廣州賣一買一的買家首付或多2成 不限購(gòu)區(qū)域樓價(jià)補(bǔ)漲

去年一年跑得太快的樓市終于在今年招來(lái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策。其實(shí)從去年10月份開(kāi)始，全國(guó)已經(jīng)重新開(kāi)啟“限購(gòu)、限貸”大潮，只不過(guò)廣州原本就是從2010年以來(lái)全國(guó)為數(shù)不多幾個(gè)一直沒(méi)放開(kāi)過(guò)限購(gòu)的城市。因此，延至今年3月，廣州將原有限購(gòu)、限貸政策再次升級(jí)。將非本地戶籍的社保年限從三年延至五年，并且在3月30日發(fā)布的新政中，將離婚、贈(zèng)與、以成年未就業(yè)子女名義購(gòu)房漏洞都一并堵塞。從今年上半年成交的數(shù)據(jù)也可以看出，新政影響立現(xiàn)，樓市已經(jīng)迅速降溫。

同時(shí)，隨著廣州周邊佛山等不限購(gòu)城市的紛紛出臺(tái)，廣州的增城、從化等限購(gòu)一套住宅的區(qū)域、佛山的三水等區(qū)域以及珠三角唯一一個(gè)不限購(gòu)的區(qū)域肇慶等，由于外來(lái)購(gòu)買力的涌入，樓價(jià)應(yīng)聲而漲。

賣一買一的買家首付或多兩成

3月17日，廣州出臺(tái)樓市調(diào)控新政，本市戶籍的單身人士從原來(lái)的可以購(gòu)買兩套住房，變成限購(gòu)一套。非本市戶籍的家庭連續(xù)社保年限則從3年變5年。同時(shí)，從原來(lái)松綁了一段時(shí)間的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，又重新恢復(fù)到“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時(shí)代。無(wú)房無(wú)貸記錄的購(gòu)房者首付最低三成。無(wú)房有房貸記錄首付最低四成。有房貸記錄，首套房還清則首付最低五成，首套未還清則要首付最低七成。這樣一來(lái)，原來(lái)名下有房，但只要房貸已經(jīng)還清的買家首付最低可以三成，新政后最低則只能五成。對(duì)于賣一買一的換房買家來(lái)說(shuō)，首付一下子提高了兩成。按照目前一手樓套均價(jià)約300萬(wàn)元計(jì)算，3月份新政之前和新政之后買房首付提高了60萬(wàn)元。克而瑞的市場(chǎng)分析認(rèn)為，進(jìn)入2017年，在全國(guó)各地調(diào)控加碼不斷的情況下，地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷“冒尖”的廣州面臨巨大的調(diào)控壓力，因此新政勢(shì)在必行。

除此之外，3月30日，廣州又出臺(tái)了追加的新政。主要內(nèi)容包括：限賣，個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓，并調(diào)高離婚一年內(nèi)、成年未就業(yè)的子女購(gòu)房的首付和房貸利率等。分析認(rèn)為，“3.17”新政后，原以為可以松一口氣的廣州樓市在3月29日又成交了多宗高溢價(jià)地塊，使得進(jìn)一步升級(jí)的政策應(yīng)聲而出。

不限購(gòu)區(qū)域樓價(jià)補(bǔ)漲

佛山等限購(gòu)區(qū)域政策升級(jí)給限購(gòu)區(qū)的投資客“降了溫”。但另外一方面，是歡呼政策升級(jí)簡(jiǎn)直是“區(qū)域利好”的非限購(gòu)區(qū)域樓盤(pán)。數(shù)據(jù)顯示，去年三月份三水一手樓成交均價(jià)為5896元/平方米，而今年的三月，各大樓盤(pán)銷售價(jià)格動(dòng)輒上萬(wàn)元了，這讓一些銷售人員都咋舌：“都幾乎翻一倍了，從業(yè)多年，在三水都沒(méi)見(jiàn)過(guò)這種情況。”

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，三水多個(gè)在售樓盤(pán)的售價(jià)大幅提高，除了跟廣州、佛山購(gòu)房政策加碼外，品牌房企搶駐佛山等外圍的不限購(gòu)區(qū)域也在不斷推高地價(jià)。如今年上半年，萬(wàn)科、招商、新城控股、美的、中海等大型房企都搶先進(jìn)駐佛山不限購(gòu)的三水、獅山、倫教、龍江等區(qū)域。土地地價(jià)也被推高。

