杭州：樓市回暖暖幾何？

市場(chǎng)往往很戲劇化——試圖改變預(yù)期的時(shí)間可能會(huì)長達(dá)半年甚至一年，但預(yù)期改變，也許只發(fā)生在一瞬間。

這幾天杭州的樓市，也像天氣一樣，經(jīng)歷著從冰雪消融到春暖花開，只要一個(gè)周末。大家突然發(fā)現(xiàn)街頭樹上開始綴滿潔白的玉蘭花，一些特別熱門樓盤的房源銷控表上，已經(jīng)貼滿了紅色的“已售”標(biāo)簽。

2月的最后一天，這股暖流還在升溫：杭州正式公布上周公開征求意見的樓市“杭十條”、央行宣布3月1日起降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“杭州樓市總體運(yùn)行正常，去庫存政策起效，市場(chǎng)正在回暖?！边@是業(yè)內(nèi)普遍的共識(shí)。

猴年首現(xiàn)“日光盤”

市場(chǎng)預(yù)期已明顯改變

上周末有一個(gè)在微信朋友圈廣為人知的故事，來自綠城楊柳郡二期開盤現(xiàn)場(chǎng)：一張滿屏皆紅、所有房源售罄的照片，1400多組客戶搖號(hào)搶388套房源，不到半天時(shí)間就銷售一空。

這一猴年首個(gè)“日光盤”，成為新政下杭州新房銷售的一個(gè)縮影。

從2月22日營業(yè)稅、契稅調(diào)減政策正式實(shí)施到2月28日，市區(qū)共簽約新建商品房2894套，環(huán)比暴增138%，簽約總面積29.4萬平方米，簽約總金額46.6億元，環(huán)比分別增加了131%、125%。其中，新建商品住宅共簽約2470套，簽約總面積26.3萬平方米，簽約總金額41.9億元，環(huán)比分別增加了153%、153%、161%。

截至29日20時(shí)，市區(qū)當(dāng)天共簽約新建商品房824套，二手房238套。

“大家對(duì)后市的預(yù)期發(fā)生了變化，再加上北京、上海、南京等城市的漲價(jià)效應(yīng)，使得購房者的需求被激發(fā)。看的人越多，買的人也就越多，變成需求后又進(jìn)一步放大。”雙贏機(jī)構(gòu)章惠芳這樣解釋上周的數(shù)據(jù)。

“市場(chǎng)預(yù)期改變了，這一點(diǎn)非常明確。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長、住在杭州網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛說，“市場(chǎng)特點(diǎn)就是這樣，試圖改變預(yù)期的時(shí)間可能會(huì)長達(dá)半年甚至一年，但預(yù)期改變，只發(fā)生在一瞬間?！?/p>

二手房行情太猛

中介覺得不會(huì)持久

永康人老楊，在老家過完元宵節(jié)后就匆匆趕到杭州，此行只有一個(gè)目的——買房！

老楊原本在杭州有套房，為了給秋石高架讓道，成了拆遷戶。除了一筆可觀的補(bǔ)償款外，老楊還享受到一筆貨幣化安置的“紅利”：一年內(nèi)在杭州買房，再獎(jiǎng)勵(lì)7%。

朋友圈里，上海、深圳樓市瘋狂上漲，杭州樓市也在升溫的各種消息滿天飛，老楊再也坐不住了。整整一個(gè)星期，老楊穿梭在杭州各區(qū)域看房。星期六，他給在杭州工作的兒子下了道死命令：必須陪我把房買了！

但如今二手房的價(jià)格，讓老楊看不懂：一套30平方米的房子，年前叫價(jià)60萬元，現(xiàn)在房東說80萬元；一套四季青的采荷小學(xué)學(xué)區(qū)房，從80多萬元漲到了110萬元，中介還在催促趕緊定下來，“現(xiàn)在這種帶學(xué)區(qū)的老房子，從掛出到成交，不會(huì)超過一個(gè)星期”。

據(jù)老楊觀察，二手房總體漲幅大約只有5%，但自己看中的都是面積小、帶學(xué)區(qū)的搶手房，總價(jià)低又好流通，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)自然百倍敏感，上漲幅度也就遠(yuǎn)超整體水平。

在去濱江看房的公交車上，老楊還“旁聽”到兩名麗水人在聊天——他們也是專程來杭州買房的。這更給老楊一種急迫感，他再也不猶豫了，上午10時(shí)在拱墅區(qū)看的房，下午3時(shí)就簽了合同。

據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，從22日稅費(fèi)政策施行以來，杭州主城區(qū)二手房成交從春節(jié)過后不到百套，上升為100多套，上周六開始突破200套。

