豪宅去庫存尖峰時刻：京城別墅被傳漲價千萬

按照未來一年60個頂豪項目，預期入市每個項目50套左右計算，待售的頂豪項目數量將高達3000套。

觀點地產網3月1日，位于北京中央別墅區(qū)的金地中央世家項目傳出了單套漲價1000萬元的消息。雖然因為近來一系列政策利好正在推動一線城市的地產行情不斷向上，但是1000萬元的漲價幅度也著實令人咋舌。

一位了解事件的消息人士對觀點地產新媒體透露，漲價消息確有其事。該項目內部給出的漲價幅度是在1000萬元基準上可做15%-25%的上下調整，即750萬元-1250萬元之間。

不僅如此，該人士還稱，由于門頭溝區(qū)域出現了樓面價4.8萬元的地王項目，有位于門頭溝的別墅也在醞釀漲價，漲幅在20%左右。

需要指出的是，雖然目前北京實際可售的商品房住宅庫存只有6.25萬套，為近兩年的最低水平。但隨著住宅市場的豪宅化，單價在8萬+甚至10萬+的項目供應過大，卻是不爭的事實。因此，與北京別墅漲價事件并存的是北京豪宅普遍的去庫存壓力。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅在接受觀點地產新媒體采訪時表示：“北京確實有一些項目在醞釀漲價，但大多還是基于自身產品品質的提升。普通住宅產品如果沒有新的價格支撐點而盲目漲價，則必定會影響銷量，這是雙刃劍。”

漲價1000萬的別墅

據觀點地產新媒體了解，中央世家是金地去年推出的重點項目之一。該項目位于順義中央別墅區(qū)后沙峪羅馬環(huán)島東1000米。別墅產品共63套。

中原地產首席分析師張大偉稱，金地中央世家南區(qū)于2015年售罄，合共去化35棟，總收金8.5億元。2016年項目北區(qū)開盤一夜成交8套，突破2億元。目前僅剩包括樓王在內的十幾套稀缺產品。

有接近北京金地的人士對觀點地產新媒體分析稱，一般情況下，產品接近清盤時都會有一定的價格調整。而中央世家1000萬的單價漲價幅度，不僅可以令項目在后期獲得更高的溢價，同時也是一種營銷手段。“不管怎么樣，喊出漲價1000萬元都是非常抓人眼球的。”

事實上，摩拳擦掌準備漲價的不止金地一家。“現在北京的開發(fā)商都是一種矛盾心理，一方面害怕監(jiān)管層面槍打出頭鳥出手干預甚至懲戒漲價樓盤，因此誰也不愿意太露骨的喊出漲價；但另一方面，政策層面帶來的利好和行情又使開發(fā)商不愿放過這個機會。”

一份統(tǒng)計數據顯示，在剛剛過去的2月份，北京各行政區(qū)房價有不同程度的漲幅，其中朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、密云縣漲幅超過10%，通州、房山漲幅超過5%。

項目方面，北京新天地由37000元/平方米漲至42000元/平方米，漲價幅度高達5000元/平方米。此前聲稱只有兩個項目漲價的北京萬科，旗下首開萬科城市之光漲價11%，首開萬科公園里漲價6%，金地萬科金域東郡漲價5.71%。

不過郭毅并不因此就認為北京會出現政策層面的收緊。“北京目前市場價格漲幅處在合理、穩(wěn)定的區(qū)間。并且新房在整體成交占比非常低，可以算是小眾市場。比如2月份整體住宅市場成交1.8萬套，其中二手房1.5萬套，新房僅有3000套。另一方面，北京一直嚴格執(zhí)行限購，市場成交多以自住需求為主，沒有投資性需求。政府也沒有必要去再加碼調控自住市場。”

豪宅去庫存

中原地產的一份數據顯示，2016年至今北京8萬+項目成交已經達到110套，總成交金額32.29億元，慣例淡季的開年2個月簽約已經趕上之前市場半年的簽約數據，成交均價也高達99587元/平方米，接近10萬元大關。

但和目前的豪宅存量相比，這個數字又顯得不值一提。中原地產發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，未來將有60個項目以突破10萬元/平方米的價格進入北京市場。按照未來一年60個頂豪項目，預期入市每個項目50套左右計算，待售的頂豪項目數量將高達3000套。

目前，包括泛海國際、萬柳書院、紅璽臺、西宸原著、使館壹號院、金茂府等近40個項目售價在8萬元/平方米以上，并成功簽約，隨著后續(xù)高價地塊項目的陸續(xù)入市，這些項目在新的一年都將有全新的價格提升。

此外，包括昆侖域、中國璽、恒大麗宮、優(yōu)山美地等10個老項目，以及2015年陸續(xù)成交的高價地如葛洲壩樊家村地塊、保利常營地塊、懋源孫河地塊等10個純新項目，一起進入市場。業(yè)內人士分析，上述項目都有售價突破10萬元/平方米的潛質，即使其中個別項目已經接近清盤，最后的售價依然在10萬元/平方米以上。

張大偉指出，即使2016年的頂豪市場較為樂觀，當前這些庫存也需要5-10年時間的去化周期。北京10萬+項目歷史最高銷售紀錄一年261套，即使按照8萬元/平方米的簽約價格計算，所有居住類項目一年的簽約量只有673套。

郭毅對觀點地產新媒體指出，目前一些漲價消息都是都是開發(fā)商報價，實際是否會漲這么多，并且客戶是否最終會買單，還都會有一個市場過程。“個別開發(fā)商過于樂觀，調價幅度大，一定會傷害客戶。因此價格是個杠桿，用得好可以使產品價值最大化，用不好則會傷害企業(yè)的品牌，是一個硬幣的兩面。”

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。