樓市庫存泰山壓頂 因城施策如箭在弦

一組來自國家統計局的數據顯示,截至2015年年底,全國商品房待售面積為7.19億平方米,較11月末增加2217萬平方米。而最近兩年來,全國商品房待售面積約增加2.4億平方米,增幅高達54%。

這是目前全國房地產市場的庫存現狀。據國信證券等多家機構測算,目前的房地產庫存絕不僅7.19億平方米的待售商品房,更大的面積來自尚在施工中的在建房部分。

另一組數據顯示,今年2月底,北京、上海、深圳等全國15個主要的一二線城市合計住宅庫存面積為1.09億平方米,較1月底的1.13億平方米環(huán)比下降3.54%,較去年同期下降18.9%。

這也是房地產市場的庫存現狀,所不同是:一二線城市房地產去庫存壓力明顯低于全國平均水平,或者說,一二線城市并非房地產去庫存的重災區(qū)。

伴隨著房地產去庫存的探索與推進,去庫存所產生的陣痛也隨之顯現,相當一部分三四線城市尚未在去庫存與穩(wěn)增長、促就業(yè)中尋求到適當的平衡。那么,房地產去庫存的現狀究竟如何,到底面臨哪些壓力,是否有相對穩(wěn)妥的解決方案?

樓市銷售冰火兩重天

針對北京、上海、深圳等地方政府近期出臺的房地產政策,國土資源部部長姜大明表示,國土資源部將全力支持地方政府推出系列房地產政策,采取“因城施策”的方式,保持房地產價格穩(wěn)定,加快去庫存進度。

之所以“因城施策”,是因為全國房地產市場出現了極不均衡甚至嚴重背離的情況。

中國指數研究院及易居智庫等機構發(fā)布的數據顯示,2月份全國100個城市新建住宅平均價格為11092元/平方米,環(huán)比上漲0.6%,漲幅較上月擴大0.18%;同比上漲5.25%,漲幅擴大0.88%。從2月整體來看,全國百城價格指數環(huán)比、同比連續(xù)第7個月雙漲,且漲幅均有所擴大。與前幾個月類似,北上廣深等一線城市仍是主要的熱銷地區(qū),北京近期甚至出現“日光盤”,一如深圳龍華片區(qū)。與之相對的是,以各地縣城或縣級市為代表的三四線城市仍處于交投清淡、大量新房空置的“死扛”狀態(tài)。

據證券時報記者了解,中部某省一些縣城高樓林立,但從去年下半年以來房地產市場迅速遇冷,中小型開發(fā)商不得不在銷售時進行艱難的選擇:或以較高成本融入資金,人為延長售樓周期以等待市場轉熱,或以微利甚至虧損的價格拋售。較為嚴重的是,這些縣城大量的房地產開發(fā)商均為小型開發(fā)商,本身不具備大規(guī)模融資能力,且在售的房地產項目資金多從民間高成本融入,短期內面臨較大償債壓力。記者從相關渠道了解到,由于庫存壓力較大,加上債務鏈條較長,有的縣城已出現中小型開發(fā)商跑路現象。

全國人大代表、新希望集團董事長劉永好3月5日表示,房地產去庫存政策不應搞“一刀切”,一線城市與其他城市需差別對待,三四線城市在去庫存問題上應予以適當放開,相關單位要堅持積極的銷售策略。

另據了解,房地產庫存較為嚴重的地區(qū),房價已逼近成本價(地價、房屋建筑成本和設施設備安裝成本、財務和稅收成本等之和)。盡管逼近成本價,囿于需求端購買力有限,這些庫存嚴重的地區(qū)仍面臨嚴峻的去庫存壓力。

全國人大代表、民革吉林省委專職副主委郭乃碩近日也指出,一線城市的“虹吸效應”導致房價出現非理性上漲,客觀上透支了三四線城市的購買力,加劇了房地產市場的對立分化,使得房地產去庫存問題更為復雜和多變。

于是,一方面是一二線城市不懼全國性的庫存壓力,房價及交投量屢攀新高。另一方面則是更多的三四線城市在成本線附近艱難去庫存。2月份的百城房價數據顯示,株洲、濰坊、桂林等地級市及銀川等省會城市新房價格均低于5000元/平方米,部分樓盤價格甚至跌穿了4000元/平方米。

三四線城市甚至部分經濟發(fā)達區(qū)域的個別片區(qū)今年普遍確定了去庫存任務。住建部有關專家曾測算,按照當前的消化速度,7.19億平方米的待售房產或將需要5年多的時間消化。數據顯示,去年全國共實現12.8億平方米的樓市銷售,理論上7.19億平方米的待售房產很容易得到消化,但實際情況卻遠比這復雜,大量正在施工的在建面積已成為房地產去庫存的最大壓力。