“最害怕這種來勢(shì)洶洶的行情?！痹诤贾葑隽?年房產(chǎn)中介的口碑之家南星店陳經(jīng)理，對(duì)現(xiàn)在這種買方焦慮、賣方或漲價(jià)或惜售的所謂“賣方市場(chǎng)”并不樂觀，“像現(xiàn)在這種行情，頂多持續(xù)一個(gè)月，接下來會(huì)降價(jià)的。二手房價(jià)，還是慢慢漲才好?！?/p>

與2009年比大不同

結(jié)構(gòu)性庫存分化嚴(yán)重

已經(jīng)有些人拿目前的杭州樓市，在與2009年的樓市比、與現(xiàn)在上海樓市比了。但真的有可比性嗎？

“杭州還是屬于高庫存的城市，屬于需要去庫存的城市。上海的庫存只夠銷售3.8個(gè)月了，完全不一樣。”丁建剛用數(shù)據(jù)說明，“2009年尚處于住房的短缺時(shí)代，2009年杭州市區(qū)商品房可售房源2.3萬套，僅為現(xiàn)在的1/7，住宅可售房源僅1.3萬套?！?/p>

“上海的庫存量，讓購房者越買越恐慌，越恐慌越要買，就是漲價(jià)的節(jié)奏?！闭禄莘挤治龊贾莸膸齑婧笳J(rèn)為，杭州庫存總量還是很高。截至2月28日24時(shí)，杭州市區(qū)新建商品住宅可售套數(shù)為93139套。對(duì)比2015年底的庫存量，這個(gè)數(shù)字在繼續(xù)下降，按近期每月上萬套的成交量，去化周期已明顯縮短，這說明對(duì)樓市去庫存下的“藥”，奏效了。

但另一方面，結(jié)構(gòu)性庫存分化嚴(yán)重。章惠芳說：“有些板塊要去庫存，還有些板塊，不是去庫存而是得增庫存。”這也就是2月29日杭州市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》中，第一條就是要優(yōu)化商品房土地供應(yīng)，要“對(duì)于商品住宅供應(yīng)明顯偏少、房價(jià)上漲較快的區(qū)域，加大商品住宅用地供應(yīng)；對(duì)商品住宅供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停商品住宅用地供應(yīng)?！钡脑?。

剛需改善是主力

追求保值者慢慢入市

“這波樓市行情與2009年相比，最大的不同，就是少了很多投資客?！本G城楊柳郡樓盤策劃馬經(jīng)理觀察了周六來搖號(hào)的買房者，得出了這樣的結(jié)論，“現(xiàn)在，一個(gè)樓盤能不能熱銷，與其本身的品質(zhì)有很大關(guān)聯(lián)。我能夠真切地感受到，目前市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的定義非常清晰，買房更關(guān)注今后要在此處過怎樣的生活，所以品牌、交通、學(xué)區(qū)好的房子，就容易受到追捧。從這點(diǎn)也可以看出，買我們房子的人，絕大多數(shù)是自住或者自住加投資，剛需和改善性購房都有?！?/p>

濱江房產(chǎn)副總經(jīng)理朱立東說，上周末，濱江的房子也在大賣。比如，位于聞堰的東方海岸，這并不是一個(gè)新開的樓盤，但是兩天的預(yù)定量都是在10套以上；城西的西溪之星，有一些新房源推出，三天時(shí)間預(yù)定了155套；錢江新城的高端樓盤城市之星，尾盤的最后幾套也賣完了。除了杭州，濱江房產(chǎn)在平湖、衢州的項(xiàng)目，春節(jié)后的預(yù)定量也明顯增加。

“現(xiàn)在買房的人，最大部分是剛需，然后是不同層次的改善型需求，兩者相加，占到購房人群的八成以上?！敝炝|認(rèn)為。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，現(xiàn)在熱銷的房型有兩種，90平方米剛需房是主力，另一種是改善性住房。改善性需求前幾年一直被積壓，去年“330新政”有了“糧票”后開始暴發(fā)，這類需求中，高端需求人群更挑剔，不是單一地看價(jià)格，還要看樓盤、看位置、看開發(fā)商。還有國家放開二胎后，一些人對(duì)130平方米左右的四房或者小四房的改善需求會(huì)增長。

朱立東也觀察到，今年還有一部分原來可買可不買，或者手頭二手房賣掉以后有了資金還希望買房自住并兼具做為保值資產(chǎn)功能的購房者，最近也在慢慢入市。

“真正投機(jī)的炒房客有，但不會(huì)超過1%。”朱立東分析說，原因有兩個(gè)，一是炒房要有價(jià)格差，目前房價(jià)還處于一個(gè)穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)，利潤不多。另一個(gè)，炒房要付出稅費(fèi)成本，目前雖然降了稅費(fèi)，但總體仍還不是很低。所以，純投資的炒房客鳳毛麟角。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。