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下半年新貨增多預(yù)計(jì)成交平穩(wěn)

今年上半年，除了受到新政影響外，新盤(pán)、新貨供應(yīng)量的減少，也是成交量未能再度沖高一個(gè)原因。根據(jù)中地行、世聯(lián)行等發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，下半年預(yù)計(jì)廣州將有138個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)或者加推新品。其中中心六區(qū)56個(gè)項(xiàng)目入市或推新，包括荔灣14個(gè)、海珠5個(gè)、天河12個(gè)、越秀4個(gè)、白云7個(gè)，黃埔14個(gè)；外圍區(qū)域有82個(gè)項(xiàng)目入市或推新，包括花都20個(gè)、增城17個(gè)、番禺14個(gè)、南沙26個(gè)、從化5個(gè)。購(gòu)房者感覺(jué)樓市缺乏新選擇的局面將有所緩解。

購(gòu)房選擇較少局面有望緩解

報(bào)告顯示，中心城區(qū)方面，荔灣區(qū)下半年全新項(xiàng)目會(huì)有華發(fā)中央公園及廣州振業(yè)城，其余為舊盤(pán)加推；海珠區(qū)下半年新盤(pán)會(huì)為海珠小雅及金融街融御，其余為舊盤(pán)加推；天河區(qū)全新盤(pán)將有海景慧源山莊及佳兆業(yè)1號(hào)；越秀區(qū)新盤(pán)將有嘉蘭軒、粵泰榮延府、淘金畔山豪庭、東山臺(tái)上居、方圓流花月島。在白云區(qū)，全新盤(pán)預(yù)計(jì)會(huì)有珠光云山御景、盛禾水悅城、佳兆業(yè)天墅及綠地太和項(xiàng)目?；ǘ紖^(qū)下半年推貨項(xiàng)目不少，新盤(pán)或有路勁天雋峰、哥弟龍門(mén)苑等。黃埔全新盤(pán)預(yù)計(jì)有萬(wàn)科城市之光、招鑫富荔廣場(chǎng)、招商雍景灣等。

外圍方面，增城在上半年網(wǎng)簽量過(guò)萬(wàn)套，為全市網(wǎng)簽第一名的區(qū)域。在下半年，預(yù)計(jì)仍將有過(guò)萬(wàn)套新貨供應(yīng)，當(dāng)中新盤(pán)有碧桂園東湖1號(hào)、時(shí)代天啟、實(shí)地廣州薔薇國(guó)際、綠地瓏玥府、萬(wàn)科朱村項(xiàng)目等。南沙下半年貨量同樣過(guò)萬(wàn)套，全新盤(pán)預(yù)計(jì)有華海山嶼海、南沙灣御苑、中交藍(lán)色港灣、敏捷尚品國(guó)際、南沙水岸廣場(chǎng)、萬(wàn)科黃閣項(xiàng)目、碧桂園·云麓半山等。在從化，全新項(xiàng)目則有碧桂園望谷合院等。

預(yù)計(jì)下半年成交平穩(wěn)

合富研究院對(duì)目前廣州市各樓盤(pán)施工進(jìn)度監(jiān)測(cè)判斷，下半年廣州市新增供應(yīng)將較上半年有所增加（1-6月新增供應(yīng)大約350萬(wàn)平方米，同比2016年減少兩成）。預(yù)計(jì)樓價(jià)總體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不排除個(gè)別項(xiàng)目基于發(fā)展商自身對(duì)資金的需求以及地價(jià)成本的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格有所松動(dòng)。

合富研究院認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年每季成交相比二季度有所增加，但由于一季度成交332萬(wàn)平方米相比2016年同期增加三成，因此預(yù)計(jì)整個(gè)下半年成交與上半年持平。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，除了調(diào)控政策外，今年3月份以后，針對(duì)首套房買家的貸款利率也不斷上調(diào)。樓市最終的成交和活躍度也會(huì)受到信貸政策的松緊影響。因此不排除信貸再度緊縮的話，也會(huì)影響到一手、二手，整個(gè)樓市的成交。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。