今年政府工作報告中,因城施策化解樓市庫存首次被提及。實際上,去年12月份,中央經濟工作會議部署的2016年五大任務中,“去庫存”便是關鍵詞之一。

去庫存是工作重頭戲

今年兩會上,去庫存是中央及地方重點關心的問題之一,李克強總理在政府工作報告中明確指出,2016年重點工作之一即是去庫存。當然,政府工作報告中提到的去庫存包括但不限于房地產,但不可否認的是,房地產去庫存是各種去庫存工作的重頭戲。相當一部分地方代表團在審議政府工作報告時,均提到房地產去庫存,此前更有官員在接受媒體采訪時表示,要將去庫存當成政治任務來完成。

事實上,按照中央經濟工作會議的部署,包括房地產在內的去庫存已上升為國家任務,庫存問題也早已是社會共有現象。據了解,目前關于去庫存問題的總體定調是“因城施策”,這也是政府工作報告中初步提出的解決方案,該方案的具體細化方向還包括“如何控制一線城市房價非理性上漲”。從某種程度而言,一二線城市非理性過熱情緒客觀上令三四線城市的去庫存壓力更大。

如何因城施策地實施去庫存戰(zhàn)略,業(yè)界存在不盡相同的解讀。3月6日,國家發(fā)改委主任徐紹史將化解庫存定義為“不是一件容易的事情”。徐紹史認為,各級政府要采取相應行政手段,調整經濟政策,抑制不合理的投機性需求。

需要指出的是,一二線城市房地產過熱與三四線城市的庫存問題并無可精準測量的量化關系,尚無數據表明一二線城市房價每上漲10%,三四線城市去庫存壓力會增加多少。不過,以首創(chuàng)證券為代表的業(yè)界機構認為,近期核心城市逐漸增強的“虹吸效應”以及媒體的過度渲染,不僅加速了區(qū)域市場泡沫風險的聚集,還在一定程度上抑制了大部分三四線城市去庫存的進程。

其實,房地產庫存過剩問題也無從精確量化,即房地產庫存到底到多少算過剩。國信證券等研究機構觀察到一個現象,2015年房地產銷售持續(xù)回升但新開工面積持續(xù)負增長,這說明市場已經在用腳投票,房地產庫存出現明顯過剩。由此推導,即使在2015年銷售投資剪刀差巨大的情況下,無論以哪種口徑計算,2015年底的房地產庫存較年初都在繼續(xù)增大,從而意味著房地產去庫存“壓力山大”。

在房地產去庫存的具體建議方面,國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴指出,要發(fā)展批量化租賃市場,在人口凈流出地區(qū)控制房地產用地供給量,并為農村轉移人口提供政策優(yōu)惠。全國人大代表、廣州越秀集團董事長張招興日前針對去庫存問題建議,加快推進“購房貸款利息抵扣個稅”,用住房個貸利息有限額地沖抵個人所得稅。

全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森則認為,各地去庫存不要無底線,光指望政府救市,等、靠、要沒有出路。他建議,應降低房地產企業(yè)經營稅和對房地產項目稅的預征等。全國政協委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵等則指出,新型城鎮(zhèn)化是解決三四線城市高庫存的根本性措施,甚至還有政協委員建言“去庫存是一項國家任務,應用行政動員國企收購作為兜底的最后一招”。

政策方面,住建部部長陳政高日前表示,將通過五大措施穩(wěn)定一線城市房價,包括實行嚴格的差別化稅收和信貸政策,打擊各種交易當中的違法違規(guī)行為等。此外,中央在地方去庫存方面也給予了更大的自主性,目前部分省區(qū)正在研究或已經制定了具體的去庫存操作方案。至于這些操作方案能否有效去庫存,或者說哪種方案是去庫存的最佳解決方案,目前并無統一定論,“因城施策”將是長期方略。多個地區(qū)先行先試

據測算,完全消化全國房地產庫存預計耗資60萬億元,當然最終的執(zhí)行情況可能會出現較大程度的偏差。總的看來,經濟欠發(fā)達地區(qū)以及人口增長率、凈流入不高的地區(qū),去庫存壓力相對較大。若考慮房地產各個環(huán)節(jié)本身附加的杠桿資金,去庫存可能會更加麻煩。

廣東省省長朱小丹3月6日表示,擬用約3年時間減少廣東商品房庫存2000萬平方米,并將去庫存時間周期從17個月調降至15個月以內。重點考慮“購租并舉”,同時鼓勵引導一些大型的國有企業(yè),成規(guī)模地申購庫存商品房,使其成為大型公共租賃住房供應企業(yè)。

客觀而言,廣東房地產庫存壓力明顯低于全國其他省區(qū),但仍然存在不同區(qū)域區(qū)別較為明顯的庫存狀況。以深圳為代表的珠三角地區(qū)庫存壓力相對較小甚至不存在去庫存問題,而粵東、粵西地區(qū)及佛莞等區(qū)域則面臨明顯去庫存壓力,其中佛山庫存量達410萬平方米(截至去年11月份),最為突出,且實際庫存量可能更大。

