞山東區(qū)域數(shù)據(jù)，濟南市7月3日至9日的市場監(jiān)測周報顯示，從商品住宅成交面積排名看，萬科麓城以47套的成交套數(shù)、5439.47平方米的成交面積位列第4位。

“萬科的項目（價格）通常會高于周邊同時期項目10%到20%，這也相對提高了購房門檻，部分純剛需被擋在門外。”有分析人士對經濟導報記者表示，而堅守高價位仍是部分開發(fā)商采用的銷售策略，它們寧可堅持長線銷售也不會選擇降低價格入市。

與萬科麓城相距不遠的萬科金域華府，價格也不便宜。該樓盤位于濟南高新區(qū)以東，鳳山路東側、興港路以南，距離經十東路約400多米。共有三期，目前在售的是二期，包括96平方米和98平方米的三室。

為了促銷，萬科金域華府此前悄悄推出了“特價房”。如今，“特價房”仍有推出。該樓盤置業(yè)顧問12日告訴經濟導報記者，樓盤均價在2.2萬元/平方米左右，“目前還有幾套特價房，每平方米便宜1000塊錢。”

拍地后能否熱銷？

可以說，對于這些價格明顯高于周邊的樓盤來說，依然有一定的價格回調壓力。不過，給這些高價盤未來銷售帶來信心的一則消息是：13日，劉智遠東、長嶺山南土地價格拍出的樓面地價達到15291元/平方米。

這使長嶺山片區(qū)成為熱點區(qū)域，而這一所拍地塊就位于銀盛泰金域藍山東側、萬科金域華府北側。

長嶺山片區(qū)附近樓盤是否會因此熱銷，還有待觀察。通常，高價盤的購房需求來源于自住群體置業(yè)升級改善或投資客戶。有分析人士對經濟導報記者表示，在樓市整體銷售情況較好的背景下，目前看，濟南一些高價盤的銷售情況較為樂觀。

位于經十東路與轉山西路交會處的融創(chuàng)財富中心項目，今年5月19日推出B3地塊5、7、8號樓，共234套房源，開盤即售罄，去化率100%，成交均價2.5萬元/平方米。

今年4月，濟南CBD片區(qū)的綠地IFC中央公館推出116套大戶型房源，包括58套127平方米三室和58套146平方米四室，成交均價約2.4萬元/平方米，所推房源目前已經售罄。該樓盤置業(yè)顧問告訴經濟導報記者，目前客戶精準度更高了，“只要是來的，購買意愿都比較強。”

根據(jù)克而瑞山東區(qū)域數(shù)據(jù)，在今年上半年濟南新房項目銷售金額排行榜上，綠地IFC中央公館以15.21億元位列第4。

對于這個處于CBD中央商務區(qū)“腹地”的樓盤，亦是CBD片區(qū)首個入市的綜合體項目，綠地（開發(fā)商）方面寄予厚望。綠地集團山東事業(yè)部的相關人士對經濟導報記者表示，目前其看好這個項目的發(fā)展。

此外，即將入市的位于南北康的高價地塊———綠地新里城項目，近期也較受關注。這個土地樓面成本近1萬元/平方米的項目，預計售價2萬元/平方米以上，是綠地去年4季度在南北康片區(qū)拿下的高價地項目，戶型面積為75平方米、90平方米、110平方米、125平方米、140平方米。

在分析人士看來，對于高價盤的入市，有的開發(fā)商采取了快速入市、主推中小戶型的策略。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。