住建部專家：如果像美國那樣“零首付”才叫救市

3月的最后5天，6個部門相繼出臺有關房地產(chǎn)調控的政策。
3月27日，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
3月30日，中國人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》。
同一天，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》。
從土地、建設，到信貸、稅收，與房地產(chǎn)市場多個環(huán)節(jié)相關的政策出現(xiàn)變化。2015年房地產(chǎn)調控的大幕就此拉開。
強調因地制宜
仔細研究7部門相繼出臺的房地產(chǎn)新政會發(fā)現(xiàn)，不搞一刀切、因地制宜成為最大的亮點。
根據(jù)《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。
“允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求?！鄙鲜鐾ㄖ羞@樣的表述讓很多業(yè)內人士感受到了與以往的不同。
在《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》中，因地制宜的表述同樣出現(xiàn)：人民銀行、銀監(jiān)會各級派出機構要按照“因地施策，分類指導”的原則，做好與地方政府的溝通工作。
“不論是住建部和國土資源部的文件，還是央行、銀監(jiān)會、住建部聯(lián)合下發(fā)的文件，都在強調因地制宜?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾绺嬖V中國青年報記者，這是因為房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了新常態(tài)。
這種新常態(tài)表現(xiàn)之一就是各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)了分化。有的地方供求大致平衡或供求略緊，而有的地方已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的局面。
“對這種分化的狀態(tài)，沒有必要再進行一刀切式的政策調控?！鼻睾缯f，過去的政策往往是全國統(tǒng)一，但房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，出現(xiàn)的這種新常態(tài)要求政策在不同的地區(qū)有一定的彈性。
在秦虹看來，這種彈性為地方政府提供了空間，但并不意味著各地可以有過分的政策調整。“中央對調控劃出了一條底線，地方的調控不能脫離國家的大的政策要求，比如針對二套房，央行規(guī)定首付是40%，地方政策可以在40%～60%之間調整，但不能做成10%”。
實際上，進入2015年，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化。
秦虹告訴記者，過去針對房地產(chǎn)市場的調控都是基于房價過快上漲、投資投機需求旺盛的基礎作出的，而我國房地產(chǎn)市場銷售經(jīng)過2014年一年的負增長后，供求關系從過去的偏緊轉變?yōu)檎w偏松、部分地區(qū)過剩，投資行為大為減少。與這種狀況相適應，那些過于嚴厲的調控政策有條件回歸到正常狀態(tài)。
發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳也持類似觀點。在她看來，“就跟經(jīng)濟進入新常態(tài)一樣，房地產(chǎn)調控政策也在回歸常態(tài)，尤其是稅收、信貸政策。”劉琳說，之前的調控政策都是在房地產(chǎn)市場很熱的情況下制定的，與現(xiàn)在的市場狀況已經(jīng)不匹配。
穩(wěn)定市場是此次調控目標
二套房首付比例下調至40%，營業(yè)稅的免征期從5年縮減為兩年。在此次房地產(chǎn)調控新政中，讓人印象深刻的是信貸政策和稅收政策的放松。
在政策出臺后，市場上有一種聲音，認為這是政府救市的表現(xiàn)。
劉琳對這種觀點表示否定。在她看來，此次房地產(chǎn)調控新政的出臺是為了支持住房的自住消費和改善型消費，不能理解為是政府的救市行為。
在劉琳看來，目前房地產(chǎn)市場整體是要去庫存化，此次新政的出臺有利于穩(wěn)定市場，不會造成市場的反彈。
“即便是一線城市，去年的價格也出現(xiàn)了回落，也在進行調整，只是調整的程度沒有三四線城市那么大?！眲⒘照f。
在劉琳看來，政府每次對房地產(chǎn)市場的調控都是有目標的，此次出臺的新政目標也很明確：穩(wěn)定市場。
“從國際上看，此次新政的力度依然較為審慎?！敝袊裆y行首席研究員、發(fā)展規(guī)劃部經(jīng)理助理溫彬告訴記者，從國際經(jīng)驗看，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，在提高剛需客戶購房能力的同時，也有助于防止投機性需求膨脹的出現(xiàn)。
“就這次政策的力度看還談不上是政府救市，因為二套房首付40%也不算是一個低的首付?！鼻睾缯f，如果是救市，政策的力度應超出正常水平，比如首付比例，如果像當年的美國那樣規(guī)定為零首付，那真是救市了。此外，此次出臺的政策有利于改善型住房需求的釋放，目前市場上的住房需求中，改善型需求所占比例不小。
“當然，客觀上，新政對恢復市場活躍度、促進交易是有意義的。”秦虹說。
隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平不斷提高，居民對住房的自住型和改善型需求還有巨大空間。
去年以來，我國房地產(chǎn)市場投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落。
去年9月30日，有關部門對房貸政策進行了調整，但由于二套房首付比例過高，依然限制了改善型需求的釋放。
溫彬告訴記者，根據(jù)當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場情況，及時將前期從緊的房貸政策回歸常態(tài)，不僅有利于滿足居民購房剛性需求，改善民生，也有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“房貸新政和購房營業(yè)稅政策調整的政策組合對提高居民購房能力、活躍房地產(chǎn)交易會起到積極促進作用。鑒于當前房地產(chǎn)庫存規(guī)模較大，房產(chǎn)新政出臺后預計會出現(xiàn)量升價穩(wěn)的局面?！睖乇蛘f。
目前，我國房地產(chǎn)已經(jīng)從過去的供不應求向供求基本平衡轉變。
與別的領域的調控管理類似，房地產(chǎn)市場也需要分層次管理。
在溫彬看來，對中低收入人群基本的住房需求，需要政府加大保障房建設;對改善型需求，可以通過加大信貸支持提高購房能力;對投機性需求，則需要采取信貸、稅收等措施加以限制。
“政府這幾年一直在大力推動保障房建設?！睖乇蛘f，從中長期看，需要加快房地產(chǎn)稅立法，它作為一項財產(chǎn)稅會增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，有助于調節(jié)社會財富分配，降低空置率，突出住房的居住功能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。