據悉,廣東商品房去庫存具體方案正由廣東省國資委和住建廳等部門研究制定中,包含四個思路,如鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)在專業(yè)租賃公司購房、租房時,采取團購、團租的做法,給予一定的價格優(yōu)惠。此外,廣東還將采取加大銀行信貸資金支持、財政資金補貼、減免行政事業(yè)型收費等措施,鼓勵廣大群眾及房地產中介企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)等購買庫存商品房。

鼓勵農民工進城買房也是目前多個省區(qū)去庫存的手段之一,如河北提出將農民工和城鎮(zhèn)個體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍,連續(xù)足額繳存6個月(含)以上即可申請住房公積金貸款。福建則提出簡化農業(yè)轉移人口購房落戶手續(xù),政府可與房地產開發(fā)企業(yè)聯合給予農民購房現金直補。

作為房地產去庫存的重要手段之一,棚戶區(qū)住房改造及提高棚改貨幣化安置比例也被廣泛使用,去年全國棚戶區(qū)改造開工580萬套,貨幣化安置比例達到28%。

除此之外,配資加杠桿去庫存也在部分地區(qū)悄然進行,這種不被鼓勵的手段甚至出現在幾乎不存在庫存壓力的深圳地區(qū)。目前,業(yè)界對配資去房地產庫存存在較大的爭議,從深圳等地政府的態(tài)度來看,配資去庫存可能不會被廣泛運用。據悉,中介投機行為、房貸首付類金融產品已被相關部門列為“重點打擊對象”,部分中介機構、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯網金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款的行為或被勒令禁止。

全國政協委員、華夏新供給經濟學研究院院長賈康認為,現在要掌握好合理的政策組合,吸取其他金融市場包括股市的一些經驗教訓作為借鑒。

據不完全統計,目前全國超過100個城市發(fā)布了去庫存的相關新政,各有區(qū)別,這也是“因城施策”的實際體現?？梢灶A計,后期地方去庫存政策將更符合自身實際需求,否則,去庫存問題將陷入死循環(huán)狀態(tài)。樓市去庫存將是一場持久戰(zhàn)

樓市去庫存一直是個沉重的話題,對于高庫存地區(qū)而言,如何有效地消化庫存恐怕不是兩三年就能完成的任務。

截至去年末,全國新房待售面積超過7億平方米,但這只是房地產庫存的一部分,或者說是可見的庫存。事實上,若考慮尚在施工中的在建面積,全國房地產庫存面積或將超過40億平方米,這是一個非常龐大的數字。房地產庫存歷來與房地產市場景氣度密切相關,盡管二者不一定呈現嚴格的相關關系。

應該說,超過7億平方米的可見庫存是房地產市場非理性發(fā)展的必然結果,記者從相關渠道了解到,按照年均開發(fā)面積與銷售面積計算,中部某省的一個縣城2015年就累計批復了可供10年開發(fā)的土地。該縣城僅僅是全國房地產市場的一個縮影,當房價持續(xù)上漲時,供求格局會被狂熱的需求端所左右,大批農民進城買房,縣城居民也存在改善性需求;一旦房地產市場遇冷,原本畸形的供需格局馬上會現出原形,體量龐大的高成本庫存隨即出現。

如果說尚在施工中的在建面積或擬建面積可通過供給側的制度性安排加以優(yōu)化,那么上述7億平方米的可見庫存則只能在需求端想辦法,無論是鼓勵更多的農民工在城市安家置業(yè),還是引導國有企業(yè)以完成政治任務的形式批量采購房產,均是圍繞需求端展開?，F在的問題是,是否有足夠的需求,可以完全消化7億平方米的庫存以及后續(xù)更大規(guī)模的潛在庫存?

這個問題恐怕不好回答。對于北上廣深這樣的一線城市及區(qū)域中心城市而言,去庫存的壓力相對較小甚至不存在去庫存壓力,但對于東北地區(qū)或者中部地區(qū)而言,去庫存便是非?，F實的問題,從省會城市到縣城甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn),無處不存在去庫存壓力。

房地產去庫存實際上就是希望原來越多的人參與買房,而非只是觀望。目前,多地政府試圖引導包括農民工在內的群體進城買房。從實務案例來看,引導過程還需配備必要的政策支持,如公積金貸款、農轉非等。理論上,各地政府經過引導后,會有一部分觀望的群體改變態(tài)度參與買房,從而消化部分庫存,若要實質性地大規(guī)模去庫存,還需采取引導之外的多重舉措。

到目前為止,尚無一個高庫存地區(qū)能拋出卓有成效的全面去庫存方案,去庫存難度可見一斑。中央的定調是因城施策,各地根據實際情況制定符合本地的去庫存方案。在記者看來,去庫存最大的尷尬是,各類方案未必能有效復制,從而加大了全國范圍去庫存的難度,其中甚至可能滋生出灰色操作手段來。

據相關人士預測,國內房地產去庫存的周期應該不會少于5年,對于高庫存地區(qū)而言,房地產市場已經進入寒冬,去庫存無疑將面臨一場“持久戰(zhàn)”。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。