衢州樓市調(diào)控再升級 杭州都市圈五座城市組團進入“四限”時代

隨著浙江省衢州市限購政策“靴子”落地，浙江省內(nèi)同處“杭州都市圈”的五座城市已集體進入“四限”（限購、限價、限貸、限售）時代。

8月7日，浙江省衢州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布了《關于進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“《通知》”），從實行限購管理、擴大限售范圍和加強稅收調(diào)節(jié)等五方面入手，再度為樓市調(diào)控“打補丁”。

值得注意的是，這已經(jīng)是衢州市在不到一個月的時間里第二次升級調(diào)控政策，并首度補齊了此前缺失的“限購”短板。在此前的7月21日，衢州市發(fā)布《關于進一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，從優(yōu)化土地供應、實行區(qū)域限售和加強房價管控等八大方面制定新規(guī)，進一步遏制投機炒房行為，但并不包含限購措施。

對于衢州此次出臺新政的意義，中指研究院浙江分院常務副總高院生向《中國經(jīng)營報》記者表示：“此次新政全方位對衢州房地產(chǎn)市場進行收緊，短期來看市場熱度將有所下降，投機需求得到抑制，讓真正想要購房的剛性群體需求得到了進一步保障，從而有效促進衢州房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！?/p>

首度打上限購“補丁”

在7月21日剛補上限售“窟窿”不到一個月之后，衢州再度升級樓市調(diào)控措施，并首度打上了限購“補丁”。

根據(jù)浙江省衢州市8月7日發(fā)布的《通知》，衢州首度實行限購管理，暫停向在市區(qū)范圍內(nèi)擁有1套及以上住房的本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房；對非本市戶籍無房家庭，需在衢州范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿12個月，可在市區(qū)范圍內(nèi)購買1套新建商品住房或二手住房。

《通知》還同時規(guī)定，暫停向個體工商戶以及由自然人投資或控股的企業(yè)銷售新建商品住房和二手住房。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為：“從這兩點可以看出，衢州比較明確地對個體工商戶和自然人相關企業(yè)進行了限購，屬于比較典型的打擊企業(yè)炒房的操作。通過此類限購，可以真正管控外地戶籍、個體工商戶和中小企業(yè)炒房的現(xiàn)象?！?/p>

而在限售方面，調(diào)控范圍也進一步擴大，將市區(qū)范圍內(nèi)購買144平方米及以上新建商品住房的限售時間提升至“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”。對比衢州市7月21日出臺的調(diào)控政策，此前限售范圍僅為智慧新城和老城區(qū)等最熱板塊內(nèi)的144平方米以下新房限售5年。

“對外地戶籍實行限購，同時暫停向個體工商戶以及由自然人投資或控股的企業(yè)銷售，有助于精準打擊外地投資客及企業(yè)的投機炒房行為?！备咴荷硎?，144平方米及以上新建商品住房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限售政策降低了已購住房的流動性，和限購兩相結合可以加強抑制炒房投機的目的。

此外，在加強稅收調(diào)節(jié)方面，《通知》規(guī)定，在市區(qū)范圍內(nèi)，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年。而除了從嚴管控新房市場外，衢州新政也從建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制和規(guī)范二手住房房源信息發(fā)布等兩個方面進行規(guī)范，并嚴禁二手住房房源掛牌信息中出現(xiàn)“學區(qū)”等相關概念。

對此，高院生指出，建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，通過提高二手住房市場信息透明度，進而穩(wěn)定市場預期。同時，對“學區(qū)房”概念炒作現(xiàn)象進行整頓，有助于抑制二手住房惡意操作帶來的房價過快上漲。

住宅均價高位徘徊

事實上，在多輪調(diào)控政策出臺前，今年上半年衢州樓市也經(jīng)歷了住宅成交均價高位徘徊，新房住宅成交套數(shù)、面積和金額同比大幅增長的火熱時期。

根據(jù)衢州房產(chǎn)超市網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年衢州市區(qū)新房成交套數(shù)、面積和金額分別為5841套、83.11萬平方米和146.66億元，分別同比增長約47%、83%和129%，均創(chuàng)下近三年以來上半年數(shù)據(jù)的新高，其中成交金額漲幅最為明顯。同時，每月住宅成交均價也維持著高位徘徊的狀態(tài)，2月份和6月份的成交均價甚至超20000元/平方米。

