房地產市場已呈現瘋狂態(tài)勢 中介金融所起作用不可忽視

2月23日，一則因上海消保委通報房產中介鏈家地產的客戶投訴，上海住建委等相關部門介入調查的報道，引發(fā)外界極大關注。隨后，這家在上海房產中介市場上最大的機構，又陷入理財產品涉嫌違規(guī)的輿論風波。3月1日，鏈家集團董事長左暉就上?？蛻敉对V事件公開致歉，并回應關于鏈家理財涉資金池、違規(guī)擔保等質疑。

本報記者調查發(fā)現，除鏈家之外，包括第三方財富管理機構、P2P公司，乃至傳統(tǒng)銀行，都在房產交易的各個環(huán)節(jié)中提供金融中介服務。

“從去年底到今年2月份，上海的房價一直在上漲，金融中介在充當推手過程中，不止鏈家一家中介在為客戶提供配資服務。連某大型金融集團旗下的業(yè)務平臺都在做，甚至銀行也參與其中。時逢央行降準放水，種種機構更加肆無忌憚，鏈家不過是其中之一。”3月3日，上海業(yè)內資深人士這樣告訴本報記者。

誰在推波助瀾

如果把上海房價上漲的速度與鏈家這家中介機構2015年瘋狂擴張的速度比一比，可以說是旗鼓相當。而后者又是上海房地產中介市場上的龍頭老大。

而今年的上海房地產市場，也足以用瘋狂來形容。

上海2015年房地產交易數據顯示，去年，上海一、二手住房共成交4986萬平方米、66萬多套，成交金額達到1.4萬億元，金額和面積分別比北京高出2000萬平方米和6000億元，比深圳高出3000萬平方米和9000億元，更是遠超國內其它城市。

根據國家統(tǒng)計局的數據，2015年，上海房價指數的漲幅以118的水平排在第二位。而鏈家地產早前公布的數據，2016年1月份，上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%，創(chuàng)出上海商品住宅均價的歷史新高。

記者了解到，鏈家集團起源于北京，是公認的北京二手房市場老大，自2014年下半年開始，鏈家開始通過并購快速復制鏈家模式。2015年3月1日，上海德佑地產與北京鏈家地產正式宣布合并，8月10日，德佑地產正式更名為“上海鏈家”。歷時近半年，從200余家門店擴張到800余家。

按照愿景，2016年鏈家門店規(guī)模將達到1500-2000家，左暉此前透露，鏈家給自己定下的愿景是2017年交易額要突破1萬億元，經紀人要達到10萬人。

“如今，鏈家的這一愿景恐怕要被打破。”上海房地產市場資深人士張玉成向本報記者分析，鏈家介入金融比較早，通過墊資方式解決房款支付與貸款清償的問題。客觀上講，該類金融產品屬于為了促成交易而提供的增值服務，對于交易本身是有積極意義的。而其他房產中介機構也有類似的做法。

他表示，鏈家探索出的是一個讓購房者和投資者把閑置資金盤活，購房理財兩不誤的重要方式。通過金融業(yè)務，能夠反哺后續(xù)的中介代理業(yè)務，“尤其通過墊資等方式，能夠刺激市場成交量。有成交量才能從中介業(yè)務和金融業(yè)務多方面獲得利潤。”

張玉成指出，這兩年，鏈家在二手房交易的服務環(huán)節(jié)推出了三類金融服務，一類是鏈家理財，一類是鏈家的金融產品，還有一類是鏈家資金監(jiān)管業(yè)務。其理財業(yè)務發(fā)展模式是通過房產買賣-銀行按揭-資金托管-產權服務-過橋融資-金融理財，線上對接有投資需求的投資人，線下對接房產交易中產生的借款需求，形成產業(yè)鏈條。

他表示，鏈家的理財資金主要來源三部分，鏈家自用資金，職工自愿儲備和社會平臺融資，基本利率在6%-7%。

而對于這種模式，左暉在3月1日對外澄清時稱，他相信不動產在目前來看是最優(yōu)的資產，而且理財業(yè)務是基于真實房產交易，借款多為90天以內的短期借款，借款用途和還款來源多為贖樓和尾款，借款金額占抵押物市場評估價值的比值較低。他同時也介紹，從2014年11月29日上線至今，鏈家理財完成的交易量是182億，投資用戶是30多萬，借款余額不到30億。

閉環(huán)配資風險大

“對于加入鏈家理財的投資者來說，他們在3個月內可以拿到6%-7%的投資收益，那么年化收益就要接近30%。以此對應的房價上漲幅度必須要高于這個收益，那么鏈家的理財平臺是可以實現盈利的?，F實情況也是如此，一線城市價格瘋漲、二三四線城市價格企穩(wěn)。但是假如房價下跌，這樣一種閉環(huán)配資的風險就很大。”上海一位互聯網金融人士指出。

在這位人士看來，二手房交易中存在的房款支付與抵押債務清償金額、期限的不匹配導致交易無法順暢進行，造成了大量的獎金需求，而金融產品依托中介渠道銷售也是客觀優(yōu)勢，這就使得房產中介與金融服務的關聯性成為了一種必然。

事實上，除了以鏈家為代表的房產中介利用互聯網金融的渠道為二手房買賣雙方提供資金配資，在一手房市場，也有第三方財富機構以及銀行參與到助推房價上漲的大潮中去。

3月5日，上海一家銀行內部人士向記者透露這樣一個案例。“一家房產商需要開發(fā)貸，為了獲得銀行貸款，一套新建的住宅小區(qū)會提前給銀行幾十個號，銀行內部人員可以認購，一個號2萬元，相當于認購定金，開盤后可以購買也可以不購買。然后房產商對外宣傳開盤基本售罄，并且提高售房總價。但銀行內部人員認購了號一般不會購房，等到開盤后將銀行內部人員手中的號轉手給市場上，一個號2萬元認購，銀行回收支付10萬元。”

“今年初銀行內部員工瘋了一樣認購都拿不到號，基本都是給領導的。”這位人士稱。

3月2日，上海一家互聯網金融機構副總裁陳圣（化名）在接受本報記者采訪時則表示，目前房地產市場已經呈現瘋狂的態(tài)勢，而中介金融在其中所起的作用不可忽視，這些機構想以首付貸業(yè)務打通資金在房地產市場上的各個環(huán)節(jié)，最后形成閉環(huán)。

“我不太看好與房地產有關的互聯網金融業(yè)務，我們公司本身也不從事這塊配資業(yè)務。但是在上海市場上，從事這塊業(yè)務的互聯網金融機構很多。在市場行情好的時候，這塊業(yè)務無疑是塊肥肉，但是市場行情一旦冷卻，也極有可能產生類似美國式的次貸風險。”陳圣如是指出。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。