全國人大代表蔡繼明：去庫存不能指望農(nóng)民工

“兩會”啟幕前，地方政府啟動了“去庫存”賽跑，自2月22日，福建省出臺了給予農(nóng)民進城購房現(xiàn)金補貼等八條化解樓市庫存新政后，廣西、江西、廣東、遼寧等省份亦出臺了針對性的去庫存措施。

各省份最新出臺的去庫存方案主要體現(xiàn)在降低購房人群門檻、培育潛在住房消費者和減少新增土地供應(yīng)等方面。其中引發(fā)討論最多的是鼓勵農(nóng)民工、大學(xué)生等人群購房去庫存。

不少全國人大代表和全國政協(xié)委員向經(jīng)濟觀察報介紹，去庫存是2016年樓市的主基調(diào)，不排除個別地方政府出臺更大尺度去庫存新政，2.73億名農(nóng)民工成為各地去庫存方案中最令人關(guān)注的新階層。

《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃：2014-2020》提出“2020年具體規(guī)劃戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右”，住房需求是落戶之后首要面臨的問題。從理論上來看，農(nóng)民工城鎮(zhèn)化能有效緩解當(dāng)前商品住宅市場的庫存壓力。

3月2日，全國人大代表、清華大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟學(xué)研究所副所長蔡繼明接受經(jīng)濟觀察報專訪時表示，不能指望農(nóng)民工去庫存。

經(jīng)濟觀察報：有人說，2.74億名農(nóng)民工，只要10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，這對去庫存會非常有效。你怎么看？

蔡繼明：我的觀念是，不能指望農(nóng)民工去庫存，原因是，當(dāng)前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。據(jù)國務(wù)院的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元，如果平均一個農(nóng)民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔(dān)會更大，農(nóng)民工社保、工作穩(wěn)定等方面都存在很大不確定性。拿出自己所有積蓄，后面沒有穩(wěn)定的工作、醫(yī)療社保等配套制度，農(nóng)民工進城買房風(fēng)險性較大。

經(jīng)濟觀察報：很多地方財政可以直接給農(nóng)民工補貼房款嗎？

蔡繼明：補貼房款是補貼房款，補貼額度是不是巨額補貼？你補貼農(nóng)民，農(nóng)民自己要不要你的補貼呢？你想過農(nóng)民工的需求嗎？我最近看到的數(shù)據(jù)顯示，2.7億農(nóng)民工及其家庭，在工作地買房是0.9%，在靠近原住地的縣城等買房是15%左右。

經(jīng)濟觀察報：把0.9%和15%拉動起來，也是個很可觀的量。

蔡繼明：去庫存方案肯定是圍繞人、錢、地做文章，但錢和地做的文章太多了，我承認人口城鎮(zhèn)化是去庫存的重要方式之一，當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化進程在逐漸減速，全國城鎮(zhèn)人口年均增量正在下降。確實還有部分城鎮(zhèn)化潛在人口，比如農(nóng)業(yè)剩余勞動力及家屬子女、農(nóng)業(yè)戶口背景的應(yīng)屆高校畢業(yè)生、部分農(nóng)民工等，你把潛在城鎮(zhèn)化人口盤活，另外一邊，你又用政策刺激這0.9%和15%在本地買房，但農(nóng)民工憑什么要聽你呢？農(nóng)民工購房節(jié)的效果大家看到了。

經(jīng)濟觀察報：有些地方政府允許在城市購房的農(nóng)民工子女享受本市教育資源，很多人認為這個“痛點”比補貼錢好。

蔡繼明：農(nóng)民工子女的教育需求是一個痛點，但農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的主要障礙之一還是城市住房價格過高，以至于絕大多數(shù)農(nóng)民工都是臨時居住在地下室、工棚、未竣工的建筑物以及小產(chǎn)權(quán)房和城中村內(nèi)。住有所居（最基本的住房保障）的問題不解決，農(nóng)民工不可能轉(zhuǎn)變成市民，房價過高會迫使他們遲早要返回自己的家鄉(xiāng)，加上后續(xù)工作不穩(wěn)定，房貸壓力怎么來維持？如果鼓勵農(nóng)民工買房，就要想到后期農(nóng)民工還不了貸款的風(fēng)險，目前實體經(jīng)濟不是很景氣，怎么兜底呢？

