住房租賃企業(yè)迎減稅“紅包”

新華財經(jīng)北京6月22日電近日召開的國務院常務會議（以下簡稱國常會）對住房租賃企業(yè)推出兩項減稅“紅包”。業(yè)內(nèi)專家指出，住房租賃企業(yè)長期以來面臨稅收政策支持不足、稅負過重的問題，此次減稅政策不僅有助于降低企業(yè)成本，提升住房租賃企業(yè)收益，在一定程度上還可緩解住房租金上漲壓力，并將提振住房租賃市場發(fā)展信心，引導更多市場主體參與其中，有利于住房租賃企業(yè)和住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。

18日召開的國常會指出，為保障城鎮(zhèn)化進程中進城務工人員、新就業(yè)大學生等新市民、青年人基本住房需求，確定從10月1日起，在增值稅方面，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；在房產(chǎn)稅方面，對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。多位專家指出，減稅政策有助于減輕企業(yè)負擔，增加住房租賃企業(yè)的收益，激發(fā)市場主體活力。

業(yè)內(nèi)人士認為，目前，住房租賃經(jīng)營企業(yè)的稅收負擔整體較重，除了增值稅、房產(chǎn)稅外，還包括城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅和教育費附加、印花稅等。

“增值稅、房產(chǎn)稅等稅費，是租賃住房運營成本的重要組成部分。”中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強表示，這次國常會對住房租賃企業(yè)減稅的力度很大。他初步估算，兩項減稅加在一起，可減少住房租賃企業(yè)相當于租金收入10%以上的運營成本，將有效改善目前住房租賃收益率過低狀況，增強住房租賃企業(yè)的良性循環(huán)能力，一定程度上還可緩解住房租金上漲壓力，有利于住房租賃企業(yè)和住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。

在出租住房涉及的增值稅方面，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務總局2019年4號公告）第四條規(guī)定,《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅，并自2019年1月1日起施行。

據(jù)我們了解，在實際操作過程中，由于個人出租自有房屋享受增值稅減免（月租金10萬以下增值稅為0），進項稅額缺失造成住房租賃企業(yè)增值稅名義稅率即為實際稅負，需要按照租金收入9%繳納。為降低稅負、維持企業(yè)運營，部分住房租賃公寓企業(yè)采用房屋托管的方式，根據(jù)實際增值部分（即租金差）按照商業(yè)輔助服務6%進行繳稅。但該模式并未得到稅務機關(guān)普遍認可，在實際執(zhí)行中爭議較大。

在出租住房涉及的房產(chǎn)稅方面，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。

不過，根據(jù)2008年3月《財政部國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號），對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

值得注意的是，此次國常會在上述政策（即對個人出租住房）基礎上，對企事業(yè)單位向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。這意味著政策優(yōu)惠范圍從之前的“個人”擴大至“個人和專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”，對住房租賃企業(yè)的減稅政策力度加大。

“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。如果向?qū)I(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的企事業(yè)單位，將房產(chǎn)稅的優(yōu)惠轉(zhuǎn)移給住房租賃企業(yè)，則對住房租賃企業(yè)的減稅力度更大。”柴強說。

“減稅降負是較財政補貼更有力、更具針對性的政策工具。”中國飯店協(xié)會公寓專業(yè)委員會租賃式公寓創(chuàng)新研究中心（ICCA）院長趙然認為，兩項減稅政策有助于降低住房租賃企業(yè)的稅費成本，提高企業(yè)的投資收益率，進而推動REITs等金融創(chuàng)新工作的落地。此外，稅收優(yōu)惠政策將在一定程度上緩解企業(yè)盈利難、退出難的困境，有利于多元化的市場主體加入住房租賃行業(yè)，擴大行業(yè)的有效供應，最終達到民生保障的目的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。