多個項目已悄悄漲價 猴年杭州樓市“漲”聲響起？

“過了個年再去看房子，發(fā)現(xiàn)更加買不起了?！边@兩天一直在看房子的小章心情有點郁悶。據(jù)小章介紹，買房的想法從前年開始就有，但因為工作等原因，一直未下定決心是否要在杭州安家?！艾F(xiàn)在下定決心了，卻發(fā)現(xiàn)之前看過的項目都有了不同程度的漲幅。”

小章告訴記者，之前比較中意的一個，前兩天置業(yè)顧問打電話過來，明確說漲價了，而且剩余的樓層選擇也不多，再不決定，估計就沒有房源了?！奥犝f現(xiàn)在市場利好政策很多，接下來真的要開始漲價了嗎？可是也有很多報道說今年全國很多市場的庫存量都非常大，去庫存是第一要務(wù)，那為什么還會漲價呢？”

和小章一樣有困惑的購房者并不在少數(shù)。猴年春節(jié)剛過，山東、內(nèi)蒙古等多個?。▍^(qū)）迎來了一輪密集的去庫存政策潮。而在之前湖南、福建、濟南、重慶等多地已出臺了房地產(chǎn)去庫存政策，去年年末召開的中央經(jīng)濟工作會議，也明確將化解房地產(chǎn)庫存作為2016年中國結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一。而杭州市場，庫存壓力也不小。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2月24日晚17點，杭州市區(qū)商品房庫存量為16.4萬套，其中住宅庫存量為8.9萬套。

雖然高庫存是不爭的事實，不過自去年下半年以來，杭州市場分化就越來越明顯了，特別是猴年春節(jié)之后，已有多個項目對外明確表示即將漲價或已經(jīng)漲價，市場上“漲”聲一片，市場已逐漸形成“有升有降”并存的局面。

首付最低2成、契稅降低等利好不斷

自去年以來，在“支持居民自住和改善性住房需求”為導(dǎo)向的政策下，從中央到地方，樓市迎來了降息、公積金政策調(diào)整等一系列利好，這也一定程度上提升了多個地區(qū)和城市的市場信心。以杭州市場為例，自去年4月份以來，直到今年1月份，杭州市區(qū)商品房的成交量均維持在萬套以上，實現(xiàn)了杭州樓市歷史上少見的“九連萬”。而在猴年農(nóng)歷春節(jié)前夕，央行聯(lián)合銀監(jiān)會出臺了最新的住房信貸政策：允許非限購城市首套房貸款首付比例原則上最低25%，各地可根據(jù)自身情況再下浮5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

而一進(jìn)入猴年，財政部等三部門又馬上出臺了房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。目前該政策已在杭州正式執(zhí)行，此次公布的契稅新政與此前政策相比，首套房140平方米以下的住宅契稅沒有變化，140平方米及以上住宅的契稅由3%降至1.5%。第二套房的調(diào)整力度更大。原本第二套改善型住房一律按總價3%征收契稅，調(diào)整后，二套房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

“政策層面的利好不斷，加上土地市場自去年下半年以來明顯的升溫，市場信心得到了很好的提振?！币毁Y深業(yè)內(nèi)人士直言。

市場的反應(yīng)也說明了這一點。去年7月份以來，杭州各個熱門區(qū)域的土地出讓價格頻頻走高，板塊內(nèi)的最高單價紀(jì)錄屢次被刷新，甚至有區(qū)域出現(xiàn)了“面粉價接近面包價”的情況。“土地市場的回暖，形成了大幅的土地溢價，這一變化也將會傳遞到銷售終端上?！痹撡Y深業(yè)內(nèi)人士表示。“隨著這批高價地項目的入市，整個主城區(qū)的房價，也可能會有一個提升?！?/p>

漲價成猴年開年樓市關(guān)鍵詞？

事實上，自去年10月份以來，在經(jīng)歷了連續(xù)多個月的上萬套成交后，就有項目對外宣布將要漲價，有部分項目在售價格有了不同幅度的提升。而進(jìn)入猴年以來，無論是春節(jié)期間的“亮眼”表現(xiàn)，還是市場政策利好的不斷，都提升了開發(fā)商的信心，“漲價”也成了不少開發(fā)商的開年的關(guān)鍵詞。

“接下來我們肯定要漲價?！笔兄行陌鍓K的凱德·湖墅目前已對外明確表示，接下來推的房源價格將上浮。自首次開盤以來，因市中心地塊、運河景觀、學(xué)區(qū)等優(yōu)勢，湖墅的市場接受度一直不錯。據(jù)了解，目前凱德·湖墅在售6號樓沿余杭塘河一線房源，戶型為90平方米，均價28800元/平方米，另外7號樓還有少量臨河138-180平方米戶型在售，均價32000-36000元/平方米?！敖酉聛硪?號樓沿河樓王，價格還將上浮?！?/p>

“我們在售的幾個項目，價格都已經(jīng)進(jìn)行了不同程度的上浮?！碧礻栔脴I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。目前天陽置業(yè)在售項目主要以天陽·尚城國際、天陽·尚景國際以及天陽·鳳起等為主，“雖然價格有了小幅調(diào)整，但是我們發(fā)現(xiàn)，最近購房者的下單速度非?？臁！睋?jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前杭州不少項目都有了不同程度的漲幅，“速度加快，除了對市場看好外，可能還有一定的追漲心理影響?！?/p>

