上海萬(wàn)科多方式獲取非住宅項(xiàng)目 產(chǎn)辦項(xiàng)目爆發(fā)

在傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目發(fā)展之外，上海萬(wàn)科近年來(lái)在包括產(chǎn)業(yè)辦公等非住宅領(lǐng)域的布局也在加速?！　?月初，萬(wàn)科公布了2016年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，公司全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3647.7億元，其中上海區(qū)域16城貢獻(xiàn)1200億元業(yè)績(jī)，創(chuàng)下萬(wàn)科單一大區(qū)最高業(yè)績(jī)。　　2016年12月，萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、萬(wàn)科上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官兼上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理張海首度發(fā)布了“熱帶雨林”體系。表明上海萬(wàn)科的產(chǎn)品線(xiàn)涵蓋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老物業(yè)、長(zhǎng)租公寓等八大城市配套服務(wù)項(xiàng)目初成體系?！　∧壳?，上海萬(wàn)科以9個(gè)產(chǎn)辦項(xiàng)目布局上海六大商務(wù)區(qū)，總體量達(dá)200萬(wàn)平方米。整體而言，其布局了包括大型購(gòu)物中心、酒店、服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓和企業(yè)總部園區(qū)等非住宅項(xiàng)目，總建筑面積逾600萬(wàn)平方米?！　⊥咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)品牌房企而言，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)布局空間已經(jīng)有限的市場(chǎng)背景下，當(dāng)房企規(guī)模化達(dá)到一定階段，勢(shì)必會(huì)面臨多元化轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下，房企更應(yīng)該關(guān)注傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域的發(fā)展?jié)摿?。　　產(chǎn)辦項(xiàng)目爆發(fā)　　上海萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)辦公項(xiàng)目在2016年有了一次爆發(fā)。　　實(shí)際上，除了2049|五玠坊、徐匯萬(wàn)科中心、萬(wàn)創(chuàng)坊是2015年入市之外，濱江萬(wàn)科中心、御河企業(yè)公館、虹橋萬(wàn)科中心等項(xiàng)目均在2016年陸續(xù)入市銷(xiāo)售或者招租。其中2016年獲取的兩個(gè)項(xiàng)目：哥倫比亞公園是以整體包租模式獲取，金橋萬(wàn)創(chuàng)中心則是通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)獲得?！　〗饦?middot;萬(wàn)創(chuàng)中心位于上海自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容板塊，是萬(wàn)科在金橋打造的首個(gè)企業(yè)總部園區(qū)?，F(xiàn)有華為、康寧、普立萬(wàn)、上海產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院等企業(yè)入駐，以科技研發(fā)為主，目前出租率接近90%?！　≡诮衲?月初上海發(fā)布的2017年-2040年總體規(guī)劃中，金橋?qū)⑹抢^花木后，浦東下一個(gè)城市副中心，規(guī)劃顯示，金橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將進(jìn)一步整合升級(jí)。　　或許這就是萬(wàn)科接盤(pán)萬(wàn)創(chuàng)中心的原因。2013年，新加坡騰飛集團(tuán)旗下基金以6億元從同為來(lái)自新加坡的青建國(guó)際（南洋）集團(tuán)手中收購(gòu)金橋睿邑（即萬(wàn)創(chuàng)中心），后又轉(zhuǎn)讓給華鑫股份，萬(wàn)科在2016年接盤(pán)。萬(wàn)創(chuàng)中心總建筑面積約11萬(wàn)平方米，其中地上約8萬(wàn)平方米，地下約3萬(wàn)平方米，由8棟建筑組成。短短3年間已兩易其主，可見(jiàn)在上海，這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金參與活躍度非常高。　　隨著漕河涇、陸家嘴、張江等成熟市場(chǎng)的可租賃空間日漸稀缺，金橋在完成進(jìn)一步配套升級(jí)后，或成為企業(yè)辦公選址的新選擇。高力國(guó)際研究報(bào)告顯示，2016年三季度，各子市場(chǎng)內(nèi)租賃需求的區(qū)域差異加劇，在前述成熟子市場(chǎng)，需求保持強(qiáng)勁。盡管可租賃空間的稀缺限制了市場(chǎng)活動(dòng)，漕河涇及陸家嘴軟件園的空置率均維持穩(wěn)定且低于1%。在張江，盡管兩個(gè)新項(xiàng)目入市，空置率仍保持7.5%不變?！　《嘣谋厝弧　∪f(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在2013年就曾公開(kāi)表示，萬(wàn)科一定會(huì)進(jìn)入城市舊改。縱觀萬(wàn)科全國(guó)舊改布局，在深圳與華發(fā)的合作已于近期宣告終止，而在上海已啟動(dòng)哥倫比亞公園項(xiàng)目舊改工程。　　哥倫比亞項(xiàng)目的租約模式為“十年加十年”，即一共20年租期，第一個(gè)十年后會(huì)再續(xù)簽一次。據(jù)了解，項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)招租。該項(xiàng)目也被萬(wàn)科內(nèi)部作為新業(yè)務(wù)板塊的樣本。　　知情人士透露，跳脫傳統(tǒng)住宅模式之外，萬(wàn)科在醫(yī)養(yǎng)、教育、聯(lián)合辦公等新業(yè)務(wù)板塊也正在崛起。但此前收購(gòu)印力集團(tuán)之后，萬(wàn)科內(nèi)部將部分商業(yè)劃歸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊，會(huì)否對(duì)新業(yè)務(wù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，則有待2017年報(bào)數(shù)據(jù)的披露?！　?a href="http://wqcgm.cn/city/dongfang/" target="_blank">東方證券曾在調(diào)研報(bào)告中稱(chēng)，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型動(dòng)因有二：房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑與物業(yè)擴(kuò)張不達(dá)預(yù)期，致使房企不得不另尋利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)?！　≡谛袠I(yè)整體利潤(rùn)率下滑的背景之下，萬(wàn)科近幾年的凈利率也有所波動(dòng)，從2013年的11%，跌至2015年9.27%，再到2016年三季度的7.06%。　　自2013年以來(lái)，越來(lái)越多房企開(kāi)始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型路線(xiàn)也有所差異，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)以及與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等。　　萬(wàn)科則在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到千億之時(shí)已經(jīng)開(kāi)始嘗試主動(dòng)多元化。多名業(yè)內(nèi)人士指出，千億或許代表房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻和能力，但千億之后，謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型勢(shì)在必然，無(wú)論是迫于中長(zhǎng)期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，還是企業(yè)的區(qū)域多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展需要，這也是分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的必然手段?！　∩虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬(wàn)科多元化的節(jié)奏相對(duì)慢，但現(xiàn)在發(fā)力以后，則動(dòng)作頻頻，所以適當(dāng)弱化傳統(tǒng)住宅銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，同時(shí)強(qiáng)化其他非住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，既是多元化發(fā)展的需求，同時(shí)也是積極吻合市場(chǎng)新需求做轉(zhuǎn)型的需求。“在住宅領(lǐng)域受到限購(gòu)等政策的影響下，此類(lèi)產(chǎn)業(yè)布局更容易確保銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的穩(wěn)定”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。