SOHO中國去年凈利大降87% 潘石屹試賣上海項(xiàng)目

3月8日，SOHO中國有限公司(下稱“SOHO中國”，00410.HK)在香港發(fā)布了2015年業(yè)績，交出了從售到租的轉(zhuǎn)型之后的首份不含物業(yè)銷售收入的年度成績單。

年報(bào)顯示，該公司2015年?duì)I業(yè)額約9.95億元，毛利潤7.34億元，毛利率約為74%;凈利潤約為5.38億元，同比下跌約87%;租金收入同比增長了148%，約為10.52億元。該公司董事會建議宣派及派發(fā)特別股息0.348元/股。

在3月8日下午的業(yè)績發(fā)布會上，SOHO中國董事長潘石屹對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》等媒體透露，在北京、上海房地產(chǎn)市場上行之際，這家三年前宣布從散售向自持轉(zhuǎn)型的公司，計(jì)劃于3月拿出非核心資產(chǎn)如上海世紀(jì)廣場項(xiàng)目進(jìn)行銷售。

租金收入同比增148%

自2012年宣布從散售物業(yè)向自持物業(yè)轉(zhuǎn)型以來，SOHO中國租金收入的變化，是股東關(guān)注的重點(diǎn)。SOHO中國對外稱，自三年前宣布轉(zhuǎn)型以來，已經(jīng)擁有北京和上海繁華地段的170萬平方米辦公物業(yè)，這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)已經(jīng)成為公司最穩(wěn)定、最核心、最有價(jià)值的資產(chǎn)。在資本市場寬松的環(huán)境中，資產(chǎn)價(jià)格將持續(xù)攀升，SOHO中國這些物業(yè)的價(jià)值也會水漲船高，為股東們帶來增值。

財(cái)報(bào)顯示，SOHO中國2014年的租金收入約為4.25億元，2015年這個數(shù)字為10.52億元，同比增長148%。3月8日，SOHO中國CEO張欣在回答記者提問時稱，SOHO中國的轉(zhuǎn)型相當(dāng)成功，利潤降低是因?yàn)椴辉黉N售物業(yè)，從銷售型企業(yè)完全轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎馕飿I(yè)的開發(fā)商。

2015年SOHO中國的凈負(fù)債率為24%，現(xiàn)金和銀行存款共計(jì)90.12億元。張欣說，低負(fù)債率和較高的現(xiàn)金流，是SOHO中國成功轉(zhuǎn)型的表現(xiàn)。關(guān)于負(fù)債率，她透露，與眾多國內(nèi)開發(fā)商一樣，SOHO中國在2015年也用內(nèi)債替換了一部分外債，隨著人民幣匯率下降及國內(nèi)債市趨向成熟，一年多前SOHO中國決定快速改變債務(wù)結(jié)構(gòu)，以人民幣債替換部分美元債。

作為國內(nèi)炙手可熱的有代表性的聯(lián)合辦公產(chǎn)品，2015年投入市場的“3Q”辦公室被SOHO中國寄予厚望。“3Q”是SOHO中國2015年推出的產(chǎn)品，從2015年年初到2015年12月，SOHO在北京和上海開出了11個中心，接近11000個座位的規(guī)模，會員3萬人。張欣告訴記者，繼續(xù)發(fā)展3Q會員是SOHO在2016年的計(jì)劃，也是SOHO中國未來高增長的業(yè)務(wù)。她同時表示，3Q產(chǎn)品為輕資產(chǎn)操作的靈活辦公產(chǎn)品，不需要太多現(xiàn)金，SOHO中國未來也不會激進(jìn)拿地。

根據(jù)SOHO的計(jì)劃，隨著3Q產(chǎn)品規(guī)模擴(kuò)大，未來除了SOHO中國自有寫字樓之外，還會與開發(fā)商同行進(jìn)行合作。首席財(cái)務(wù)官閻巖在發(fā)布會上透露，上海的綠地集團(tuán)是SOHO中國3Q產(chǎn)品最大的合作伙伴，目前雙方正就如何在主要城市進(jìn)行下一步合作做討論，包括其他開發(fā)商和機(jī)構(gòu)也在進(jìn)行相關(guān)討論。關(guān)于合作的方式，她透露，SOHO不會購買物業(yè)，是以輕資產(chǎn)方式合作，與開發(fā)商展開合作。

趁勢重啟銷售？

2016年春節(jié)前后，北京、上海、深圳三城房價(jià)出現(xiàn)“跨年”上漲，進(jìn)入3月后，漲勢仍在繼續(xù)。當(dāng)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者問及如何看待目前一線城市的房價(jià)以及是否存在泡沫的問題時，張欣沒有直接回答，她說，中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，利息下降、準(zhǔn)備金下降，資產(chǎn)價(jià)格因此上升。

實(shí)際上，轉(zhuǎn)型之后，與過去動輒上億的銷售進(jìn)賬不同，SOHO中國在物業(yè)的銷售基本停滯。作為一家上市公司，SOHO中國如何保持租金收益、凈利潤的復(fù)合增長率，是投資者關(guān)心的問題。早在2012年8月份，當(dāng)潘石屹便宣布SOHO中國要轉(zhuǎn)型持有所有項(xiàng)目，不再銷售時，市場就對于這家以銷售起家卻要做“包租公”的轉(zhuǎn)型之舉質(zhì)疑頗多。當(dāng)時潘石屹宣布持有以后的一個小時內(nèi)，SOHO中國股價(jià)下跌了8%。

2014年，SOHO中國的營業(yè)額約為60.98億元，較2013年的81.14億元相比下降62.1%;凈利潤為40.8億，同比下降44.8%。2015年上半年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)額為3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占純利約1.35億元，同比下降約95%。面對凈利大幅下滑的質(zhì)疑，潘石屹曾解釋稱：“主要是前兩年利潤太高。”但他堅(jiān)持認(rèn)為轉(zhuǎn)型的決策是對的，原因是隨著北京、上海地價(jià)飛速上漲，銷售物業(yè)的收入納稅之后剩下的資金，可能很難再拿到SOHO目前旗下望京、外灘這樣的地塊。

但時移世易，當(dāng)下SOHO所在的一線城市房地產(chǎn)市場，盡管風(fēng)險(xiǎn)在堆積，但房價(jià)上漲明顯，物業(yè)去化速度加快。提高公司利潤，除了依靠3Q這類創(chuàng)新性產(chǎn)品，是否還可借助其他市場機(jī)會，比如趁勢賣房，重啟銷售?

答案是肯定的。“把一些成熟的、租得很滿、非核心資產(chǎn)，個別項(xiàng)目這個月底開始嘗試銷售。”潘石屹坦言，“公司計(jì)劃將使用面積4.2萬平方米的上海世紀(jì)廣場項(xiàng)目，拿出來銷售試一試，如果能銷售好價(jià)格，給股東好的回報(bào)，也是好事情。”他說，既然市場有機(jī)會，能為股東賺錢就賺點(diǎn)。

記者了解到，上海世紀(jì)廣場項(xiàng)目目前為滿租狀態(tài)，每天每平米可超過10元。根據(jù)潘石屹的說法，目前還沒有確定如何給該項(xiàng)目定價(jià)，想法是先拿出這樣的非核心的寫字樓資產(chǎn)，來試探一下市場，如果能按想象中的價(jià)格出售，應(yīng)該能獲得比較高的回報(bào)。關(guān)于下一步是否加大銷售物業(yè)的比例，他說：“其他的還沒有想。”