此外，融創(chuàng)大家·侯潮府、金隅·學(xué)府、黃龍·金茂悅、萬科坤和·玉泉等項目也已對外放出風(fēng)聲，后期加推房源將漲價。早在1月份，在信達(dá)地產(chǎn)拿下南星單元高價地之后，侯潮府等項目即對外宣稱要“封盤漲價”，雖然之后解了“封”，但取消了各種優(yōu)惠，價格也有了小幅調(diào)整。萬科·西廬、融信·學(xué)院府、首開·國風(fēng)美域等項目則已明確漲價的幅度。其中位于西湖區(qū)的首開·國風(fēng)美域項目對外表示，3月份價格將上漲3個點。融信·學(xué)院府則在15日之后就每套房源上漲了5%-6%左右。

在走訪各個樓盤時，除了漲價外，人氣旺也是被提及最多的關(guān)鍵詞之一?！斑@兩天案場忙死了，每個置業(yè)顧問在忙著接待?！睋?jù)介紹，年后上班的第一個周末，湖墅就迎來了近120組客戶的到訪，其中138平方米戶型的客戶更是增加明顯?！捌醵愋抡约皩κ袌鲂判牡奶嵘仍?，都刺激了這部分改善型客戶。”凱德·湖墅的項目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。天陽旗下的幾個項目，自年后正式開門迎客以來，基本每天的人氣都不錯?！吧现苣蜕谐菄H項目的單日來訪量就超過60多組。”

值得注意的是，除了唱主角的自住需求外，在市場上“絕跡”已久的投資客身影也開始出現(xiàn)?！按汗?jié)期間，尚城國際項目就有幾套走量是純投資客戶買走的。”位于西湖區(qū)的萬科坤和·玉泉，也有來自上海的投資客下單。

雖然目前市場上已有多個項目對外表示即將漲價或已經(jīng)漲價，但也有一些項目并沒有計劃漲價，像九龍倉·君璽、濱江·金色黎明等項目，都表示暫無漲價計劃，而一些“老大難”項目，也不排除出現(xiàn)趁著行情好降價走量的可能。

“對開發(fā)商而言，手上的貨還很多，互相之間的競爭壓力也非常大，有機會還是要去庫存，沒有一定的底氣，不敢輕易漲價?！币毁Y深業(yè)內(nèi)人士直言。

去庫存仍是主基調(diào)市場分化將加大

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，杭州市區(qū)商品房成交量為2777套，受春節(jié)長假的影響，市場的成交量雖并未出現(xiàn)大幅的上漲，但這個表現(xiàn)，與往年比也不算差。數(shù)據(jù)顯示，近幾年表現(xiàn)最好的2015年2月份，杭州市區(qū)商品房共成交3583套。

雖然成交量不錯，但杭州市區(qū)的高庫存量仍是一個繞不過的話題。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示截至2月24日下午17點，杭州市區(qū)商品房庫存量為16.4萬套，其中住宅為8.9萬套，商業(yè)地產(chǎn)為7.5萬套。此外，接下來一大波的新盤上市量以及板塊同質(zhì)化競爭嚴(yán)重等也是目前杭州樓市必須面對的問題之一。

據(jù)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2016年1月15日，杭州市（含蕭山、余杭、富陽）共計未售項目133個（以住宅或商住項目為主，不包含純商業(yè)項目/地塊），總可建筑面積達(dá)1389.58萬平方米，包括主城區(qū)382.61萬平方米，余杭區(qū)539.65萬平方米，蕭山區(qū)435.98萬平方米以及富陽區(qū)的31.34萬平方米。同時，已在售的項目中，未上市的建筑面積達(dá)3280.2萬平方米，其中主城區(qū)位1303.54萬平方米、余杭區(qū)為1081.18萬平方米，蕭山區(qū)為587.41萬平方米、富陽區(qū)為308.07萬平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計，不包括接下來拿地的項目，2016年已確定案名且計劃推出的純新項目即有50余個，開發(fā)商之間的營銷大戰(zhàn)也早已劍拔弩張。同時，如文暉單元、南星單元、市中心單元等今年都將迎來集中供應(yīng)，壓力可想而知。

不過政府也意識到了這個問題。從去年10月份開始，杭州開始實行新的預(yù)售規(guī)定，規(guī)定商品房地上建筑為10層以下的，必須要完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；11層以上的，完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的一半以上，且不低于10層；100米以上的超高層建筑，須完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上，且不能低于50米等要求才能申領(lǐng)預(yù)售證，這除了防范爛尾外，還一定程度上延后了一些項目的開盤節(jié)點，從而緩解目前市場供過于求的情況。同時，杭州市在土地出讓方面也嚴(yán)格以“總量控制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、節(jié)約集約、結(jié)構(gòu)合理、供需平衡”為土地出讓原則。

“杭州市場還是有很大的吸引力的，這也是這么多一線品牌房企愿意來杭州并深耕的原因。不過未來這個市場分化將更加明顯。”一長期從事杭州房產(chǎn)市場觀察的業(yè)內(nèi)人士表示?！跋駣W體、橋西、申花等板塊，供求關(guān)系相對較為健康，因此在一定時間內(nèi)甚至出現(xiàn)了漲價現(xiàn)象。”該人士還表示，除了板塊、區(qū)域之間的分化外，開發(fā)商之間的分化也會越來越明顯，“市場即使再好，也不是說誰家的房子都好賣的?！?/p>

透明售房研究院院長方張接此前在接受采訪時也表示，雖然2016年主城區(qū)商品住宅價格看漲，但漲幅會有限。房價是由供求關(guān)系決定，而不是地價決定，高價地僅會對周邊在售樓盤房價產(chǎn)生點影響，“對于板塊供應(yīng)量較大的區(qū)域而言，去化壓力仍會較大?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。