衢州市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，衢州市商品房銷售面積和銷售額分別增長48.1%和84.2%，兩年平均增長18.9%和44.5%。

而克而瑞發(fā)布的市場報告指出，衢州主城區(qū)最主要的房價上升期集中在今年1-3月份，一方面，基于后疫情時期下的累積需求的集中釋放，以及“就地過年”下部分返鄉(xiāng)置業(yè)延續(xù)至節(jié)后的錯峰期；另一方面，今年以來市場一手房源供應量較少，全市在售樓盤屈指可數(shù)，整體市場供不應求；此外，高價土拍地的頻現(xiàn)也推高了樓市預期。其中，2月新房成交均價超20000元/平方米，3月供求比僅0.42。

“衢州主城區(qū)樓市歷年發(fā)展總體較為平穩(wěn)，2016-2019年供求關系的動態(tài)平衡，使得成交均價維持在10000元-15000元/平方米的穩(wěn)定區(qū)間。2020年末至2021年伊始，基于疫情積蓄的購房需求集中釋放，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，樓市量價齊升?！笨硕鹪趫蟾嬷兄赋?。

值得注意的是，記者梳理衢州市區(qū)今年1-7月每月成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除2月份外，衢州市區(qū)其余6個月的二手房成交套數(shù)均高于新房。以5月份為例，衢州市區(qū)二手房成交1427套，而新房僅成交505套，二手房成交套數(shù)接近新房的三倍。

同時，進入7月份以來，衢州市區(qū)新房和二手房市場受貸款收緊等因素影響，成交套數(shù)、面積和金額同比、環(huán)比均下降明顯。其中，新房成交套數(shù)、面積和金額分別同比下降34%、46%和34%，環(huán)比分別下降26%、46%和50%；二手房方面，成交套數(shù)、面積和金額分別同比下降16%、12%和同比增長28%，環(huán)比分別下降13%、10%和11%。

組團進入“四限”時代

據(jù)了解，擴容后的杭州都市圈共包括浙江杭州、湖州、嘉興、紹興、衢州和安徽黃山6市，此前杭州、湖州、嘉興和紹興已先行進入“四限”時代。而隨著衢州升級限購政策，這也意味著除安徽黃山外，同處杭州都市圈的浙江五城已組團進入“四限”時代。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自今年初以來，杭州都市圈五座城市便不斷出臺樓市新政，落實“住房不炒”要求。

首先是杭州，早在1月27日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室就下發(fā)通知，從住房限購、住房限售和稅收調(diào)節(jié)等五個方面抑制投機炒房，遏制房價過快上漲。規(guī)定落戶杭州未滿5年的，在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房；在杭州市限購范圍內(nèi)，新房中簽率小于或等于10%將限售5年。

3月3日，杭州從加強司法拍賣住房限購等四方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，并將法拍房納入限購范圍。同時，明確要求嚴防經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，嚴厲打擊房地產(chǎn)中介機構違法違規(guī)行為，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布。而在最近的8月5日，杭州再度下發(fā)通知，從加強住房限購、完善新建商品住房銷售管理和規(guī)范市場秩序等三方面進一步加強調(diào)控。

在紹興和嘉興的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，都提及推行“公證搖號”，完善住房銷售方式。其中，嘉興方面提出實行住宅用地分批次集中出讓，加大土地供應量；紹興方面則要求規(guī)范二手住房房源掛牌行為，建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

湖州方面，3月27日，湖州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺了包括加快住宅項目建設、嚴禁捂地和捂盤惜售、實行住房限購和強化住房金融監(jiān)管等八項措施。

衢州除此次加碼限購和擴大限售范圍外，此前也已多次出臺調(diào)控政策，并在8月7日出臺的新政中正式進入了限購時代。

“衢州出臺調(diào)控政策，進一步說明下半年房地產(chǎn)市場的導向?！眹儡S進向記者表示，衢州此次還提及了增值稅政策和二手房參考價制度等，說明各地的調(diào)控政策“工具箱”不斷完備；同時，調(diào)控的主動性也在明顯增強，各級政府主動調(diào)控，層層加碼，有非常主動的調(diào)控意識。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。