經(jīng)濟觀察報：你為什么鼓勵個人集資建房？

蔡繼明：房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)本身就不具有合理性，政府只需監(jiān)管房地產(chǎn)的行政規(guī)劃和建筑商的資質(zhì)，確保政府規(guī)劃的執(zhí)行和建筑質(zhì)量的達標(biāo)，而沒有必要設(shè)立開發(fā)商的資質(zhì)。無論是機構(gòu)、團體還是個人，都有權(quán)按照政府規(guī)劃進行房地產(chǎn)開發(fā)，并交由具有資質(zhì)的建筑公司進行建設(shè)，尤其是非商品性住宅，應(yīng)該允許群眾集資進行開發(fā)，放一批“鲇魚”進入房地產(chǎn)市場，會有力地促進房價下降、品質(zhì)的提高和銷量的增加。

經(jīng)濟觀察報：這和供給側(cè)改革矛盾嗎？供給端要優(yōu)化。

蔡繼明：供給側(cè)改革核心是供給和需求資源匹配。我國城市住房建筑已經(jīng)過剩，但房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)脫離了我國城市化進程的真實需求，廣大需要住房的中低收入人群根本沒有合適的房屋可以購買。

經(jīng)濟觀察報：你的議案里面有吸引1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，通過給二三線城市注入人口，從而解決二三線城市高庫存的問題。

蔡繼明：三四線城市去庫存核心是沒有外來人口“注入”，這些地區(qū)的人群金融意識不強，借杠桿買房意識薄弱，房產(chǎn)庫存沒有人購買，怎么刺激都沒有作用，我看到一個數(shù)據(jù)是，近5年35個主要城市（一二線城市）共流入3778萬人，其中75%流入三大都市圈的8個大城市和五大樞紐城市（鄭州、成都、重慶、武漢、廈門），三線及以下的城市已經(jīng)進入人口萎縮階段，這樣的情況怎么去庫存？

經(jīng)濟觀察報：三四線城市不是錢和地的問題？

蔡繼明：中西部地區(qū)的城市規(guī)模分布結(jié)構(gòu)不夠合理，在一定程度上也是這種事與愿違的限制人口遷徙的政策造成的。中西部地區(qū)城市群的培育應(yīng)以長江中游、成渝、江淮、中原等4個城市群為重點；其次則是關(guān)中、晉中、北部灣和滇中等4個城市群，如果1億人口在中西部城市的三四線城市落戶，這些地區(qū)的房地產(chǎn)庫存不會擠壓這么嚴(yán)重。

經(jīng)濟觀察報：可能還是三四線城市沒有核心產(chǎn)業(yè)。

蔡繼明：是的，產(chǎn)業(yè)是人們選擇留在這個城市發(fā)展的重要原因，產(chǎn)業(yè)不光能挽留高級人才，也能挽留農(nóng)民工等服務(wù)性人才，沒有產(chǎn)業(yè)，就不能吸引外來人口，沒有外來人口，庫存就靠杠桿支撐，很危險。決定人留在那里的根本還是產(chǎn)業(yè)、教育和醫(yī)療。

經(jīng)濟觀察報：我們看到承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不錯的省份，庫存壓力沒有那么大。

蔡繼明：是的，目前，承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要是湖南、湖北、安徽、四川、河南、江西，吉林、重慶等，這些承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)不錯的地區(qū)，其實庫存量消化還是比較容易，東北三省的庫存很難消化，所以要根據(jù)區(qū)域制定針對性的產(chǎn)業(yè)承接引導(dǎo)政策。從目前的情況，各區(qū)域、各省承接的產(chǎn)業(yè)均有所差異。應(yīng)根據(jù)其目前發(fā)展、承接的產(chǎn)業(yè)情況制定針對性的產(chǎn)業(yè)承接引導(dǎo)政策，引導(dǎo)集聚相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以進一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。