北京3月入市地產(chǎn)項目定價兩極分化

2015年在經(jīng)歷了前兩個月的季節(jié)性供應(yīng)低迷之后，自3月開始，北京（樓盤）樓市的銷售季正式開啟。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月，北京樓市預(yù)計將有30個項目入市，其中包括蘇寧·尊悅大廈、綠地中央廣場國際公館、盛德紫闕等8個純新盤，以及首開·熙悅尚郡、中冶·德賢公館、大苑海淀名著等22個老項目的后期。從3月北京入市項目的定價特征來看，兩極分化的形勢逐漸明朗，即中低端項目的定價穩(wěn)中下滑，高端項目的定價持續(xù)走高，這一特征有望在2015年全年得以保持。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從樓市的季節(jié)供應(yīng)周期來看，每年元旦、春節(jié)所在的1、2月份都是全年的供應(yīng)低點(diǎn)，新的銷售季一般從3月份開始。從2015年的供應(yīng)走勢來看，自3月份開始，北京的樓市月度供應(yīng)量將呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢，整體供應(yīng)情況比2014年將有所增加。任啟鑫認(rèn)為，這主要是近年來住宅用地集中供應(yīng)所導(dǎo)致，2013—2014年北京共實(shí)現(xiàn)126宗宅地出讓，在快速周轉(zhuǎn)已成為房企共識的背景下，預(yù)計這些宅地將在未來一到兩年內(nèi)集中入市。在未來純新盤競爭激勵的預(yù)期下，老項目的后期產(chǎn)品也紛紛抓緊入市，以求避其鋒芒，純新盤與老項目相互拉動，將使得未來兩年的市場供應(yīng)較為活躍。

從供應(yīng)區(qū)域來看，今年3月份北京預(yù)計入市項目呈現(xiàn)全面開花的趨勢。除石景山區(qū)和懷柔區(qū)外，北京各個區(qū)縣均有項目入市；從物業(yè)類型來看，剛需住宅、公寓豪宅、小戶型商住、別墅均有所供應(yīng)；從價格區(qū)間來看，3月入市項目既有每平方米單價萬元左右的遠(yuǎn)郊低端項目，也有單價7萬元的城區(qū)豪宅項目以及價位趨中的改善型項目。

從中低端項目的定價來看，首開國風(fēng)美唐的報價為3.2萬元/平方米，與2014銷售價格保持一致。此外，純新盤蘇寧·尊悅大廈目前的報價為2.2萬元/平方米，相比周邊在售項目每平方米低2000元左右。由此可以看出，低端剛需項目的價格已經(jīng)趨穩(wěn)甚至開始走低，目的就是要加快出貨。

任啟鑫對記者表示，中低端項目以平價甚至低價來推盤的原因主要是受自住房的影響。2014年北京自住房產(chǎn)品入市后，其與普通住宅項目的價差在30%以上，吸引了大量中低端客源的關(guān)注，對商品住宅市場造成了巨大打擊。而在2013—2014年出讓的54宗自住房用地中，除22宗已在2014年入市的項目外，其余32宗將在2015年陸續(xù)上市，預(yù)計將提供3.5萬套左右自住型商品房，這一供應(yīng)量相當(dāng)于2014年純商品住宅成交量的近一半，自住房如此巨大的潛在供應(yīng)量將對2015年的商品住宅市場繼續(xù)形成重大影響，因此中低端剛需類項目不得不調(diào)低價格預(yù)期，爭搶有限客源，加快出貨速度。

另一方面，豪宅項目的定價卻呈現(xiàn)持續(xù)走高的趨勢。其中，3月預(yù)期入市的大苑海淀名著項目的2012—2013年一期入市價格僅為3.2萬元/平方米，但2014年，自其周邊高價地項目京投銀泰（600683，股吧）琨御府以7.3萬元/平方米的價格入市后，直接拉升了大苑海淀名著項目的價格預(yù)期，預(yù)計其開盤報價將攀漲至7萬元/平方米。

任啟鑫分析認(rèn)為，地價飆升是促使豪宅項目價格持續(xù)上漲的源動力。大苑海淀名著項目雖然自身的土地成本并不算高，但基于周邊新項目或同品質(zhì)項目定價的上漲，其價格也隨之飆升。這類隨行就市的項目具備一定的自身優(yōu)勢，由于地處城市核心區(qū)，地理優(yōu)勢不可復(fù)制，因此相比純由地價推升而形成的“被高價”項目來說，其在高端市場的接受度比較高。但是，當(dāng)前的高端置業(yè)群體對于升級型住宅產(chǎn)品的復(fù)合化要求越來越高，高價項目若僅憑有利位置和成本優(yōu)勢還難以取得上佳的銷售業(yè)績，尚需要在產(chǎn)品上做足功夫，滿足高端置業(yè)群體在產(chǎn)品規(guī)劃、配套、服務(wù)等方面的全方位需求。同時，還要拔高項目品牌形象，與高端人群在居住品質(zhì)上的追求達(dá)成心理契合，才有可能實(shí)現(xiàn)業(yè)績、利潤的雙贏。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。